城區(qū)高溢價(jià)郊區(qū)底價(jià)成交 成都土地市場(chǎng)兩極分化

　　今年10月26日，“犀浦地塊”拍賣創(chuàng)下自2004年招拍掛制度實(shí)行以來(lái)郫縣區(qū)域最高地價(jià)紀(jì)錄；幾天后，“麗都片區(qū)”地塊則以較高溢價(jià)率，刷新今年來(lái)成都土地單價(jià)“地王”紀(jì)錄。在這個(gè)“面粉”與“面包”的辯證哲學(xué)中，頻頻出現(xiàn)的土地高溢價(jià)無(wú)疑扯住了不少市民的眼球，“難道房?jī)r(jià)又要瘋狂了？”　

　　然而，就在人們還沒從這些“地王”現(xiàn)象回過神來(lái)時(shí)，成都土地市場(chǎng)似乎又變得平靜，近期“出嫁”的1000多畝的郊區(qū)、市、縣地塊，幾乎齊刷刷地出現(xiàn)底價(jià)成交。專家指出，土地市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象，已成為成都土地市場(chǎng)不可回避的一大趨勢(shì)。

　　主城區(qū)頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)

　　10月26日，成都市國(guó)土局組織拍賣位于郫縣犀浦等5宗地塊時(shí)，吸引了藍(lán)光、萬(wàn)科、榮盛等品牌開發(fā)商的關(guān)注。據(jù)悉，當(dāng)日所拍賣的犀浦地塊面積為129.4畝，用地性質(zhì)為住宅兼容商業(yè)，起拍價(jià)為420萬(wàn)元/畝；容積率為1.0＜容積率≤4.0。最終，四川藍(lán)光地產(chǎn)力挫群雄，以樓面價(jià) 2858 元/平方米，以溢價(jià)率197%，成交單價(jià)762萬(wàn)元/畝，總成交價(jià)98602.8萬(wàn)元拿下該宗土地，從而創(chuàng)造了2004年來(lái)，郫縣土地拍賣中最高價(jià)。如果說，犀浦地塊創(chuàng)下高溢價(jià)現(xiàn)象，只是成都土地市場(chǎng)中的一次偶然，那么，11月1日，成都市國(guó)土局在組織拍賣麗都片區(qū)兩宗地塊創(chuàng)下的高溢價(jià)現(xiàn)象，則是對(duì)“偶然”觀點(diǎn)的徹底否定。

　　據(jù)記者了解到，11月1日，成都市在組織拍賣麗都片區(qū)等多宗地塊時(shí)，引發(fā)諸如保利、萬(wàn)科、華宇、中大、新加坡豐隆、凱德、朗詩(shī)、藍(lán)光、正成、旭和、有同、臺(tái)灣遠(yuǎn)雄、國(guó)嘉等28家知名開發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)參拍。最終，臺(tái)灣遠(yuǎn)雄以133.87%，樓面地價(jià)為7250元/平方米力壓群雄，成功拿下麗都片區(qū)第一宗地塊后，新加坡豐隆集團(tuán)則以138.70%溢價(jià)率，樓面地價(jià)為7400元/平方米拿下麗都片區(qū)另一宗地塊，從而刷新了今年來(lái)成都單宗土地樓面最高價(jià)紀(jì)錄。

　　郊區(qū)底成交不可避免

　　在“面粉”與“面包”的辯證哲學(xué)中，誰(shuí)都知道，土地高溢價(jià)的背后將是高房?jī)r(jià)的誕生?！俺啥挤?jī)r(jià)是不是又要瘋狂了？”頻頻出現(xiàn)的土地高溢價(jià)現(xiàn)象，扯住了太多市民關(guān)注的眼球，“房?jī)r(jià)上漲論”在坊間再度盛行，并成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，就在大家還在津津樂道剛剛出現(xiàn)的土地高溢價(jià)時(shí)，近期，成都土地市場(chǎng)又頻頻出現(xiàn)的底價(jià)現(xiàn)象，讓不少市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看不懂。

　　據(jù)記者了解，從11月來(lái)，成都市出讓包括雙流、大邑、都江堰等區(qū)域多宗土地，總面積為1000多畝。在這些地塊的出讓過程中，幾乎清一色地出現(xiàn)了底價(jià)成交現(xiàn)象。比如，11月2日、11月7日，成都國(guó)土局先后組織出讓6宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中包括雙流華陽(yáng)、大邑等6地塊，總面積774.4畝。與主城區(qū)土地出讓火爆現(xiàn)象呈鮮明對(duì)比的是，這些所處成都郊區(qū)、市、縣的地塊，在“出嫁”過程中顯得相對(duì)落寞，并沒有像主城區(qū)地塊那樣引發(fā)一撥又一撥的爭(zhēng)奪大戰(zhàn)；11月9日，成都市國(guó)土資源局以拍賣方式出讓雙流縣東升街道花園社區(qū)一宗面積合145.9675畝，起拍價(jià)為340萬(wàn)元/畝，用地性質(zhì)為二類住宅用地。最終，四川金座置業(yè)同樣以底價(jià)競(jìng)得。

　　一冷一熱 主城與郊區(qū)涇渭分明

　　“一冷一熱”，成都土地市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了兩個(gè)極端。在一些人士看來(lái)，成都土地市場(chǎng)的這種“很不正?！爆F(xiàn)象，讓人對(duì)成都樓市的未來(lái)有些迷糊。如何解讀這種冷熱兩種極端現(xiàn)象？華西都市報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前，成都土地市場(chǎng)出現(xiàn)的溢價(jià)地塊，大部分集中在成都主城區(qū)內(nèi)。在8、9月的土地供應(yīng)中，無(wú)論是宗數(shù)還是總面積，基本上主城區(qū)和郊區(qū)縣放量為1：2，因此，土地溢價(jià)現(xiàn)象比較明顯，而且頻繁。

　　然而，成都土地市場(chǎng)進(jìn)入10月之后，主城區(qū)土地供應(yīng)量將大幅度收縮，郊區(qū)縣供應(yīng)量放大，供應(yīng)比變?yōu)?：6以上。從主城區(qū)供地區(qū)域來(lái)看，主要體現(xiàn)在成華、武侯、金牛、青羊區(qū)。對(duì)于成都郊區(qū)、市、縣土地供應(yīng)，則主要集中在雙流、溫江、都江堰、郫縣、龍泉、金堂、大邑、邛崍等二、三圈層地塊，百畝以上地塊密集層度是近些年前所未見。面對(duì)郊區(qū)、市、縣密集推出的大量地塊，近期雖未出現(xiàn)流拍，但總體而言，均以底價(jià)成交收?qǐng)觥?

　　專家觀點(diǎn)

　　主城區(qū)資源太過集中

　　“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，主城區(qū)以及城區(qū)其他優(yōu)質(zhì)地塊準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，為何依然有那么多開發(fā)商逐鹿？”置信麗府花園·麗府項(xiàng)目營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)人俞雷就此認(rèn)為，從近期出現(xiàn)的單價(jià)“地王”來(lái)看，這些地塊無(wú)不具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢(shì)?！?

　　隨著城市發(fā)展，一個(gè)城市中的優(yōu)質(zhì)地塊不可復(fù)制，因此變得日益稀缺，這在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓市中難免出現(xiàn)爭(zhēng)奪。比如麗府片區(qū)，在經(jīng)過10多年的開發(fā)沉淀后，區(qū)域價(jià)值逐漸比肩桐梓林、紫荊等成熟區(qū)域。因此，對(duì)于7400元/平方米的“地王”而言，看似拍賣溢價(jià)很高，但由于該地塊具有做高端項(xiàng)目的氣質(zhì)，對(duì)于開發(fā)商仍有利可圖。

　　成都視維行營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理唐丹鵬則認(rèn)為，首先，從我省的總體區(qū)域機(jī)構(gòu)來(lái)看，大部分高端資源配套均未脫離主城區(qū)，主城區(qū)資源過于集中現(xiàn)象，促使更多人向往，并不惜高投入在主城區(qū)買房居家。尤其是對(duì)于我省地、市、州居民而言，他們把在成都市購(gòu)房，甚至看成了一種“身份”的象征。

　　另外，對(duì)于主城區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只要開發(fā)商營(yíng)銷手段，以及對(duì)項(xiàng)目定價(jià)得當(dāng)，即使面對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，也很少出現(xiàn)“死盤”現(xiàn)象，相對(duì)郊區(qū)、市、縣的項(xiàng)目而言，具有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

來(lái)源：華西都市報(bào)

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