十年土地市場(chǎng)監(jiān)控 求索制度完善

2011年10月21日至22日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察期間表示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。至此，增加土地成為下一步調(diào)控重點(diǎn)被再次明確。

　　國(guó)土資源部對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管早已加強(qiáng)。2012年7月19日，國(guó)土部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，明確對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高、或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地包括商服、住宅或商住綜合，要及時(shí)調(diào)整出讓方案?！锻ㄖ愤€要求，各地進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度。

　　土地市場(chǎng)推進(jìn)招拍掛

　　經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，土地招拍掛進(jìn)行到今天，已經(jīng)成為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓的主要方式，也是公平、公正、公開(kāi)地采用市場(chǎng)方式配置土地資源的重要平臺(tái)。

　　招拍掛的種子撒播在2001年，這一年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》中明確指出“商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供”，此舉旨在解決此前商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地協(xié)議出讓中的種種不公和腐敗問(wèn)題，為促進(jìn)土地市場(chǎng)的完善與發(fā)展奠定了政策基礎(chǔ)。

　　2002年7月1日起施行的國(guó)土資源部令第11號(hào)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，宣告了招拍掛方式的正式確立。從此，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

　　盡管做出了土地招拍掛出讓的規(guī)定，但是實(shí)施環(huán)節(jié)的推進(jìn)十分緩慢，直至2004年。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2004年是個(gè)關(guān)鍵年份，土地出讓制度從這一年開(kāi)始，真正進(jìn)入招拍掛時(shí)代。

　　2003年“121號(hào)文”拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)控，也是那份文件，敲定了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控入手的大方向——住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度等方面，2004年土地出讓制度的“831大限”由此而來(lái)。

　　2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的苗頭：房?jī)r(jià)的快速上漲，房產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)多上馬以及由此引起的房地產(chǎn)貸款過(guò)快擴(kuò)張。為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號(hào)文，規(guī)定當(dāng)年8月31日后，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式進(jìn)行交易，俗稱(chēng)“831大限”,從源頭控制土地供給。

　　此后，中國(guó)土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營(yíng)性土地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓?zhuān)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大好形勢(shì)，全國(guó)土地收入猛增，也讓地方政府獲得了一個(gè)很好的財(cái)源。

　　從1999年到2011年的13年間，全國(guó)土地出讓收入為12.75萬(wàn)億，年均幾乎達(dá)到一萬(wàn)億。這筆錢(qián)對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，已成為不可或缺的資金來(lái)源。2011年，北京、上海等城市的土地出讓收入超過(guò)了千億元。

　　2006年，工業(yè)用地也正式加入招拍掛行列中。2007年9月28日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史正式簽發(fā)了國(guó)土資源部令第39號(hào)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其對(duì)象從“國(guó)有土地使用權(quán)”細(xì)化到“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”，土地資源的開(kāi)發(fā)利用和管理進(jìn)入到一個(gè)更為科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的法治時(shí)代。

　　近年來(lái)，各地國(guó)土資源部門(mén)開(kāi)始探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房”，“雙向競(jìng)價(jià)”，“綜合評(píng)標(biāo)”等多種出讓模式，并且積極推動(dòng)網(wǎng)上掛牌和拍賣(mài)，招拍掛的內(nèi)容和形式變得更加豐富。

　　當(dāng)然，近年來(lái)，土地招拍掛過(guò)程中存在的問(wèn)題也逐漸暴露，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價(jià)格在標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)機(jī)制，抑制普通住房用地的非理性上漲。

　　土地監(jiān)控挑起調(diào)控重?fù)?dān)

　　2012年初，國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍的也要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)國(guó)土部。土地市場(chǎng)的監(jiān)控，在房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段后，正逐漸挑起重?fù)?dān)。土地作為信貸之外的另一個(gè)“閘門(mén)”，為房地產(chǎn)調(diào)控作出了重要貢獻(xiàn)，正在逐步形成一個(gè)完整的土地政策調(diào)控體系。

　　2004年10月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，成為土地參與新一輪宏觀調(diào)控的標(biāo)志。隨后，基于投資過(guò)熱、土地需求量過(guò)大、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快等特點(diǎn)，嚴(yán)把土地閘門(mén)成為必要的決定。2006年8月——國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，這個(gè)首次直接以“土地調(diào)控”命名的中央政府文件成為一面新的旗幟，它意味著土地管理和調(diào)控政策進(jìn)入了深水區(qū)，而土地的調(diào)控功能也受到越來(lái)越多的重視?！皣?guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十條”、“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”及“新國(guó)八條”等調(diào)控“組合拳”中，土地政策都是不可或缺的重磅武器。

　　2011年，被稱(chēng)為“新國(guó)八條”的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》明確指出，在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保，且當(dāng)年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。

　　2012年8月初，在對(duì)上半年土地供應(yīng)工作進(jìn)行總結(jié)時(shí)，國(guó)土部再次強(qiáng)調(diào)，將堅(jiān)決按照國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控要求，根據(jù)上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況，進(jìn)一步跟蹤和研究土地市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)，積極做好土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。繼續(xù)督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先供應(yīng)保障性安居工程用地，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；繼續(xù)加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用。

　　隨著成交量的回升，土地市場(chǎng)迅速回暖。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，9月份，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來(lái)新高，共成交2878萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)3%。不僅各地逐漸開(kāi)始增加供應(yīng)，流標(biāo)情況也有所好轉(zhuǎn)。

　　雖然進(jìn)入下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，各大房企加快跑馬圈地的速度，但受累于上半年土地市場(chǎng)的冷清，前三季度土地供應(yīng)情況并不是十分樂(lè)觀。根據(jù)國(guó)土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，前三季度全國(guó)土地出讓總面積和價(jià)款分別為21.83萬(wàn)公頃和1.67萬(wàn)億元，同比分別減少9.7%和26.3%。

　　在此情形下，加大土地供應(yīng)被成為鞏固調(diào)控成效的重要選擇。專(zhuān)家認(rèn)為，土地供應(yīng)下滑將會(huì)導(dǎo)致接下來(lái)住房的新開(kāi)工量和供應(yīng)量的下降，土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房?jī)r(jià)反彈。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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