土地市場持續(xù)回暖 三季度住宅用地價漲23%

　　樓市的“金九銀十”不再，土地市場的“黃金時期”卻仍在繼續(xù)。北京的房山近期集中推介了51宗地塊，總面積超過10平方公里。上海、長沙、福州等地10月份以來也相繼誕生地王。地方政府推地高峰和開發(fā)商拿地高峰的背后，是樓面地價和溢價率的上升。三季度百城住宅用地樓面均價為1800元/平方米，環(huán)比上漲23%，同時百城住宅用地平均溢價率為11.8%，連續(xù)第二季度回升。在業(yè)內(nèi)人士看來，土地市場的回暖，一是對上半年土地市場“極寒”的彌補(bǔ)，同時也是房企特別是大房企銷售回暖的結(jié)果，而隨著地方政府推地力度加大，未來幾個月土地成交量或?qū)⑦M(jìn)一步攀升。

　　地價水平繼續(xù)回升

　　土地市場的熱度還在繼續(xù)，而與之相對應(yīng)的則是土地價格的回升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度百城住宅用地樓面均價為1800元/平方米，同比微降0.02%，環(huán)比上漲23%。其中41個城市住宅地價同比上漲，平均漲幅達(dá)到54.7%。限購與否也對這些城市的土地價格走勢產(chǎn)生重要影響，出臺限購政策的城市平均土地成交價格同比下降6.3%，而非限購城市上漲7.6%。

　　“三季度整體情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，供求同比降幅比上半年縮小一半以上，環(huán)比明顯增加，土地價格和溢價率出現(xiàn)明顯上漲。”中指院研究員對新金融記者表示。三季度，百城住宅用地平均溢價率為11.8%，連續(xù)第二季度回升，恢復(fù)至去年二季度水平。與今年二季度相比，38個城市溢價率升高，28個城市降低，11個城市仍保持上季度溢價率為0%的水平。

　　據(jù)了解，溢價率較高的城市以長三角、珠三角地區(qū)為主，如金華、臺州、珠海等。溢價率同比上漲幅度較大的城市也主要位于長三角、珠三角地區(qū)，金華、珠海漲幅最大。

　　而這些，也與近期土地出讓的熱點(diǎn)區(qū)域基本吻合。10月10日下午，經(jīng)過445輪激烈競價，上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司以45億元競得徐匯區(qū)濱江兩地塊，樓板價27055元/平方米，溢價率42.86%。10月18日，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15.9億元競得福州倉山區(qū)一宗商住地塊。

　　10月17日，杭州主城區(qū)推出五宗地塊，總出讓面積約232畝，吸引了中海、世茂、綠城、濱江、萬科、保利、方興、城建、越秀、浙江中大等眾多大牌開發(fā)商競拍。由于杭州市國土資源局最近出臺土地出讓規(guī)則，規(guī)定地塊溢價率已達(dá)到49%時，即調(diào)整競價方式，鎖定低價，從零開始競投配建安置房或保障房面積。五宗地塊中最熱門的一塊地，在競拍環(huán)節(jié)進(jìn)行到第二十三輪時地塊溢價率已達(dá)到49%，最高有效報價鎖定19.3億元。最終經(jīng)過四十九輪保障房面積競投，中海集團(tuán)以27600平方米保障房配建拿下該宅地。保障房面積占總建面的27.5%，刨除配建后樓面價高達(dá)26463元/平方米。

　　推地高峰持續(xù)

　　近期各地的推地潮也未停止。10月杭州主城區(qū)將有超過20宗土地密集出讓，總面積超過1000畝，創(chuàng)下年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。房山區(qū)舉行土地儲備供地項目推介會，51宗地塊總建筑規(guī)模約942萬平方米，其中住宅約766萬平方米，商業(yè)約176萬平方米，這些地塊的規(guī)模已經(jīng)接近北京全年供地任務(wù)的一半。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，13個重點(diǎn)城市10月出讓地塊土地面積達(dá)900公頃，而9月份土地成交面積為580公頃，較9月增加近40%。

　　“從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象出現(xiàn)，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，按照多地塊的樓面價和目前區(qū)域內(nèi)整體市場的銷售情況，部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測，今年前三季度全國30個重點(diǎn)城市共成交經(jīng)營性土地2312宗，同比微跌3%，經(jīng)營性用地成交建面共計27575萬平方米，同比僅下降6%，與去年同期基本持平。從前三季度來看，即使上半年土地市場陷入比樓市還冷的“極寒”，但三季度的回暖，還是讓數(shù)據(jù)好看了不少。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計則顯示，2012年第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規(guī)劃建筑面積為7560.4萬平方米，環(huán)比第二季度上漲70.1%，總土地出讓金為1352億元，環(huán)比上漲123.8%。

　　鏈家地產(chǎn)市場部張絮認(rèn)為，三季度全國土地市場迎來了調(diào)控后供需兩旺的局面。地方政府迫于財政壓力推地力度加強(qiáng)，同時以往三四季度政府都會加大土地的供應(yīng)力度。而由于銷售的回暖及持有現(xiàn)金增加，企業(yè)去庫存的壓力逐漸減小，對于未來市場的預(yù)期也逐漸由悲觀轉(zhuǎn)為積極，特別是大型房企，調(diào)控后拿地量減少，市場轉(zhuǎn)向后拿地補(bǔ)庫存的意愿也較為強(qiáng)烈。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)前的土地?zé)崽岢鰮?dān)憂。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。

來源：新金融觀察報

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