樓市“以價換量”格局短期難改

經(jīng)歷平淡“金九”后，“十一”黃金周期間，全國樓市表現(xiàn)亦十分慘淡，市場觀望氣氛濃重。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，全國54個城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年“十一”下降近三成。

　　在政府多次重申“限購”“限貸”等調(diào)控政策不放松的條件下，無論是從市場面還是政策面分析，樓市成交量和房價大幅反彈的條件并不具備，未來一段時間內(nèi)，市場將進入溫和釋放期，“以價換量”仍將是樓市主旋律，亦是房企的明智選擇。

　　事實上，本輪樓市成交出現(xiàn)“淡季不淡”、“旺季不旺”的特點并非偶然。從市場角度觀察，前期樓市回暖，既與地方微調(diào)、信貸寬松等因素密切相關，也受市場預期轉向的影響。而進入9、10月份，隨著前期降價促銷樓盤被快速消化，而跟進降價樓盤減少，購房者開始產(chǎn)生觀望情緒成交量自然出現(xiàn)下滑；另一方面，由于今年3月份以來住宅市場持續(xù)回暖，有效需求已得到充分釋放。

　　這從兩組數(shù)據(jù)中可以得到印證，據(jù)中原集團調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，9月以來，北京、天津等10個城市的購房者中有超過60%的客戶為剛性需求。其中長春、鄭州、濟南、重慶、西安、大連、沈陽該比例均超過80%。

　　另據(jù)中原集團研究中心對北京、上海、廣州等多個城市“十一”房展會監(jiān)測，大部分房企并未采取明顯的降價促銷，購房者觀望氛圍依然濃厚。并且中原經(jīng)理人指數(shù)亦連續(xù)兩周維持下降趨勢，表明經(jīng)理人對后市信心不足。

　　就政策面而言，調(diào)控高壓態(tài)勢有增無減。住建部和國土部近日分別表示加強對高房價、高地價的監(jiān)管。其中，住建部有關負責人明確指出，將繼續(xù)指導督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。

　　與此同時，近期地方政府為穩(wěn)定預期，緊急出臺措施，鞏固調(diào)控成果。繼杭州和南京之后，重慶、安徽及山東等全國多個省市在9月中旬至10月底啟動“一房一價”專項檢查。較之以往，此次檢查范圍有所擴大，從抽查改為普查，并對違規(guī)的處罰標準給出了明確規(guī)定。上海9月前后兩次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松，并針對住房限售政策等執(zhí)行情況進行檢查，廣州對個別高價項目采取了限制預售規(guī)模和控制交易節(jié)奏，北京加強限購審核等。

　　近日有多位觀察家認為，四季度樓市將進入僵持階段，政策上不會有絲毫放松，不排除房價上漲幅度較大的城市會采取更加嚴厲的針對性措施，從而確保全年樓市調(diào)控目標的完成。

　　可以預見，在調(diào)控高壓、高庫存待消和保障房建設穩(wěn)步推進的多重因素影響下，房價反彈預期將進一步減弱，房價趨穩(wěn)將是大概率事件。但值得注意的是，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關鍵期，除了面對經(jīng)濟穩(wěn)定增長的壓力，房地產(chǎn)調(diào)控還要承受更多考驗，而當前影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的不利因素仍存。以土地市場為例，地方政府基于土地供應的年度計劃以及土地出讓金收入等考慮，近期開始積極推地，土地市場明顯升溫，高總價和高溢價拿地情況不時出現(xiàn)，應警惕土地價格上升影響房企預期，進而導致未來房價走高預期的形成。

來源：經(jīng)濟參考報

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