樓市“金九”成色不足 供需雙方博弈繼續(xù)升級(jí)

　　樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”已經(jīng)過(guò)半，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策并未松動(dòng)的情況下，購(gòu)房者的觀望情緒依舊濃郁，9月樓市呈現(xiàn)旺季不旺的態(tài)勢(shì)。專家指出，“金九”成色不足，將引發(fā)供需雙方對(duì)“銀十”的博弈繼續(xù)升級(jí)，但短期內(nèi)樓市難有大變化。

　　10月3日，兩位看房者在一處打折樓盤(pán)的展區(qū)內(nèi)了解詳情。當(dāng)日，2012上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)在上海展覽中心開(kāi)幕，本屆展示會(huì)的展出面積近2.8萬(wàn)平方米，約200家房地產(chǎn)企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)集中展示最新樓盤(pán)，吸引了眾多看房者。新華社記者裴鑫攝

　　9月樓市不溫不火

　　進(jìn)入下半年以來(lái)，部分地區(qū)樓市出現(xiàn)回暖跡象，因此今年的“金九銀十”也備受期待。但從實(shí)際情況看，一些城市的成交量并未出現(xiàn)明顯上漲，“金九”成色稍顯不足。

　　據(jù)中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)顯示，北京9月二手住宅網(wǎng)簽成交量預(yù)計(jì)為12500套左右，環(huán)比下降約12．3％。天津市場(chǎng)也呈現(xiàn)出旺季不旺的態(tài)勢(shì)，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交5274套，環(huán)比下降7．4％。

　　國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，在位于天津市南開(kāi)區(qū)的海泰公寓售樓處，記者并沒(méi)有看到有買(mǎi)房者前來(lái)咨詢，偌大的房間顯得非常冷清。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)陳小姐介紹，進(jìn)入9月，來(lái)看房的人也沒(méi)有增加。“國(guó)慶節(jié)期間，我們售樓處也會(huì)放假?！标愋〗阏f(shuō)，因?yàn)榭捶康娜艘膊粫?huì)太多。

　　鏈家地產(chǎn)的李曉煒?lè)治鲈驎r(shí)指出，抑制投機(jī)投資需求使地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫正在被擠出。在樓盤(pán)促銷(xiāo)優(yōu)惠和剛性需求的帶動(dòng)下，今年6月至8月，新建商品房與二手房成交量都超乎預(yù)期，部分剛性需求和改善需求得到釋放?！艾F(xiàn)在成交量和成交均價(jià)保持平穩(wěn)，正是樓市調(diào)控政策的目的所在?！?

　　購(gòu)房顧問(wèn)網(wǎng)主編、資深樓市評(píng)論人蘇步超認(rèn)為，9月樓市可以用波瀾不驚來(lái)形容，這恰恰表明樓市正朝著健康方向發(fā)展。

　　供需雙方博弈“銀十”

　　一方面，開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)入市，希望借銷(xiāo)售旺季加速資金回籠；另一方面，購(gòu)房者繼續(xù)觀望，出手謹(jǐn)慎，供需雙方的博弈再度升級(jí)。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，多地開(kāi)發(fā)商加快了樓盤(pán)入市速度：10月份，深圳六區(qū)預(yù)計(jì)將有24個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，環(huán)比9月預(yù)開(kāi)盤(pán)總量上漲約26．3％；北京新建商品住宅預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)共計(jì)49個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比9月上漲19．51％；在天津，有64個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，數(shù)量環(huán)比增加48．84％。

　　不僅樓市供應(yīng)量猛增，項(xiàng)目的促銷(xiāo)優(yōu)惠也非常明顯。“十一”黃金周長(zhǎng)假期間，天津共有15個(gè)項(xiàng)目推出不同特惠。分析人士表示，上述現(xiàn)象表明，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)有所期待，希望在樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季搶占先機(jī)，但市場(chǎng)成交能否真正回暖，還有待購(gòu)房者的回應(yīng)。

　　在天津融僑觀邸樓盤(pán)的售樓處，新近推出的小戶型吸引了不少顧客前來(lái)挑選。但置業(yè)顧問(wèn)周樂(lè)告訴記者，雖然看房的人不少，但購(gòu)房者現(xiàn)在越來(lái)越理性了，他們往往是綜合比較多方建議，也不急于出手。

　　“調(diào)控政策并未放松，購(gòu)房者的觀望心態(tài)也沒(méi)有大的變化?！敝袊?guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)天津總經(jīng)理張勇說(shuō)。

　　此外，“限”字當(dāng)?shù)赖沫h(huán)境下，投資炒房行為繼續(xù)受到遏制。記者了解到，目前各家銀行的貸款利率，依舊執(zhí)行首套普通住房首付款最低三成，二套房首付款最低六成、利率不低于基準(zhǔn)利率1．1倍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　10月樓市難有大變化

　　對(duì)于即將到來(lái)的10月樓市，專家普遍預(yù)測(cè)，市場(chǎng)將延續(xù)9月的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，在成交量和成交均價(jià)上不會(huì)有太大的波動(dòng)。

　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹表示，調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)“一點(diǎn)就著”。他認(rèn)為，“金九銀十”也不再是置業(yè)者心中的價(jià)格最低點(diǎn)。限購(gòu)、差別性信貸、保障房建設(shè)和房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制的“調(diào)控四原則”，已穩(wěn)定了消費(fèi)者的預(yù)期，也會(huì)影響消費(fèi)者的選擇。因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　鏈家地產(chǎn)分析人士說(shuō)，由于臨近年底，銀行回款壓力增大，放貸額度也將逐漸收緊。預(yù)計(jì)進(jìn)入四季度后，貸款審批會(huì)更加嚴(yán)格，從而延長(zhǎng)二手房成交周期。因此，10月二手房市場(chǎng)將繼續(xù)以穩(wěn)為主，成交量相對(duì)于9月，甚至可能會(huì)有所回落，市場(chǎng)回暖、價(jià)格反彈出現(xiàn)的可能性不大。

　　南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿表示，從根本上講，樓市是由供求決定的。影響需求和供給的因素近期不會(huì)有太大變化，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)以穩(wěn)定為主。

　　專家還分析，樓市打折促銷(xiāo)的現(xiàn)象仍將持續(xù)，而這對(duì)供需雙方都有好處。張勇判斷，隨著時(shí)間推移，開(kāi)發(fā)商在資金回籠的壓力下，仍會(huì)采取一些促銷(xiāo)措施。叢屹認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，加快資金周轉(zhuǎn)、精細(xì)化管理、品質(zhì)化運(yùn)作的思路不能丟。從以往經(jīng)驗(yàn)看，降價(jià)10％左右，啟動(dòng)銷(xiāo)售的效果比較明顯。

　　延伸閱讀：“銀十”成色值得期待

　　上海商品住宅供應(yīng)量如今正迅速飆升。上周上海商品住宅供應(yīng)環(huán)比增加77%。由于上海樓市近期呈現(xiàn)的明顯供大于求態(tài)勢(shì)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上海新建商品住宅可售面積已再度突破1000萬(wàn)平方米，其中，外圍剛需樓盤(pán)的集體入市尤其搶眼，無(wú)疑對(duì)于目前依賴剛需拉動(dòng)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息。有專家預(yù)計(jì)10月份成交量或向上突破。

　　周商品住宅供應(yīng)驟增

　　策源數(shù)據(jù)顯示，上周（9月17日—23日）上海商品住宅供應(yīng)為33.09萬(wàn)平方米，環(huán)比前周增加14.39萬(wàn)平方米，商品住宅供應(yīng)量環(huán)比增加77%。從交易總量來(lái)看，上周上海商品住宅成交19.59萬(wàn)平方米，環(huán)比增加了3.25萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%。

　　從成交均價(jià)來(lái)看，上周上海商品住宅成交均價(jià)為21403元/平方米，環(huán)比下跌了1405元/平方米，跌幅為6%。從商品住宅個(gè)盤(pán)銷(xiāo)量排行來(lái)看，上周排名前10位的樓盤(pán)中，其中有4個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，只有1個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于1.5萬(wàn)元/平方米。從商品住宅成交構(gòu)成來(lái)看，上周3萬(wàn)元/平方米以下的公寓產(chǎn)品約占成交份額的74%，相比前周上升8個(gè)百分點(diǎn)，別墅成交占比為11%，較前周下跌5個(gè)百分點(diǎn)。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，上周全市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回升，是進(jìn)入9月以來(lái)成交最高的一周。上周商品住宅成交面積排名前四的樓盤(pán)均為成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以下的剛需樓盤(pán)，且成交量都在70套以上。剛需樓盤(pán)成為了拉動(dòng)成交的最大動(dòng)力，全市商品住宅成交均價(jià)也因此有所下降。

　　對(duì)于當(dāng)前“金九”的成色，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上周商品住宅成交量較前周雖然有所上升，但在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的背景下仍然算是低位的反彈，“金九”前幾周的表現(xiàn)恐怕遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，或者可以說(shuō)是“沮喪”的結(jié)果。九月尚余一周，金豐易居&佑威監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，商品住宅目前僅累計(jì)成交了57.80萬(wàn)平方米，剩余一周商品住宅需成交分別超過(guò)22.43萬(wàn)平方米和28.13萬(wàn)平方米才能分別和8月80.22萬(wàn)平方米、7月85.92萬(wàn)平方米持平。

　　黃志堅(jiān)表示，“金九不金”已成定局，是否成為“銅九鐵九”，還要看最后一周表現(xiàn)。之所以造成這樣的局面主要是6月的成交導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀，取消或收窄優(yōu)惠甚至漲價(jià)，以及有關(guān)部門(mén)頻吹“冷風(fēng)”所致。

　　剛需樓盤(pán)仍將主導(dǎo)市場(chǎng)

　　無(wú)論是從當(dāng)前樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，接下來(lái)的“銀十”都將是由剛需所主導(dǎo)。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬指出，在經(jīng)歷了8月底9月初改善型產(chǎn)品大量入市卻成交下滑的一段時(shí)間后，大部分改善型項(xiàng)目都意識(shí)到由于在6、7月改善產(chǎn)品的大量成交，使得當(dāng)前樓市中中高端產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)需求都出現(xiàn)較大幅度的萎縮，所以相應(yīng)地也都轉(zhuǎn)為常規(guī)銷(xiāo)售，不做新推。而此時(shí)的樓市中的主力購(gòu)房群體基本上被剛需購(gòu)房者所壟斷，在此形勢(shì)的指導(dǎo)下，從9月中下旬，剛需樓盤(pán)的入市占據(jù)全市開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)的絕大多數(shù)的份額，由于剛需購(gòu)房者數(shù)量眾多，難以短時(shí)間被消化，所以剛需產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)推盤(pán)必還將延續(xù)至10月份，2012年的“銀十”樓市，預(yù)計(jì)將會(huì)是剛需產(chǎn)品主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周的新增供應(yīng)絕大部分位于外環(huán)外區(qū)域，外環(huán)外的公寓項(xiàng)目占據(jù)了總供應(yīng)面積的七成之多，主要集中在奉賢、金山社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪、嘉定、閔行及浦東，尤其是奉賢區(qū)的公寓供應(yīng)量接近于10萬(wàn)平方米；上周的別墅供應(yīng)量也達(dá)到7萬(wàn)平方米，不過(guò)絕大多數(shù)都是金山、奉賢、浦東的經(jīng)濟(jì)型別墅。

　　陸騎麟認(rèn)為，供應(yīng)量的大增，尤其是外圍剛需樓盤(pán)的集體入市，無(wú)疑對(duì)于目前依賴剛需拉動(dòng)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息。目前，價(jià)格僵持是成交量無(wú)法取得突破的重要原因。隨著供應(yīng)量的大增，如奉賢、嘉定等外圍高庫(kù)存區(qū)域的樓盤(pán)將面臨更嚴(yán)峻的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，如果在這些區(qū)域能夠打開(kāi)價(jià)格僵持的缺口，金九銀十的市場(chǎng)局面將有望得到改觀。不過(guò)，需要指出的是，上周獲取預(yù)售證的不少樓盤(pán)，都在前期有過(guò)熱銷(xiāo)行情，這些樓盤(pán)是否會(huì)收縮優(yōu)惠幅度，尚有待觀察。

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