一級(jí)開(kāi)發(fā)是把雙刃劍 兩房企深受重倉(cāng)之苦


時(shí)間:2012-10-17





  “土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”這個(gè)詞,在利益關(guān)系本就復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng),是個(gè)小眾領(lǐng)域。能夠參與地方土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè),多是與地方國(guó)資企業(yè)或與地方密切相關(guān)的明星民企。在這一輪宏觀調(diào)控下,前有土地市場(chǎng)受調(diào)控影響導(dǎo)致價(jià)格下滑,后有二級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售不暢所帶來(lái)的現(xiàn)金壓力,這讓曾經(jīng)安穩(wěn)一方的地方一級(jí)開(kāi)發(fā)商處境堪憂(yōu)。

  處境一:大股東急欲擺脫“不良資產(chǎn)”

  中國(guó)新城鎮(zhèn),作為香港上市公司,是少有的以主營(yíng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)。曾經(jīng)的大股東上置集團(tuán),則是上海風(fēng)云一時(shí)的地方房企明星。

  9月初,上置集團(tuán)一紙公告,宣布與中國(guó)新城鎮(zhèn)的母子公司關(guān)系解體。公告稱(chēng),上置集團(tuán)董事會(huì)通過(guò)實(shí)物分派的形式剝離所持有的中國(guó)新城鎮(zhèn)26.59億股份,占中國(guó)新城鎮(zhèn)總股數(shù)59.2%。具體方式是每持有3股上置集團(tuán)股份將可獲分派1.408075股中國(guó)新城鎮(zhèn)股份作特別股息。完成后,中國(guó)新城鎮(zhèn)不再是上置集團(tuán)的附屬公司,中國(guó)新城鎮(zhèn)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也不再體現(xiàn)在上置集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表中。

  上置集團(tuán)剝離中國(guó)新城鎮(zhèn),實(shí)為無(wú)奈之舉。

  根據(jù)中國(guó)新城鎮(zhèn)已公布的上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),截至今年6月底,中國(guó)新城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)收入1.24億元,同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177萬(wàn)元,實(shí)際虧損3069萬(wàn)元。這種虧損局面其實(shí)早在去年已經(jīng)形成,2011年,中國(guó)新城鎮(zhèn)全年收入跌57%至6.4億元,毛利跌63%至3.4億元;凈虧損2億元。對(duì)于這一業(yè)績(jī)產(chǎn)業(yè)的原因,公司的解釋道出了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的集體困惑?!拔覀兊慕?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)主要由土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)的次數(shù)和其中達(dá)成的成交價(jià)所帶動(dòng)。而公開(kāi)拍賣(mài)的次數(shù)及成交價(jià)格又非集團(tuán)所能完全控制?!?

  也就是說(shuō),和地方政府捆綁在一起的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商,有可能因土地出讓時(shí)間和出讓價(jià)格的“被調(diào)控”,而出現(xiàn)收益大幅波動(dòng)。實(shí)際上,從去年開(kāi)始,隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入,各地政府紛紛降低土地出讓低價(jià),放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏。這對(duì)主營(yíng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō),實(shí)在是致命的打擊。

  而回看中國(guó)新城鎮(zhèn)上市之初,作為鮮有的主營(yíng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的上市公司,資本市場(chǎng)對(duì)其發(fā)展?jié)摿Φ慕庾x,幾乎極盡溢美之詞。第一大股東上置集團(tuán),因被看好穩(wěn)定的股權(quán)投資收益,也成為當(dāng)時(shí)的股市寵兒。

  資料顯示,中國(guó)新城鎮(zhèn)主營(yíng)上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無(wú)錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽(yáng)李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā),總占地面積超過(guò)36平方公里。早在2002年,羅店被列為上海市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的“一城九鎮(zhèn)”之一,中國(guó)新城鎮(zhèn)即與上海羅店資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,圈地近6.8平方公里,首涉土地一級(jí)開(kāi)發(fā),其中中國(guó)新城鎮(zhèn)持股比例為72.63%。根據(jù)中國(guó)新城鎮(zhèn)高層的介紹,公司業(yè)務(wù)主要是先與政府成立合資公司,新城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施,如地上的水電、排污及交通等基礎(chǔ)設(shè)施,也會(huì)興建醫(yī)院、學(xué)校及一般商業(yè)項(xiàng)目;完成后將交回政府通過(guò)招拍掛運(yùn)作,賣(mài)給二級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商,而“招拍掛”收入則由政府與新城鎮(zhèn)按出資比例分成。

  隨后幾年,隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫,羅店新鎮(zhèn)的土地價(jià)格也迅速飆升,當(dāng)初每畝幾十萬(wàn)漲至數(shù)百萬(wàn)。到2010年中國(guó)新城鎮(zhèn)在香港上市時(shí),這種一級(jí)土地開(kāi)發(fā)身份給資本市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限遐想。另由于一級(jí)開(kāi)發(fā)商不擁有土地開(kāi)發(fā)權(quán),故不需繳納土地增值稅,其毛利率被傳高達(dá)60%以上。

  而因?yàn)樵庥隽耸飞献顕?yán)厲的宏觀調(diào)控期,中國(guó)新城鎮(zhèn)所運(yùn)營(yíng)的幾大新鎮(zhèn),土地出讓節(jié)奏和價(jià)格都受到了重大影響。今年3月,公司無(wú)錫項(xiàng)目的部分地塊被公開(kāi)拍賣(mài),出讓價(jià)格為7500萬(wàn)元,樓面單價(jià)僅1208元/平方米,在公司看來(lái),如此低單價(jià)的出讓境況,是導(dǎo)致其業(yè)績(jī)下滑的主因。

  處境二:難以承受巨額儲(chǔ)備之重

  在地方土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)中,中天城投是另一個(gè)明星企業(yè)。因?yàn)轭^頂貴州最大體量的一級(jí)土地儲(chǔ)備商和保障房開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì),中天城投一度被市場(chǎng)熱炒。以“未來(lái)方舟”一個(gè)項(xiàng)目為例,這個(gè)整體占地達(dá)到9.53平方公里,總建筑體量720萬(wàn)平方米,總投資規(guī)模達(dá)到600億元的項(xiàng)目,中天城投主導(dǎo)了幾乎絕大部分的一二級(jí)開(kāi)發(fā)。

  資料顯示,“未來(lái)方舟”又稱(chēng)“中天城投漁安安井片區(qū)項(xiàng)目”,早在2006年,中天城投母公司金世旗國(guó)際控股股份有限公司便已介入該片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā),并通過(guò)其后一系列資本運(yùn)作,最終將這一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至中天城投名下。到2010年11月,中天城投開(kāi)始籌備在二級(jí)土地發(fā)力,并通過(guò)旗下子公司通過(guò)掛牌方式獲得漁安安井片區(qū)四地塊,總占地面積81.8萬(wàn)平方米,成交總金額9.422億元,規(guī)劃總建筑面積最大接近194萬(wàn)平方米。次年3月又在漁安安井片區(qū)繼續(xù)拿下六塊地,總占地面積51.3萬(wàn)平方米,成交總金額9.885億元。

  也就是說(shuō),中天城投不僅可以與地方政府分享一級(jí)開(kāi)發(fā)收入,還將通過(guò)商品房建設(shè)和銷(xiāo)售在二級(jí)開(kāi)發(fā)中獲得更大收益。

  只是到了宏觀調(diào)控期,未來(lái)方舟這樣的明星樓盤(pán),同樣受到銷(xiāo)售壓力。因?yàn)轶w量巨大,未來(lái)方舟項(xiàng)目和中天會(huì)展城等項(xiàng)目一起,被市場(chǎng)視為貴陽(yáng)天量存量最終導(dǎo)致泡沫高啟的代表。

  于是,即便是中天城投這樣的地方龍頭國(guó)資,今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微轉(zhuǎn)和市場(chǎng)回暖。

  9月底,一向在政策為頗為保守的貴陽(yáng)市意外出臺(tái)新政,以一攬子內(nèi)容刺激樓市成交,其中最大利好是首次購(gòu)房的外地居民可獲辦本地戶(hù)籍,并在就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)方面享受同等待遇。中天城投相關(guān)人士坦言,系列新政若得到有效落實(shí),將為相關(guān)樓盤(pán)帶來(lái)15%至20%的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)。

來(lái)源:上海證券報(bào)



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