樓市清淡 小產(chǎn)權(quán)房暗潮涌動(dòng)

　　多地新房和二手房簽約量創(chuàng)下新低，而面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房群體”持續(xù)擴(kuò)大，專家建議區(qū)別對(duì)待

　　史上最熱黃金周卻成了樓市“寒季”。

　　“據(jù)中原監(jiān)測(cè)全國(guó)主要的54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約套數(shù)為1.6萬(wàn)套，相比之前一周5.4萬(wàn)套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)假期前三天，二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H為137套，比平日大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月30日至10月5日期間，廣州全市總成交量為731套，僅比9月28日當(dāng)天一天561套的網(wǎng)簽成交量多了170套。9月30日至10月3日四天共網(wǎng)簽490套，同比去年網(wǎng)簽量下降272套，同比跌幅35.7%。

　　盡管如此，高壓下的小產(chǎn)權(quán)房依舊還在活躍。

　　北京小產(chǎn)權(quán)房最后一個(gè)黃金周？

　　10月7日，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，作為重點(diǎn)整頓區(qū)域的房山區(qū)小產(chǎn)權(quán)房仍在“熱銷”。 房山區(qū)是北京市小產(chǎn)權(quán)房最集中的幾個(gè)區(qū)縣之一，在北京市國(guó)土局的名單上，它以29個(gè)項(xiàng)目數(shù)僅次于昌平區(qū)位居第二。據(jù)記者了解，這些小產(chǎn)權(quán)房有一半以上都已經(jīng)出售，而之所以銷售旺盛，最主要的原因就是它低廉的售價(jià)。為吸引更多的買房客，這些小產(chǎn)權(quán)房甚至打出了永久產(chǎn)權(quán)的宣傳語(yǔ)。

　　或許這是北京小產(chǎn)權(quán)房最后一個(gè)黃金周。

　　今年4月，北京市被納入國(guó)土資源部清理小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市。7月，北京開始集中清理整治小產(chǎn)權(quán)房。時(shí)隔兩個(gè)月，9月17日，市國(guó)土局公布，初步清理出自2008年以來(lái)在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目，現(xiàn)正在進(jìn)行查處。

　　在屬于通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目中，位列整個(gè)名單第66號(hào)、北京乃至全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，便是張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園。

　　“兩年前我買房的時(shí)候，中介就跟我講應(yīng)該很快就會(huì)辦到房產(chǎn)證，現(xiàn)在兩年時(shí)間過(guò)去了，只是經(jīng)常聽小區(qū)里的人談起房子‘轉(zhuǎn)正’的事，根本就沒(méi)有房產(chǎn)證的影子。非但如此，現(xiàn)在又趕上國(guó)土局清理小產(chǎn)權(quán)?！碧駡@小區(qū)住戶王峰對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示。

　　王峰今年三十剛出頭，夫妻倆從外地到北京打拼五六年，辛辛苦苦攢了30多萬(wàn)元，眼看買商品房越來(lái)越?jīng)]有希望，長(zhǎng)期租房子又不現(xiàn)實(shí)，只好在太玉園買了一個(gè)二手房。“聽說(shuō)國(guó)土部門剛剛下發(fā)政策，說(shuō)是清理小產(chǎn)權(quán)房。小區(qū)里好多人都在談?wù)撨@事，我們也不知道怎么辦。”

　　“說(shuō)實(shí)話，我現(xiàn)在有點(diǎn)后悔，不該選擇小產(chǎn)權(quán)房?！蓖醴逭f(shuō)。

　　記者了解到，像王峰這樣的剛需一族，不僅在通州太玉園小區(qū)，在其它郊縣的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)里也不在少數(shù)。

　　不過(guò)，與心里打鼓的王峰不同，也有住戶并不以為然。

　　在離太玉園大門不遠(yuǎn)的地方，一對(duì)正買菜歸來(lái)的年輕夫妻說(shuō)，“早就聽說(shuō)要清理小產(chǎn)權(quán)房，房子是用來(lái)住的，我們又不賣，無(wú)論是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)有多大意義。如果讓搬，怎么搬？再說(shuō)了，小區(qū)里成千上萬(wàn)的住戶，又不是只有我們一家。”

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示，現(xiàn)在各地幾乎每天都在新建小產(chǎn)權(quán)房，主要購(gòu)買群體是中低收入階層，他們普遍存在“賭政策”的心理，畢竟“法不責(zé)眾”，政府部門很難“一刀切”。

　　湖南火炬律師事務(wù)所律師羅曠在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)分析稱，小產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)是由于一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通工薪階層的購(gòu)買力，導(dǎo)致許多工薪階層買不起房，而小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)相對(duì)低得多，故許多工薪階層明知小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，看上其價(jià)格低廉，抱著僥幸的心理來(lái)購(gòu)買，以期國(guó)家到時(shí)能出臺(tái)相關(guān)法律來(lái)保護(hù)他們的利益。

　　調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，還有一種是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人以及中等收入人群為度假享受考慮購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)別墅，少數(shù)人購(gòu)買小戶型投資。

　　除了已經(jīng)建成的成熟小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，亦有被叫停的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。

　　在房山區(qū)西潞街道太平莊村唐城公寓，經(jīng)附近居民指點(diǎn)，記者找到幾棟剛建完兩三層并未完工的小樓，周圍雜草叢生。村民告訴記者，這便是唐城公寓，聽說(shuō)唐城公寓沒(méi)有獲得審批，未封頂就被叫停了，還有傳聞?wù)f這個(gè)項(xiàng)目將被拆除。

　　小產(chǎn)權(quán)房仍可售賣

　　79處小產(chǎn)權(quán)房被清理，其是否仍可售賣？

　　在通州太玉園小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，底商中有幾家房產(chǎn)中介掛鎖關(guān)門。附近的商戶和居民介紹，此前這里中介生意還很紅火。

　　不過(guò)，記者在調(diào)查中還是發(fā)現(xiàn)了端倪：房產(chǎn)中介仍在暗地里銷售小產(chǎn)權(quán)房。按照中介公司留的電話，記者致電銷售人員電話了解時(shí)，對(duì)方稱太玉園小區(qū)仍有房可出售。

　　“通州太玉園3居室、格局好、房主急賣、價(jià)格便宜”，“太玉園97m2、5567元/m2，總價(jià)54萬(wàn)元”，“土橋太玉園、小產(chǎn)權(quán)、低價(jià)出售、正規(guī)兩居、隨時(shí)看房”，“太玉園小產(chǎn)權(quán)的房子、價(jià)格低、業(yè)主急售”，“太玉園小區(qū)、超值3居、不限購(gòu)”……登錄北京二手房網(wǎng)，搜索太玉園小區(qū)后，大量有關(guān)太玉園的房屋出售項(xiàng)目撲面而來(lái)。

　　《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者以購(gòu)買太玉園房子的名義撥通了一家房產(chǎn)中介的電話，一名趙姓中介人員熱情地向記者介紹，“太玉園200多幢樓100%全住滿了，火得很?，F(xiàn)在出售的房子低層的少，主要是七層以上的。”

　　被問(wèn)到價(jià)格時(shí)，趙姓中介人員極力介紹太玉園的便宜，“一套90多平方米的房子才50多萬(wàn)，平均每平方米才5000多元?！?

　　當(dāng)記者問(wèn)為什么這么便宜時(shí)，中介表示，太玉園是小產(chǎn)權(quán)房，買賣的時(shí)候可以過(guò)戶“小房本”，沒(méi)有大房本（即正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)證）。

　　見記者顯得有些猶豫，趙姓中介人員又說(shuō)，“將來(lái)都是可以辦正規(guī)房產(chǎn)證的，放心?！?

　　隨后，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者咨詢別的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的買賣情況，得到的回復(fù)都是大同小異，其中崔村鎮(zhèn)東崔村北別墅的戶主蔣女士向記者介紹，自己的別墅剛剛精裝兩年，才住了半年，不過(guò)自己準(zhǔn)備出國(guó)，所以準(zhǔn)備將別墅賣掉?！皟r(jià)格才每平方米5000多元，不過(guò)是小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有房產(chǎn)證，如果要買大產(chǎn)權(quán)的，價(jià)格每平方米10000多?！?

　　小產(chǎn)權(quán)房如何解決

　　據(jù)張大偉援引各機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，涉及近30萬(wàn)戶家庭。

　　那么，如何處理小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題？

　　有專家表示，小產(chǎn)權(quán)房的處理，比較可行的途徑是政府有關(guān)部門將其回購(gòu)，用于中低收入階層的保障性住房。

　　萬(wàn)科總裁郁亮也建議政府將小產(chǎn)權(quán)房改造成公寓，以提供給新進(jìn)入城市的第二代農(nóng)民工居住，解決部分百姓的居住問(wèn)題。

　　“政府的處理方式大概有以下幾種：拆遷、搬遷、處罰和補(bǔ)交土地出讓金?！绷_曠律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，“然而，對(duì)于搬遷或處罰來(lái)說(shuō)，在實(shí)際操作中不具有可操作性，因?yàn)橐恍┬‘a(chǎn)權(quán)房在建筑時(shí)也是有合法手續(xù)的，建筑物本身是合法的，只是其在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中違反了集體土地不能自由轉(zhuǎn)讓這一條。而至于補(bǔ)交土地出讓金則更不具有可操作性了，如果補(bǔ)交給國(guó)家，但土地是該集體的，不能補(bǔ)交給國(guó)家；如果補(bǔ)交給該集體，集體自己處置自己的財(cái)產(chǎn)不存在補(bǔ)交的問(wèn)題。”

　　“個(gè)人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也不是不可以解決的，首先國(guó)家應(yīng)修改法律，規(guī)定集體土地在一定條件下可以自由轉(zhuǎn)讓，既然集體土地屬于集體所有，集體應(yīng)享有自由處置的權(quán)力，這樣就可以解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題?！绷_曠說(shuō)。

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，面對(duì)龐大的“小產(chǎn)權(quán)房群體”應(yīng)采取正視的態(tài)度，他建議區(qū)別對(duì)待，通過(guò)政策調(diào)整、追責(zé)等方式，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。首先把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分：耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認(rèn)為，后兩者應(yīng)給予合法化。對(duì)于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要一分為二的對(duì)待：對(duì)于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該立即予以拆除；已建設(shè)多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房，他認(rèn)為，在追究責(zé)任后允許其合法化。

　　北京市國(guó)土局新聞辦相關(guān)人員向《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，目前只是公示了這些項(xiàng)目，提醒購(gòu)房者不要購(gòu)買，接下來(lái)更具體的方案還沒(méi)有確切信息。不過(guò)，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目成因不同，規(guī)劃、土地等具體情況也不同，不會(huì)一刀切處理，將結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目具體情況，提出具體的處理措施。

來(lái)源：中國(guó)企業(yè)報(bào) 陳青松

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