開(kāi)發(fā)商看好“1.5線(xiàn)城市”商業(yè)地產(chǎn)

　　“一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌近日表示，開(kāi)發(fā)商以及地方政府應(yīng)該更加冷靜，避免過(guò)度投資帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”。

　　在房企排隊(duì)涌入商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項(xiàng)目四處開(kāi)花后，商業(yè)地產(chǎn)的“投資熱”已引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與住宅投資易受宏觀(guān)大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功，主要取決于項(xiàng)目定位與專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作；此前蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將面臨著兩極分化的命運(yùn)。不過(guò)，在整體火熱的情況下，局部區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)仍然具備投資價(jià)值。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資火熱

　　近幾年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，眾多商業(yè)綜合體項(xiàng)目紛紛入市。

　　根據(jù)《2011-2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年無(wú)論新開(kāi)工增量還是銷(xiāo)售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超過(guò)住宅。其中，辦公樓新開(kāi)工面積同比大幅增長(zhǎng)46.20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額也增長(zhǎng)了23.7%。

　　進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮遍布全國(guó)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司的數(shù)據(jù)，2012年上海有22個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京將有17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在未來(lái)5年還將增長(zhǎng)87%，接近翻倍，預(yù)計(jì)年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達(dá)190萬(wàn)平方米。

　　有數(shù)據(jù)表明，2009年-2012年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長(zhǎng)30%左右，增速是同期住宅開(kāi)發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴(kuò)大至2倍。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱(chēng)，從2012年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)投資增速為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)43.4%。這表明資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　看好“1.5線(xiàn)城市”

　　在我國(guó)，有一批城市在經(jīng)濟(jì)總量及增速、人口規(guī)模、居民收入、城市化水平、產(chǎn)業(yè)成熟度等方面都僅次于京滬深穗，比其他省會(huì)城市更加發(fā)達(dá)。業(yè)內(nèi)把這批介于一線(xiàn)和二線(xiàn)之間的城市稱(chēng)為1.5線(xiàn)城市。

　　仲量聯(lián)行在《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》研究報(bào)告中指出，目前我國(guó)1.5線(xiàn)城市共有9個(gè)，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽(yáng)、蘇州、天津和武漢。其中，成都憑借商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑1.5線(xiàn)城市。

　　在高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫看來(lái)，目前一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步飽和，1.5線(xiàn)城市蘊(yùn)含著機(jī)會(huì)。這些城市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)程度，商辦投資市場(chǎng)卻剛剛起步。

　　以成都為例，該市目前有存量綜合體項(xiàng)目48個(gè)，建筑面積約570萬(wàn)平方米。但部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)依然不足。成都高新西區(qū)已云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強(qiáng)企業(yè)，不過(guò)該區(qū)域卻一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無(wú)一家商業(yè)綜合體正式營(yíng)業(yè)。

　　據(jù)了解，龍湖、保利、中信、華潤(rùn)、綠地等房企已經(jīng)相繼進(jìn)入成都高新西區(qū)。其中龍湖成都時(shí)代天街項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，該項(xiàng)目是龍湖集團(tuán)多年來(lái)重點(diǎn)打造的天街系列之一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，成都高新西區(qū)周邊需求和供給尚不平衡，區(qū)域內(nèi)也僅有時(shí)代天街一塊綜合性商業(yè)用地。然而隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，該區(qū)域商業(yè)的開(kāi)發(fā)和消化能力將逐步提升，區(qū)內(nèi)綜合體的建設(shè)與該區(qū)的商業(yè)成熟將基本同步。

　　據(jù)了解，成都時(shí)代天街為城市商業(yè)綜合體，總建筑面積達(dá)到183萬(wàn)平方米，其中包括一家洲際5星級(jí)酒店。龍湖集團(tuán)在重慶、北京及成都其他區(qū)域開(kāi)發(fā)的“天街系”投資型物業(yè)已相繼開(kāi)業(yè)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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