監(jiān)管層提前降溫成果顯著 雙節(jié)長假樓市成交平淡

　　剛剛過去的中秋國慶雙節(jié)長假，與高速公路景區(qū)景點火爆的情形不同，樓市并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，全國主要54個城市在黃金周前7天合計簽約套數(shù)約為1.6萬套，相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%。“銀十”開局不利，市場預(yù)計10月仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢，成交量不會有太大的波動?！?/p>

　　長假期間簽約數(shù)較前一周降七成

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數(shù)約為1.6萬套。雖然同比2011年國慶期間14418套的簽約套數(shù)略有起色，但相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%。

　　由于這54個城市中，有超過10個城市的網(wǎng)簽系統(tǒng)在國慶期間并無數(shù)據(jù)更新，因此這一統(tǒng)計存在數(shù)據(jù)不全的問題。而從全國來看，確實也有部分二三線城市成交尚可，出現(xiàn)回溫。不可否認(rèn)的是，從目前掌握的情況來看，作為“銀十”的開局，這個長假的樓市成交非常不理想。

　　具體來看，北京方面，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截至10月6日國慶假期前7天北京二手住宅網(wǎng)簽總量僅212套；上海方面，據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10月6日，上海日均成交158套，較去年同期下降了32%；廣州方面，廣州陽光家緣數(shù)據(jù)，截至9月30日至10月6日，廣州十區(qū)二縣7天內(nèi)僅成交907套一手住宅，同比去年國慶成交量增長33.6%，但環(huán)比上一周2767套的成交量卻大跌67.2%；深圳方面，統(tǒng)計顯示國慶8天全市一手樓共計成交341套，甚至還不如9月29日單日二手房的成交量；除這四大一線城市外，青島、杭州、濟南、武漢、昆明、徐州、重慶等城市，黃金周期間的住宅成交量相比之前也有明顯下調(diào)。

　　此外，長假期間上海和深圳均有房博會召開。為期4天上海房展會觀眾人數(shù)共計11.6萬人次，介于“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間，人氣基本呈持平狀態(tài)，但明顯呈現(xiàn)看的多買的少的狀態(tài)；而為期5天的深圳秋季房地產(chǎn)交易會，參展的本地樓盤只有20余個，僅占參展樓盤的兩成。

　　不僅是“銀十”開局不利，剛剛過去的“金九”，成色其實也明顯不足。銀河證券跟蹤監(jiān)測的33個主要城市9月成交量環(huán)比下跌5.4%，顯示出旺季不旺的特點；此外9月樓市供應(yīng)上升，成交批售比下降至63.4%，庫存重回高位，去化周期略有延長。今年雙節(jié)長假成交總體還不如9月同期，冷淡可想而知。

　　監(jiān)管層多次釋放信號形成降溫

　　實際上，今年中秋、國慶雙節(jié)長假樓市的冷淡也在很多人的意料之中。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江分析原因指出，一是長假高速路免費通行吸引大量市民出行，人氣自然減少；二是一些面向剛性需求的樓盤并未開售，供應(yīng)量減少自然成交減少。

　　克而瑞廣州片區(qū)高級研究經(jīng)理胡廣東則分析，今年5月到8月，全國大部分城市的成交量都回升，因此九十月份可釋放的需求量并不多；而國慶期間開發(fā)商并沒有推出太大的優(yōu)惠，部分區(qū)域房價甚至有所上漲，自然也難吸引市民入市。

　　而更重要的是，長假前中央層面多次釋放堅持房地產(chǎn)調(diào)控信號也提前為假日樓市降了溫。

　　9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進(jìn)行監(jiān)測，重點監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。

　　9月20日，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初。

　　9月23日，住建部稱，當(dāng)前房價尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果，適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。

　　此外部分地方政府節(jié)前也提前布控，狙擊長假房價上漲。以廣州和北京為代表，9月24日，廣州國土房管局通過其官方微博證實，擬對珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房價；北京也通過控制預(yù)售證的發(fā)放，控制高端住宅集中入市。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，這說明監(jiān)管層已經(jīng)注意到樓市出現(xiàn)的升溫跡象，通過喊話表態(tài)穩(wěn)定預(yù)期?！斑@是再次對市場、地方政府進(jìn)行提醒，不允許放松調(diào)控”。

　　10月成交量或比9月更差

　　銀河證券分析指出，從近2個月來的各級政府表態(tài)和發(fā)文來看，在支持自住需求，遏制投機需求的前提下，樓市的政策風(fēng)向偏緊。無論是從開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管、打擊囤地、房價上漲等角度，還是從購房者的房貸優(yōu)惠利率角度來看，樓市的政策都是保持一個相對嚴(yán)格的狀態(tài)。

　　但胡廣東也認(rèn)為，預(yù)計10月政策環(huán)境也不會更緊。住建部政策研究中心副主任王玨林也接受媒體采訪表示，房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松，年內(nèi)全國樓市將以平穩(wěn)為主。

　　因此在這樣的政策環(huán)境下，此前限購、差別性信貸、保障房和房價問責(zé)制等調(diào)控政策將繼續(xù)穩(wěn)定消費者的預(yù)期，10月市場預(yù)計仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢，成交量不會有太大的波動。“銀十”能否實現(xiàn)其實并不樂觀。

　　黎文江甚至認(rèn)為10月成交量會比9月更差，除了需求量的消耗和供應(yīng)量的減少，更重要是四季度銀行信貸將會收縮，房貸申請會更加嚴(yán)格，信貸額度也會更少，這對成交量將是比較大的影響。

　　但價格方面，胡廣東分析，從開發(fā)商推貨來看，他們并沒有趕在長假前大量推貨，近期推貨節(jié)奏也一直比較均衡，顯示開發(fā)商并不急于出貨，資金壓力不大?！伴_發(fā)商在前期市場基本恢復(fù)的情況下，不會再有必要用較大的價格折扣這種單一的手段來吸引購房者，而是更多采取營銷和產(chǎn)品策略”。從這一角度來看，10月乃至四季度房價下降的可能性似乎不大，甚至還呈現(xiàn)微漲態(tài)勢。

　　一位開發(fā)商透露，上半年“以價換量”的銷售策略讓一些房企“肉痛”，利潤率大幅下降的同時庫存又消耗過快，開發(fā)商四季度一般不會降價，反而會小幅提升價格，放緩?fù)票P節(jié)奏，等待市場觀望情緒改變。

　　此外節(jié)前土地市場的火熱也需要引起警惕。中原地產(chǎn)在針對13個重點城市土地市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月前27天土地成交同比8月同期增加了31%。開發(fā)商大量拿地說明，市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。分析人士指出，土地市場升溫與經(jīng)濟下行壓力加大等多方因素疊加，“將增大房價反彈壓力，弱化樓市調(diào)控成果”。

來源：南方日報 盧軼 實習(xí)生 穆暢

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