地方樓市微調(diào)政策影響或有限 調(diào)控大方向未改變

從9月底開(kāi)始，深圳、貴陽(yáng)、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門(mén)等地先后對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，近30城市微調(diào)公積金政策獲默許。分析人士認(rèn)為，主要目的在于刺激樓市消費(fèi)，進(jìn)而緩解地方政府財(cái)政“吃緊”的局面。微調(diào)政策一定程度上將會(huì)刺激市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定和回升，預(yù)計(jì)剩下兩個(gè)月房企拿地勢(shì)頭并不會(huì)減弱。

　　多地啟動(dòng)新一輪微調(diào)政策

　　早在9月28日起，深圳市就將住房公積金貸款由原來(lái)的80萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。10月24日，武漢發(fā)文規(guī)定，除上調(diào)二手房公積金貸款最高限額外，異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金進(jìn)行還貸，市民可以使用公積金購(gòu)買(mǎi)二手房，貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，直升20萬(wàn)元。

　　除此之外，10月29日，廣東省江門(mén)市同意開(kāi)平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。按照調(diào)整后的額度，首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高到一人25萬(wàn)元，兩人或以上50萬(wàn)元，廣東省內(nèi)公積金互貸的城市也增加到了9個(gè)。幾乎與此同時(shí)，江蘇鎮(zhèn)江市推出新的公積金政策。其中包括子女買(mǎi)房，父母可成為共同還款人，公積金可用來(lái)償還商貸、支付物業(yè)費(fèi)等。同天，上海市公積金管理中心公布，2012年1-9月，住房公積金個(gè)貸發(fā)放金額290.71億元，同比增長(zhǎng)39.96%?！?

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)已有約30個(gè)城市微調(diào)公積金政策刺激樓市，而且多數(shù)獲得默許。其中，20多個(gè)城市上調(diào)了公積金貸款額度。

　　在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點(diǎn)。10月25日，天津房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心發(fā)布公告稱，住房交易網(wǎng)簽首付可分兩次交納，但首付款不能低于總房款的30%。貴陽(yáng)則在10月初推出新政，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)首套房可享受相當(dāng)于本市戶籍的就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府紛紛出臺(tái)微調(diào)政策是在經(jīng)濟(jì)初拾升勢(shì)、財(cái)政收入下滑、地方債務(wù)到期等因素影響。從本輪政策微調(diào)的方向上看，促進(jìn)樓市消費(fèi)無(wú)疑是首要目的。

　　微調(diào)政策或影響有限

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)、武漢的全國(guó)10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為1510萬(wàn)平方米，總土地出讓金達(dá)到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達(dá)326億元，基本與9月持平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院三季度房產(chǎn)報(bào)告分析認(rèn)為，盡管督察組得出強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策的結(jié)論，但圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，在第四季度依然會(huì)持續(xù)。對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松和嚴(yán)厲程度，直接取決于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，近日來(lái)的房市數(shù)字體現(xiàn)出了市場(chǎng)近期的暖意，但從整體市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，仍是基于去年市場(chǎng)整體銷售過(guò)低之上的銷售反彈，是部分剛性需求的釋放，屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，不能看做市場(chǎng)就此回暖的信號(hào)。

　　樓市調(diào)控大方向并未改變

　　雖然地方政府相繼出臺(tái)微調(diào)政策，但樓市調(diào)控大方向并未改變。據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道，日前，國(guó)土資源部稱，下一階段將嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。

　　對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，臨近年關(guān)銀行收窄放貸優(yōu)惠利率，釋放許久的剛需購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)相對(duì)疲軟，部分城市銀十樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，財(cái)政收入減少，而限購(gòu)的調(diào)控政策底線又不能踩。因此地方政府多會(huì)選擇調(diào)整公積金政策這種溫和的手段來(lái)刺激樓市，不會(huì)造成樓市明顯的波動(dòng)，容易闖關(guān)成功。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，為保證市場(chǎng)供應(yīng)，并刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，未來(lái)樓市調(diào)控政策可能趨于溫和，并從行政化手段逐漸過(guò)渡到市場(chǎng)手段。

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