保障房供給加速：十二五末覆蓋率要超20%

　　編者按

　　1998年，中國啟動了影響最大的一次住房改革。

　　當年7月國務院發(fā)布的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》徹底結束了中國的住房實物分配，代之以住房分配貨幣化。

　　住房分配貨幣化的成效是顯著的。2011年初國家統(tǒng)計局的一項抽樣調查顯示，中國城市89%的居民擁有住房。

　　而作為1998年房改的三大目標之一，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”遲遲未能到位。保障房的建設似乎被忽略了。

　　2007年，國務院接連發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》等一系列文件，再次明確住房應有保障房和商品房兩個體系。

　　2010年的中央經濟工作會議明確提出：要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

　　自此，中國保障房的建設開始跨越式發(fā)展。2010年保障房建設目標為590萬套，而作為“十二五”的開局之年，2011年這一目標驚人地躍至1000萬套，“十二五”期間則要完成3600萬套保障房建設，約為過去10年建設規(guī)模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率要提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　數(shù)字顯示，2012年前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%，銀行業(yè)金融機構保障性安居工程貸款余額則同比增長47.6%。截至2012年9月底，全國保障房新開工720萬套，基本建成480萬套，開工率達97%，完成投資9600億元。從統(tǒng)計來看，完成2012年新開工700萬套以上、基本建成500萬套的目標已沒有懸念。

　　保障房建設正在創(chuàng)造獨一無二的中國速度。中低收入老百姓的安居理想也將隨之加速實現(xiàn)。

　　保障房供給加速

　　起步較晚的中國保障房建設正在加速快跑。2012年前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%，銀行業(yè)金融機構保障性安居工程貸款余額則同比增長47.6%

　　2012年4月底新開工228萬套、基本建成150萬套， 5月底新開工346萬套、基本建成206萬套， 6月底新開工470萬套、基本建成260萬套。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站上，全國保障性安居工程的建設數(shù)據(jù)正在不斷刷新。

　　截至2012年9月底，全國保障房新開工720萬套，基本建成480萬套，開工率達97%，完成投資9600億元。從統(tǒng)計來看，完成2012年新開工700萬套以上、基本建成500萬套的目標已沒有懸念。

　　“十二五”期間中央計劃新建保障性住房3600萬套，約為過去10年建設規(guī)模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率要提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

　　中低收入老百姓的安居理想正一步步實現(xiàn)。

　　“十二五”重頭戲

　　2011年元旦前夕，中共中央總書記胡錦濤考察北京市朝陽區(qū)保障房建設區(qū)。當時一些人已經預感到，中央將加大力度投入保障房建設。

　　2011年1月，國務院總理溫家寶在國務院常務會議上強調，各地要多種方式、多條渠道逐步擴大住房保障制度覆蓋面。2011年2月初，國家保障性安居工程協(xié)調小組與各地簽訂2011年保障性安居工程目標責任書。

　　2011年2月27日溫家寶與網(wǎng)友在線交流，提及此目標責任書時指出，“關鍵不在一張紙，而在于決心。有了決心就會有資金，就會有土地，就會有辦法。沒有決心，眼前到處都是困難。”

　　之后，中央提出一個新的目標，即在“十二五”期間新建保障房3600萬套。

　　作為“十二五”開局之年，2011年的保障房建設交出了一張漂亮的成績單。截至2011年10月底，全國開工建設保障房超過1000萬套，提前完成年度目標任務，刷新了“歷史之最”。

　　進入2012年，保障房建設力度繼續(xù)加大。各地不僅將保障房建設作為改善民生之必需，也將其作為貫徹中央穩(wěn)中求進要求的重要舉措。雖然全國計劃新開工建設保障房目標調整為700萬套，但由于有上年結轉在建項目，建設量絲毫未減。

　　圍繞保障性住房建設的實施，中央各部門也在積極配合。中央組織相關部門進行督察檢查，細化了問責標準和程序；財政部加大資金籌措規(guī)模；國土資源部明確確保用地供應；住建部強調突出對工程質量安全監(jiān)管；銀監(jiān)部門部署商業(yè)銀行信貸支持力度；稅務總局督促各地落實各項稅收優(yōu)惠政策；農業(yè)、林業(yè)及鐵道部門也及時展開了對墾區(qū)、林區(qū)、鐵路等危房和棚戶區(qū)居民住房保障工作。

　　目前，住建部已敦促各地著手準備2013年計劃、立項、報批工作。

　　“十二五”期間，中國將逐漸完善多層次住房保障體系，“低端有保障，中端有支持”的政策框架也將更清晰。溫家寶總理曾著重強調租賃性保障房的建設，“保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向?！?

　　供地難題逐漸解決

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年實際在建保障房約為1500萬套左右，2012年在建工程量達到1800萬套，這形成了非常大的土地需求。

　　2010年以來，保障性住房用地供應呈逐年增加勢頭。2012年8月7日，國土資源部副部長胡存智曾公開表示，2010年落實保障房供地2.51萬公頃，2011年為4.36萬公頃，2012年計劃安排4.76萬公頃。胡存智表示，國土資源部將確?！笆濉逼陂g，保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房三類用地不低于住房建設用地供應總量的70%。

　　近年來，中央和地方在保障房用地供應中探索出了一些經驗。

　　比如針對保障房用地供應，廣西自治區(qū)開辟了綠色通道，做到“隨到隨受理隨審查”，2011年超額完成用地需求；山東省對于保障性安居工程確需使用新增建設用地的，指標實行“點供”；海南省要求對保障性安居工程用地審批繼續(xù)采取“綠色通道”辦理、一事一議、特事特辦；深圳大力采用企業(yè)自籌自建、產業(yè)園區(qū)集中配建、開發(fā)項目配建等模式多渠道解決建設用地問題。

　　一些地區(qū)還出臺硬性規(guī)定保障此類建設用地。如內蒙古規(guī)定凡不落實保障性住房建設用地計劃的地區(qū)，將責令停止商業(yè)開發(fā)類土地手續(xù)辦理和供應活動。湖南省在保障房土地供應方面則實行計劃單列，優(yōu)先保障，應保盡保，用地不落實的暫停該地區(qū)普通商品房用地審批。

　　但是，土地供給并非不存在難題。媒體屢屢披露一些保障房項目地處偏遠等問題。華創(chuàng)證券研究員華中煒向《瞭望東方周刊》表示：“目前一些地方政府還是以土地財政作為重要資金來源，保障房制度體系不完善，也沒有相關法律約束，如何保證保障房獲得匹配的用地確實還是難題。”

　　開拓融資渠道

　　天量資金需求也是保障房建設一大難關。

　　2012年1月18日，財政部發(fā)布《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》，提出很多解決資金問題的措施，同時要求各級財政既要“量力而行”，又要“盡力而為”，確保政府資金來源落實到位，不留資金缺口。

　　據(jù)《證券日報》報道，2012年10月23日財政部相關負責人曾公開表示，2012年中央財政已下達保障房補助資金2330億元，比2011年全年實際下達數(shù)增加617億元，前9個月全國保障性安居工程支出同比增長34.1%。

　　僅靠中央財政投資和地方政府投資是遠遠不夠的。

　　2012年6月20日，財政部等七部委就民間資本參與保障性安居工程建設有關問題專門發(fā)布通知，詳述了引導鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設的多種方式和支持政策。

　　“公司愿意在不損害股東利益的前提下，積極參與保障性住宅的開發(fā)。保障房的利潤一般都會受到嚴格限制。對于企業(yè)投資者來說，保證名義利潤高于融資成本，即不出現(xiàn)虧損，是企業(yè)行為可持續(xù)的基礎。”萬科集團官方對《瞭望東方周刊》表示。

　　民營企業(yè)參與保障房建設有多種方式，如獨立開發(fā)、代建、配建等。相對于企業(yè)前期投資開發(fā)，后期由政府回購的獨立開發(fā)模式來說，民營企業(yè)更傾向于選擇無需投資的代建或給予一定商品房用地基礎上的保障房配建。

　　住建部政策研究中心主任陳淮對《瞭望東方周刊》表示：“建設過程中的不同模式沒有什么優(yōu)劣之分，最初誰出錢建并不重要，建好后誰持有，誰當業(yè)主，才是最重要的。即便就是企業(yè)獨立建，也要政府買下讓企業(yè)退出，否則讓企業(yè)承擔政府職能只能是一廂情愿?！?

　　“不管什么建設模式，只要納入政府統(tǒng)一管理、分配序列，只要有利于提供更多保障房房源，都應當支持?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林對《瞭望東方周刊》表示。

　　當然，吸引民營企業(yè)參建保障房需要為其提供利潤空間。

　　“商業(yè)資本都是以追求利潤或保障資金安全為目標，而保障房項目盈利不確定，政策保障不明朗，管理經營模糊，這是影響民間資本大規(guī)模進入保障房建設領域的障礙。”遠洋地產官方對本刊表示。

　　實際上，由于經濟適用房、限價房等銷售型房源更具有市場性，開發(fā)商一般通過出售可以實現(xiàn)資金平衡或盈利。保障房建設主要的資金壓力來自廉租房、公租房。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則對《瞭望東方周刊》表示：“由于一些制度仍然不盡完善，比如各地對于公租房是否能夠‘先租后售’政策不一，導致多元化融資比較尷尬。”

　　在一系列政策指引下，各地也在融資方面探索出一些具體辦法。比如廣東要求土地出讓收益用于公租房建設的比例不低于10%，并且在試點城市允許將50%以內的住房公積金結余資金用于發(fā)放公租房建設貸款；貴陽嘗試采用“房屋銀行、收儲配租”的新模式，由政府出資以租賃、購買使用權等方式向社會歸集閑置住房，配租或補助給中低收入群體；此外，全國多數(shù)地區(qū)為了降低保障房建設成本，出臺了免收、免征相關稅費的政策規(guī)定。

　　質量和公平是“生命線”

　　與資金和土地相比，保障房的建設和管理也是不小的難題。

　　2012年8月31日，國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時著重強調了質量，“要把質量作為安居工程的生命線?！?

　　陳淮對本刊表示：“就技術意義說，保障房是最容易建設的一種低檔住房，如果有難點，就在于是否具備了與建設規(guī)模相適應的高效率低成本，及高效的管理體系。”

　　王玨林則認為，保障房建設的至關重要的一點是分配制度要公平，管理水平要跟上。

　　2012年2月6日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在保障性住房公平分配工作座談會上著重強調公平分配工作的重要性和緊迫性，他將確保公平分配稱為“關系保障性安居工程成敗及可持續(xù)發(fā)展的生命線”。

　　李克強要求在分配方面要做到：一是保障基本，二是公正程序，三是公開過程。

　　在此要求下，各地紛紛出臺了囊括地稅、社保、民政、公安等多部門數(shù)據(jù)的信用、收入數(shù)據(jù)管理交換平臺和保障房資格審核系統(tǒng)，嚴防“騙保”行為。

　　同時，為確保保障房工程質量，各地推出了質量終身責任制，制定了嚴格的質量保障體系。

　　上海市為保證保障性住宅工程質量，定期公布保障性住宅建設“黑名單”；廣西要求相關部門每月組織巡查，每半年聯(lián)合督查，并且嘗試邀請保障對象或者街道辦、社區(qū)居委會參加工程質量驗收；江蘇省則開展保障房監(jiān)督覆蓋率、分戶驗收覆蓋率、分戶驗收合格率、竣工驗收合格率等檢查監(jiān)控。

來源：新華社-瞭望東方周刊

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