土地市場兩極分化 馬太效應(yīng)加劇行業(yè)洗牌

　　自8月來，國內(nèi)眾多城市土地市場持續(xù)升溫，一度鮮為拿地的品牌開發(fā)商齊刷刷冒出來，上演了一幕幕搶地大戰(zhàn)。華西都市報記者觀察發(fā)現(xiàn)，盡管近期土地市場回暖明顯，土地溢價現(xiàn)象也見慣不驚，但由于地塊位置不同，土地成交情況卻出現(xiàn)了嚴重的兩極分化。與之同步的是，一些品牌開發(fā)商瘋狂拿地的背后，一些實力不濟的中小房地產(chǎn)企業(yè)卻出現(xiàn)了“等米下鍋”。地產(chǎn)人士就此分析認為，從開發(fā)商拿地趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)將向縱深競爭發(fā)展，出現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱的馬太效應(yīng)。

　　現(xiàn)象 品牌開發(fā)商瘋狂拿地

　　10月10日，備受地產(chǎn)界關(guān)注的上海徐匯區(qū)濱江地塊，在經(jīng)過99分鐘，445次舉牌，保利聯(lián)合體以45億元“殺退”綠地、中海，成功折桂，折合樓面價27055元/平方米，溢價率42.9%，創(chuàng)下上海今年新的總價地王。

　　進入今年三季度，大型房企拿地節(jié)奏明顯加快，來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，10家標桿房企萬科、中海、保利、碧桂園、富力、恒大、華潤、金地、龍湖、世茂在三季度的拿地金額達到494億元。僅9月，10家標桿房企拿地總金額就高達171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)3個月保持相對高位，并創(chuàng)出2011年調(diào)控以來新高。其中，拿地前兩名的企業(yè)是華潤、萬科，分別為48億和44億元，占總拿地金額的53.8%。但從1-9月的拿地銷售比拿地金額/銷售金額數(shù)據(jù)來看，10家標桿房企該比例僅為14%，環(huán)比1-8月上升1%，遠遠低于正常水平。

　　市場 土地出讓兩極分化

　　與品牌房企瘋狂拿地同步的是，各地土地供應(yīng)量接連攀升。面對大量土地，開發(fā)商對其所產(chǎn)生的興趣卻出現(xiàn)了兩極分化：當(dāng)一些優(yōu)質(zhì)地塊在被大量品牌開發(fā)商瘋狂搶奪，溢價記錄被不斷刷新的同時，部分位置相對偏僻，或者區(qū)域成熟度不高的地塊，往往出現(xiàn)了底價成交，甚至流拍。

　　比如，10月19日，成都國土局以掛牌方式組織出讓溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)天鄉(xiāng)路社區(qū)7組一期樂園附近地塊，金堂縣趙鎮(zhèn)金龍路以東、新建路以南地塊；新都區(qū)龍橋鎮(zhèn)瑞云社區(qū)13、14、19組地塊以及雙流縣華陽街道一心社區(qū)1組、清河社區(qū)6、7組、二江寺社區(qū)1組等5宗地塊，出讓面積合計約為307.7畝。最終，各地塊均以底價成交。

　　10月22日，成都國土局以掛牌方式組織出讓武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村5、8組地塊，成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西10地塊，青羊區(qū)鼓樓南街99號地塊以及成華區(qū)圣燈街道辦事處關(guān)家堰4、5、6組關(guān)家片區(qū)c地塊等4宗地塊，出讓面積合計約為197.2畝。最終，除武侯區(qū)地塊以3600元/平方米，每平方溢價1000元價格成交外，其余3宗地塊依然以底價成交。

　　調(diào)查 溢價地塊都在主城區(qū)

　　目前，成都土地市場出現(xiàn)的溢價地塊，大部分集中在成都主城區(qū)內(nèi)。在8、9月的土地供應(yīng)中，無論是宗數(shù)還是總面積，基本上主城區(qū)和郊區(qū)縣放量為1：2，因此，土地溢價現(xiàn)象比較明顯，而且頻繁。

　　然而，成都土地市場進入10月之后，主城區(qū)土地供應(yīng)量將大幅度收縮，郊區(qū)縣供應(yīng)量放大，供應(yīng)比變?yōu)?：6以上。從主城區(qū)供地區(qū)域來看，主要體現(xiàn)在成華、武侯、金牛、青羊區(qū)。對于成都郊區(qū)、市、縣土地供應(yīng)，則主要集中在雙流、溫江、都江堰、郫縣、龍泉、金堂、大邑、邛崍等二、三圈層地塊，百畝以上地塊密集層度是近些年前所未見。面對郊區(qū)、市、縣密集推出的大量地塊，近期雖未出現(xiàn)流拍，但總體而言，均以底價成交收場。

　　業(yè)內(nèi)觀點：馬太效應(yīng)加速行業(yè)洗牌

　　四川中原地產(chǎn)運營總監(jiān)何濤分析說，一方面，近期土地供應(yīng)量雖然充足，但好地塊并不多，一旦有了優(yōu)質(zhì)地塊入市，必然引發(fā)開發(fā)商搶奪。另一方面，一些實力不濟的開發(fā)商逐漸退出，在越來越嚴厲的宏觀調(diào)控政策下，那些帶著極強投機性目的的房地產(chǎn)企業(yè)，最終只能被排除市場外。

　　比如，成都房地產(chǎn)市場中，以前有大量本土房地產(chǎn)企業(yè)。但隨著市場競爭進一步升級，加之樓市的政策調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逃離了房地產(chǎn)市場，尤其是今年，作為成都本土房地產(chǎn)企業(yè)，唯有藍光還在主城區(qū)繼續(xù)拿地。房地產(chǎn)企業(yè)之所以出現(xiàn)這樣嚴重的“馬太效應(yīng)”，一是因為大型房企品牌號召力比較強，“以價換量”比較容易達到銷售效果；二是大型房企存量較大，可降價空間也較大；三是限購政策存在地域差異性，大型房企多有全國性布局，可以進行資源調(diào)配。

來源：華西都市報

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