摩天大樓泡沫化趨勢漸現(xiàn) 受困高空置率

　　50億、60億、73億，這三個(gè)數(shù)字分別是目前深圳、廣州、上海第一高樓的投資額。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前全國152米以上建成以及規(guī)劃建設(shè)中的超高層建筑總投資額為1.7萬億元。未來，在全球十大最高摩天大樓榜單中，可能有7席被中國的摩天大樓所占據(jù)。

　　眼下各地摩天大樓開發(fā)熱潮并沒有降溫跡象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國的摩天大樓數(shù)量已顯現(xiàn)泡沫化趨勢，部分城市可能出現(xiàn)供給過剩的局面，摩天大樓的運(yùn)營也面臨諸多問題。

　　高空置率困擾兩大地標(biāo)

　　在距離2010年廣州亞運(yùn)會開幕式舉辦地海心沙不足1公里的地方，投資達(dá)60億元的廣州國際金融中心看起來雄偉壯觀。在廣州國際金融中心上班的Alice說：“剛開始，我們還有些不習(xí)慣，這座樓太高，每天都要換乘一次電梯才能到達(dá)公司所在樓層?！睆V州國際金融中心有6組電梯，以致于物業(yè)公司為每一位訪客印制了電梯換乘指引。Alice所在公司的大堂可以俯瞰珠江，江對面就是廣州的另一個(gè)地標(biāo)廣州塔，不過Alice已經(jīng)對這樣的風(fēng)景習(xí)以為常?！霸倜利惖慕耙膊粫屛耶a(chǎn)生加班的欲望?！?

　　雅居樂集團(tuán)是目前廣州國際金融中心最大的租賃客戶，雅居樂租下了1.2萬平方米整整四層作為其總部。雖然雅居樂曾對外表示將進(jìn)駐，一方面是由于看中該項(xiàng)目的地標(biāo)效應(yīng)，另一方面也是由于其配套的優(yōu)越性無地企及，但相關(guān)人士對中國證券報(bào)記者表示，租用廣州國際金融中心并非長久之計(jì)，就在距離這座地標(biāo)建筑幾百米的地方，由雅居樂投資的雅居樂大廈已經(jīng)動(dòng)工?！叭曛螅啪訕肪蛯犭x這里?！遍_發(fā)商越秀地產(chǎn)不久前披露，目前廣州國際金融中心寫字樓的出租率僅為50%。

　　位于廣州國際金融中心東南方向100公里，是深圳的地標(biāo)建筑京基100。在京基100入口前廣場的旗桿基座上，開發(fā)商京基集團(tuán)鐫刻了一行小字“世界第八高樓”。京基100的高度為441.8米，這一高度比廣州國際金融中心高出了3.8米，廣州國際金融中心在這個(gè)榜單上排在京基100之后，當(dāng)然榜單排名也早已有了新變化。

　　投資50億元、已經(jīng)竣工1年有余的京基100也面臨著降低空置率的問題，樓體的顯著位置是巨幅的招租廣告。普華永道會計(jì)師事務(wù)所深圳分所是目前京基100最大的租賃客戶。去年7月，普華永道剛剛簽約京基100時(shí)，京基集團(tuán)為其舉辦了盛大的簽約儀式，這在國內(nèi)寫字樓的開發(fā)歷史中并不多見。有深圳地產(chǎn)人士透露，京基100為了吸引普華永道進(jìn)駐提供了相當(dāng)優(yōu)惠的條件，“京基沒想賺普華永道的錢”。

　　盡管京基100目前在高度上“險(xiǎn)勝”廣州國際金融中心，但幾年之后這兩座摩天建筑都將被擠出世界前二十名。在高樓迷論壇網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的世界摩天大樓排行榜上，京基100和廣州國際金融中心的排名已經(jīng)下滑到21和22名。而即將趕超這兩座摩天建筑的后起之秀，幾乎全部位于中國。有業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣州和深圳，摩天大樓運(yùn)營尚面臨諸多困難，其他城市興建的摩天大樓是否能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，需要進(jìn)一步觀察。

　　泡沫化趨勢逐漸顯現(xiàn)

　　“中國內(nèi)地摩天大樓數(shù)量已呈泡沫化?！庇赡μ斐鞘芯W(wǎng)發(fā)布的《2012中國摩天城市報(bào)告》明確表示。這家一直關(guān)注國內(nèi)摩天大樓建設(shè)的網(wǎng)站首次對國內(nèi)摩天大樓建設(shè)熱潮提出了警告。該報(bào)告對目前國內(nèi)摩天大樓的投資總額進(jìn)行了估算：如果將中國現(xiàn)有152米以上商業(yè)辦公建筑作為統(tǒng)計(jì)對象，目前國內(nèi)已建成、加上規(guī)劃中的摩天大樓總投資高達(dá)1.7萬億元。

　　該報(bào)告認(rèn)為，國內(nèi)摩天大樓建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫化趨勢，理由是目前以及未來中國第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模難以支撐起摩天大樓的高速發(fā)展。2011年，中國第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為204983億元，增長9.4%，相當(dāng)于美國當(dāng)年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的26.8%，而中國的摩天大樓總量已經(jīng)相當(dāng)于美國的88%。美國平均每座摩天大樓對應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1431億元人民幣，而中國僅為每座436億元人民幣。中國第三產(chǎn)業(yè)需要以每年14%的速度增長，才能在2022年接近2011年美國762722億元人民幣的水平。按照目前的摩天大樓建設(shè)速度估算，屆時(shí)中國摩天大樓數(shù)量將達(dá)到1318座，預(yù)計(jì)美國的摩天大樓數(shù)量為563座。到2022年中國平均每座摩天大樓對應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為576億元，僅為美國2012年對應(yīng)值的40%。

　　報(bào)告表示，地方政府和開發(fā)商建設(shè)摩天大樓的熱情依然高漲。目前有10個(gè)城市欲建設(shè)總高超過美國第一高樓541.3米紐約新世貿(mào)中心的地標(biāo)建筑。報(bào)告還顯示，中國內(nèi)地共有54座城市在興建摩天大樓，其中2011年第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超50%的城市僅有11座，而第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重出現(xiàn)下滑的城市卻有17座。

　　在部分擁有摩天大樓的城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩的跡象。由于摩天大樓的建設(shè)速度超過了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，新地標(biāo)的落成往往意味著舊地標(biāo)租金下降。在廣州，廣州國際金融中心取代了中信廣場成為新地標(biāo)；在深圳，京基100取代了地王大廈占據(jù)城市最高點(diǎn)?，F(xiàn)在廣深兩地已經(jīng)有公司計(jì)劃從舊地標(biāo)遷往新地標(biāo)，舊地標(biāo)的出租率已經(jīng)出現(xiàn)下降。

　　1999年，德意志銀行證劵分析師、現(xiàn)巴特萊銀行亞洲房地產(chǎn)研究組組長安德魯·勞倫斯第一次提出了“摩天大樓指數(shù)”的概念。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期人們自信心膨脹、信貸寬松，因此投資巨大的世界第一高樓往往能獲得足夠的資金。但是這些摩天大樓往往建設(shè)周期過長，等到它們完工之時(shí)經(jīng)濟(jì)景氣周期已經(jīng)過去，于是便有了“高樓建成之日，即市場衰退之時(shí)”一說。

　　當(dāng)然這一“魔咒”也并非一直靈驗(yàn)。摩天城市網(wǎng)的報(bào)告對“勞倫斯魔咒”進(jìn)行了修正。其認(rèn)為，摩天大樓的建設(shè)總量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，說明經(jīng)濟(jì)資源本身已經(jīng)出現(xiàn)配置混亂，經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性震蕩，市場自信心過度膨脹才導(dǎo)致了摩天大樓泡沫累積。

　　雖然該報(bào)告并未對目前的摩天大樓熱潮作出具體的預(yù)測，但認(rèn)為目前中國的狀況與上世紀(jì)70年代的美國十分相似。而美國的經(jīng)驗(yàn)是，一次突然性的經(jīng)濟(jì)調(diào)整可以讓一座摩天大樓的價(jià)值下降30%。

　　多因素促成摩天大樓熱

　　“摩天大樓熱是中國房地產(chǎn)過熱的表現(xiàn)之一。對于一些城市而言，建造超高層大樓確實(shí)沒有必要?！敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜對中國證券報(bào)記者表示。汪利娜認(rèn)為，部分開發(fā)商出于迎合地方政府目的而積極開發(fā)超高層建筑，地方政府往往會給予這些項(xiàng)目以政策上的優(yōu)惠，這可能是摩天大樓熱的深層次原因?！罢邇?yōu)惠很有可能彌補(bǔ)開發(fā)商需要面對的資金壓力，這才是開發(fā)商開發(fā)摩天大樓的動(dòng)力?！?

　　汪利娜認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)市場亟待解決的首要問題依然是滿足人們的居住需求，超高層大樓看似節(jié)省空間，而實(shí)際上這些建筑往往以建筑群的形式存在，最終并不一定節(jié)省土地。加之這些建筑多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)，并不利于解決住宅領(lǐng)域的難題。

　　“靠城市混凝土、玻璃森林提高城市形象的做法可以說逐漸過時(shí)了?！苯ㄖ碚搶＜?、汕頭大學(xué)長江藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院院長王受之一直對國內(nèi)的摩天大樓熱持批判態(tài)度。他認(rèn)為，從人的需求角度看，沒有人希望自己工作的環(huán)境是脫離地面幾百米的高空?！叭绻锌赡?，誰不希望自己在山清水秀的自然環(huán)境中工作？”

　　王受之認(rèn)為：“在數(shù)字技術(shù)繼續(xù)發(fā)展的未來，大型公司并不需要很多人在高層寫字樓上班，也不需要行業(yè)密集在一個(gè)很狹小的區(qū)域內(nèi)，公司雇員人數(shù)少，而工作效率會更高?！彼姓J(rèn)，目前的建筑技術(shù)已經(jīng)使得建造超高層大廈沒有技術(shù)障礙?！俺邔咏ㄖ淖畲髥栴}是高層本身。為什么要做超高層建筑？把我們未來的商業(yè)區(qū)建造成湖光山色、低調(diào)宜人，這才是21世紀(jì)CBD最大的挑戰(zhàn)?！?

　　不過，依然有諸多聲音對摩天大樓的建設(shè)持支持態(tài)度。曾有多位房地產(chǎn)行業(yè)人士對中國證券報(bào)記者表達(dá)過對京基集團(tuán)的艷羨：一個(gè)知名度并不高的開發(fā)商，憑借一個(gè)摩天大樓項(xiàng)目而蜚聲中外，建多少住宅都換不來這樣的影響力?！澳μ齑髽鞘墙?jīng)濟(jì)的助推劑，人多地狹的北上廣深，市中心只有興建越來越多的摩天建筑才能容納全中國乃至全世界最優(yōu)秀的公司?！庇袑＜胰缡钦f。

來源：中國證券報(bào)-中證網(wǎng) 張昊

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