房價上漲成交回落 “銀十”樓市繼續(xù)旺季不旺

　　樓市延續(xù)之前淡季不淡、旺季不旺的走勢，‘金九’失色之后，‘銀十’成交量繼續(xù)下行。一方面供應(yīng)量下滑明顯，另一方面房價繼續(xù)上行，兩方面因素共同導(dǎo)致了‘銀十’成色不足。

　　54城成交環(huán)比下降

　　隨著10月結(jié)束，“銀十”的各項成交數(shù)據(jù)近日正式出爐。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，全國54個城市10月新房成交量為250657套，較9月微增1.66%。如果從面積來看，10月和9月的成交量也基本持平，微跌2.85%。鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計則顯示降幅更明顯，10月份，北京、上海、廣州、深圳、南京等10大城市新房總成交為6.4萬套，環(huán)比9月四周下降17.7%。

　　在經(jīng)歷了7、8月份的淡季不淡后，9、10月份成交量走勢最終沖高回落，并未如一些開發(fā)企業(yè)預(yù)期中那樣繼續(xù)攀升。截至10月30日，全國主要54城市在“金九銀十”兩個月的成交量合計為484953套，環(huán)比7-8兩個月的年內(nèi)高點下調(diào)了10.4%。大部分城市的“金九銀十”成交量相比7-8月均有所下滑，一線城市中，北京在“金九銀十”簽約20284套，環(huán)比下調(diào)了23.4%，上海簽約22368套微跌3.7%，廣州17862套上漲了5.9%，深圳簽約6119套下調(diào)了14.1%。二線城市中，成都簽約13455套下調(diào)了27.1%，杭州、南京、武漢等城市環(huán)比下調(diào)都超過了10%。

　　單從天津樓市來看，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月天津新建住宅成交面積為80.37萬平方米，環(huán)比9月下降3.58%。住宅市場觀望情緒依然濃厚，成交量降至5個月來新低。截止到10月31日天津住宅市場的可售量為2042.97萬平方米，全市整體出清周期為24個月，環(huán)比上月增加7個月。二手房方面，天津市國土資源和房屋管理局信息顯示，二手私產(chǎn)住宅10月成交總量4592套，環(huán)比下降12.9%，成交面積37.4萬平方米，環(huán)比下降12.4%。天津鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理李曉煒對新金融記者表示，在7、8月本市二手房成交量攀升，均突破5500套，也是最近2年的高點，消化了過多的住宅需求，造成二手房市場淡季不淡，從而影響到“金九銀十”的成交量，“銀十”成交量環(huán)比繼續(xù)下降，從5000套“隊伍中”退出。

　　房價連續(xù)5月上漲

　　與成交量回落形成鮮明對比的，則是房價的連續(xù)回升。而價格的回升，也成為影響成交量的重要因素。2012年10月，中指院統(tǒng)計的全國100個城市新建住宅平均價格為8768元/平方米，環(huán)比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第5個月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價為15625元/平方米，環(huán)比上月上漲0.33%。廣州、北京分別上漲1.04%、0.77%，漲幅相對較高，深圳、南京、杭州、成都、重慶、武漢漲幅在0.1%-0.5%之間，天津、上海漲幅在0.1%以內(nèi)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對新金融記者表示，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)?！斑@種‘階段性’的觀望主要表現(xiàn)在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取‘以價換量’策略市場成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現(xiàn)萎縮?！睆埡陚ケ硎尽?

　　除了價格之外，供應(yīng)量的減少也被解讀為影響成交的另一因素。中原集團研究中心監(jiān)測，10月30個大中城市商品房新增供應(yīng)較9月減少了45%，與6-9月的月均值相比也減少了31%。10月天津樓市推盤情況同樣總體表現(xiàn)偏冷。據(jù)統(tǒng)計，10月份天津共推出15個項目2311套房源，無論是開盤數(shù)量還是推盤總量均現(xiàn)下降態(tài)勢?！氨驹峦票P數(shù)量較9月份減少8個，房源推出量下降近1000余套，實現(xiàn)連續(xù)三個月的下降態(tài)勢。與9月份的‘平淡’相比，10月份表現(xiàn)愈發(fā)‘冷淡’?！敝兄冈禾旖蚍衷貉芯靠偙O(jiān)鐘文輝表示，10月份天津重點調(diào)研開盤項目整體去化率為36.25%，環(huán)比下降6個點，去化率為近四個月最低值?！敖膫€月整體去化率仍不足60%，樓市近期成交總體表現(xiàn)一般?！?

　　不過從同比來看，開發(fā)商的日子相比去年已好了很多。同比2011年同期，54個城市9-10月份的成交量則上漲51%。而目前已經(jīng)公布的2012年3季度上市房企業(yè)績預(yù)報看，整體房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。這些都決定了房企很難在接下來的幾個月，在價格和銷售層面有大動作，使樓市走勢發(fā)生明顯變化。

　　對于今年最后兩個月的樓市走勢，業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示，整體價格繼續(xù)微漲已成定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，整體市場價格將依然維持平穩(wěn)微漲的趨勢。成交量方面，淡季不淡、旺季不旺的平穩(wěn)態(tài)勢持續(xù)的可能性也比較大。天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹也表示，市場整體波幅正在收窄，房價的同比降幅也在消失，說明房價整體趨穩(wěn)的特征比較明顯。

來源：新金融觀察報

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