房?jī)r(jià)上漲壓力逐漸增大 開(kāi)發(fā)商擔(dān)心調(diào)控可能加碼

　　樓市調(diào)控政策的變化一直是市場(chǎng)最為關(guān)心的話題。住建部部長(zhǎng)姜偉新日前表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目前還不想放松。如果交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。

　　調(diào)控不放松，廣州樓市往何處去？合富置業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市長(zhǎng)期持有或出租理財(cái)?shù)拈L(zhǎng)線投資需求有所上升，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區(qū)的長(zhǎng)線投資客占比約為一成。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，隨著成交回升，房?jī)r(jià)上漲壓力也逐漸增大，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的并不是調(diào)控不放松，而是調(diào)控是否加碼的問(wèn)題。

　　市場(chǎng)　

　　成交量創(chuàng)新高 樓盤(pán)折扣“縮水”

　　在限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策下，廣州還出臺(tái)了限售的自選動(dòng)作，然而這并未能阻止廣州樓市成交持續(xù)回升的步伐。

　　廣州市國(guó)土房管局公布的10月樓市數(shù)據(jù)顯示，廣州10月份一手樓均價(jià)為13454元/平方米，目前排今年樓價(jià)“倒數(shù)第二”。觀察今年這10個(gè)月的廣州房?jī)r(jià)曲線，都是在1.3萬(wàn)元-1.4萬(wàn)元之間徘徊，可以看出盡管調(diào)控政策暫時(shí)拉住了房?jī)r(jià)一路飆升的步伐。而從成交量看，“銀十”一手樓網(wǎng)簽面積達(dá)84.75萬(wàn)平方米，達(dá)全年之最。這已經(jīng)是廣州一手房成交量連續(xù)第4個(gè)月超過(guò)70萬(wàn)平方米。

　　“從目前成交情況看，調(diào)控政策不放松，對(duì)廣州樓市影響不大?！北＠禺a(chǎn)代理市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金分析說(shuō)，廣州樓市成交堪稱(chēng)“穩(wěn)健”，不少樓盤(pán)成交情況良好，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，甚至有旺銷(xiāo)的剛需樓盤(pán)出現(xiàn)小幅漲價(jià)，而銷(xiāo)售情況較為一般的非剛需樓盤(pán)則是價(jià)格保持穩(wěn)定。

　　他表示，由于剛需購(gòu)房客對(duì)價(jià)格較為敏感，因此剛需樓盤(pán)也僅是小幅上漲或者取消較大優(yōu)惠折扣。

　　有數(shù)據(jù)顯示，銀十的落幕并沒(méi)有帶走廣州樓市的熱鬧，11月推優(yōu)惠折扣的項(xiàng)目多達(dá)181盤(pán)，比10月份還要多24盤(pán)。但是樓盤(pán)推優(yōu)惠的力度卻不再像銀十那般瘋狂，減80萬(wàn)、7.7折等巨惠在11月難見(jiàn)蹤影，項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠更是趨向平穩(wěn)。

　　限購(gòu)政策出臺(tái)后，剛需及首次改善型樓盤(pán)主導(dǎo)市場(chǎng)。吳定金說(shuō)，調(diào)控政策持續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，很多開(kāi)發(fā)商都練就應(yīng)對(duì)招數(shù)，如不少開(kāi)發(fā)商早在一年前就開(kāi)始布局，調(diào)整產(chǎn)品類(lèi)型與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的剛性需求，“未來(lái)將有越來(lái)越多剛需產(chǎn)品供應(yīng)入市”。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，今年前三個(gè)季度廣州十區(qū)成交量已有520萬(wàn)平方米，是去年557萬(wàn)平方米的93%?！凹词顾募径瘸山涣肯禄衲陱V州十區(qū)商品住宅網(wǎng)簽成交量仍有望達(dá)到700萬(wàn)平方米，是2008年金融危機(jī)以來(lái)，除2009年之外成交量最高的一年。房?jī)r(jià)雖有上升沖動(dòng)，但仍可能控制在14000元/平方米范圍?！?

　　黎文江說(shuō)，樓市真正回暖應(yīng)該是改善型需求入市，目前支撐市場(chǎng)的仍然是剛需的成交。

　　調(diào)查

　　長(zhǎng)線投資客增加 調(diào)控負(fù)面影響日漸消化

　　隨著市場(chǎng)成交持續(xù)回升，廣州的二手房市場(chǎng)也在悄然變化。

　　合富置業(yè)的最新市場(chǎng)報(bào)告顯示，中心區(qū)一手新貨不足，二手房源供不應(yīng)求，業(yè)主的信心較充足，部分不急售的業(yè)主惜售心態(tài)加重，總體房源有所減少。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，中心區(qū)部分板塊盤(pán)源與客戶(hù)的比率高達(dá)1：7左右，部分地段的盤(pán)源較5、6月份減少兩成左右。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌表示，業(yè)主心態(tài)走強(qiáng)，惜售漲價(jià)現(xiàn)象增加，側(cè)面反映二手樓市的需求逐漸旺盛。在限購(gòu)的大政策下，高端買(mǎi)家大多入市受限，市場(chǎng)的總體承接力有所減弱，部分實(shí)力稍弱的買(mǎi)家或轉(zhuǎn)投稍低價(jià)的地段和物業(yè)或出走外圍一手樓市或無(wú)奈退場(chǎng)，這也是目前二手樓市人氣充足、需求旺盛，但交投量仍難以大幅放量的重要原因。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月廣州首次置業(yè)的二手買(mǎi)家占比為65.3%，較此前的七成左右有所回落；改善需求的占比為26%，基本維持較正常的水平25%；投資客的比例約為一成，較此前的5%左右有所增加。

　　龍斌說(shuō)，投資客有所增加，主要是長(zhǎng)期持有或出租理財(cái)?shù)拈L(zhǎng)線投資需求有所上升。據(jù)悉，這部分投資需求多集中在市區(qū)，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區(qū)的長(zhǎng)線投資客占比約為一成，較此前有所增加。

　　“廣州二手市場(chǎng)的買(mǎi)家結(jié)構(gòu)較過(guò)往首次置業(yè)者獨(dú)撐樓市的格局有所改善，換房改善、投資以及自用兼投資等各種購(gòu)房需求逐漸活躍。由此顯示，市場(chǎng)的信心正在逐步恢復(fù)，政策調(diào)控帶來(lái)的負(fù)面影響日漸消化。”龍斌說(shuō)。

　　分析

　　“樓市不具備調(diào)控放松條件”

　　在經(jīng)歷數(shù)月的成交持續(xù)回升后，廣州樓市未來(lái)將往何處去？目前的高成交量能否一路堅(jiān)挺？一手房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)反彈？……伴隨著“金九銀十”的高潮落幕，樓市未來(lái)的懸念再次讓人們關(guān)注。

　　“從政策本身來(lái)看，目前樓市和土地市場(chǎng)能夠平穩(wěn)運(yùn)行，行政調(diào)控手段起到的作用更。這種情況下，政策一旦放松極易引起市場(chǎng)的全面反彈?！辈簧賹?zhuān)家表示，當(dāng)前廣州樓市還并不具備調(diào)控放松的條件。

　　“第三套房以上的購(gòu)房需求仍然大量存在，只是被調(diào)控政策暫時(shí)抑制住了?！崩栉慕f(shuō)，目前，廣州一手房?jī)r(jià)在調(diào)控政策下還能保持1.3萬(wàn)元/平方米左右的水平，一旦放松調(diào)控，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)反彈。

　　他表示，銀行信貸與樓市走勢(shì)關(guān)聯(lián)度非常大，信貸額度的松緊更影響著廣州樓市成交能否持續(xù)的問(wèn)題，特別是對(duì)剛需買(mǎi)家的影響最大，而這主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

　　黎文江判斷，預(yù)計(jì)明年適度寬松政策將繼續(xù)保持，廣州樓市成交量仍將保持今年的態(tài)勢(shì)，但是開(kāi)發(fā)商要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多推出以剛性需求為主的產(chǎn)品。

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入劇烈波動(dòng)期。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)面的聯(lián)系越來(lái)越緊密，經(jīng)濟(jì)下行，熱錢(qián)流入、新政推出，都將令市場(chǎng)大起大落?！笔》繀f(xié)理事趙卓文指出，北上廣土地資源有限，產(chǎn)品供應(yīng)不足，樓市需求旺盛，“限購(gòu)”、“限貸”、“限外”等行政管理手段恐怕會(huì)被政府長(zhǎng)期堅(jiān)持。

　　盡管調(diào)控政策不放松，但是世聯(lián)地產(chǎn)在一份分析報(bào)告中作出這樣的判斷：“政策方向不變，整體力量弱化”，“政策下相對(duì)的市場(chǎng)供求關(guān)系”中政策力量減弱，供求關(guān)系將會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)。

　　吳定金說(shuō)，隨著樓市筑底回升，廣州房?jī)r(jià)上漲壓力實(shí)際上在逐漸增大，“不少開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的并不是調(diào)控不放松，而是調(diào)控是否加碼的問(wèn)題”。他表示，未來(lái)房產(chǎn)稅、交易稅等稅收調(diào)控政策出臺(tái)存在著可能性，如香港推出全新的買(mǎi)家印花稅，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響相當(dāng)大。

　　在吳定金看來(lái)，在供應(yīng)量縮減、信貸收緊、經(jīng)濟(jì)增速放緩等諸多因素的綜合作用下，廣州樓市將進(jìn)入平穩(wěn)期，最后兩個(gè)月的行情可能將以平淡收?qǐng)觯乱惠喅山坏男「叻蹇赡芤鹊矫髂?月。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

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