土地成交量不斷攀升 業(yè)內(nèi)稱市場(chǎng)是理性“發(fā)熱”

9月伊始，路勁嘉定拿地，招商徐涇拿地，融創(chuàng)綠城則又在唐鎮(zhèn)出手。典型房企拿地速度明顯加快；土地供應(yīng)量及成交量不斷攀升；較高溢價(jià)再現(xiàn)，一場(chǎng)土地“盛宴”似乎已然開(kāi)啟。而在本年度剩下的幾個(gè)月里，隨著推地的增加，這樣的土地“熱潮”也許不會(huì)退卻。

　　熱度正常

　　在筆者發(fā)稿時(shí)收到消息，徐匯一地塊將于27日掛牌，起價(jià)31.5億元，目前已有31家企業(yè)申請(qǐng)。

　　一塊地塊吸引諸多開(kāi)發(fā)商競(jìng)買，在調(diào)控以來(lái)的樓市中已不多見(jiàn)。而本月12日，這樣的“熱鬧”場(chǎng)面已經(jīng)出現(xiàn)。40家房企關(guān)注，13家房企“瘋搶”，經(jīng)歷一個(gè)多小時(shí)的“鏖戰(zhàn)”后，上海招商置業(yè)有限公司最終以8.86億元的總價(jià)拿下上海徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)地塊?，F(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)標(biāo)者不乏大牌房企的身影。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月截至9月19日本市共成交經(jīng)營(yíng)性用地12幅，其中居住用地成交5幅8月同期成交1幅，出讓面積26.5萬(wàn)平方米，較8月同期上漲134.5%。

　　房企的角力，較高溢價(jià)的再現(xiàn)，土地成交量及供應(yīng)量的不斷攀升，在9月成交金色不足時(shí)，對(duì)于土地過(guò)熱的擔(dān)憂又啟。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟稱，“目前土地市場(chǎng)有熱度，不過(guò)熱”。在他看來(lái)，上海存貨較高，消化期達(dá)12個(gè)月以上，土地市場(chǎng)屬基本正常。

　　事實(shí)上，目前的上海土地市場(chǎng)有溢價(jià)成交也有流拍發(fā)生。

　　原定于9月12日與徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)住宅地塊同日出讓的浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)E06-03地塊，此前因出讓人要求提前終止了掛牌活動(dòng)。據(jù)了解，該外高橋新市鎮(zhèn)地塊并非首次出讓。分析人士稱，該地塊價(jià)格仍高于周邊已出讓的同類地塊。

　　換手操作

　　就在招商地產(chǎn)溢價(jià)拿地幾天之后，被稱為“搶收金秋”的招商降價(jià)賣房活動(dòng)也開(kāi)始啟動(dòng)。被稱為“底價(jià)裸奔”的房源為位于奉賢海灣的招商海廷，“將近6折的優(yōu)惠”、“最低價(jià)不到400萬(wàn)元即可以擁有獨(dú)棟”，優(yōu)惠可謂誘人。對(duì)此，招商地產(chǎn)相關(guān)人士坦言，如此降價(jià)“是為了沖擊年度銷售任務(wù)”。

　　上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海告訴筆者，“作為房地產(chǎn)上市公司，往往在年報(bào)業(yè)績(jī)中將營(yíng)業(yè)額放在考量首位?！狈科髸?huì)在加速銷售回籠現(xiàn)金后尋找投資方向再拿地，以實(shí)現(xiàn)新的銷售。

　　也有分析人士表示，目前招商地產(chǎn)上海在售的4個(gè)項(xiàng)目均以高端為主，而此次招商溢價(jià)所拿之地小戶型占比較大的特質(zhì)和同時(shí)進(jìn)行的“底價(jià)賣房”，令人對(duì)招商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所想象。

　　“溢價(jià)買地的同時(shí)降價(jià)賣房，這樣的動(dòng)作應(yīng)該是在‘換手’”，陳晟則如是稱。在陳昇看來(lái)，將部分產(chǎn)品降價(jià)出售，而對(duì)未來(lái)適銷對(duì)路的產(chǎn)品志在必得，這是房企在進(jìn)行熱點(diǎn)調(diào)換，在根據(jù)市場(chǎng)潛在熱點(diǎn)進(jìn)行布局，并非簡(jiǎn)單的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　拿地謹(jǐn)慎

　　截至9月20日，已有20余家上市公司公告拿地，其中，萬(wàn)科斥資近70億元。尤其進(jìn)入8月后，房企拿地增多。有分析稱，隨著未來(lái)土地供應(yīng)的集中釋放，土地市場(chǎng)的成交熱度或直接傳導(dǎo)至二三級(jí)市場(chǎng)，對(duì)后續(xù)樓市整體預(yù)期走勢(shì)產(chǎn)生影響。

　　對(duì)此，陳晟認(rèn)為，“下半年，隨著土地的加推，土地成交會(huì)加大，但傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的可能性并不大?！鼻安痪帽本┩恋厥袌?chǎng)的叫停動(dòng)作，在陳晟看來(lái)是由于“北京存貨減少，開(kāi)發(fā)商惜售而致政策預(yù)警”，由此可見(jiàn)政策對(duì)于市場(chǎng)的反應(yīng)和調(diào)整。另外，目前上海土地供應(yīng)量尚不足。 另一方面，房企拿地的積極態(tài)度下依然有一顆謹(jǐn)慎的心。作為開(kāi)發(fā)商的宋海就表示，盤(pán)谷地產(chǎn)一直關(guān)注嘉定新城的土地出讓，但對(duì)于地塊的把握卻很是謹(jǐn)慎。

　　宋海認(rèn)為，下半年土地市場(chǎng)會(huì)有“小高潮”，但不會(huì)出現(xiàn)很高的溢價(jià)，“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商比較理智，不會(huì)像以前一樣不計(jì)成本，面粉比面包貴的現(xiàn)象肯定不會(huì)再有?！?

　　“對(duì)于房企而言，如果說(shuō)以前是有100元錢會(huì)拿150元的地；現(xiàn)在則是有100元，只會(huì)拿60元、70元、80元的地?！彼魏Ｈ缡欠Q。

來(lái)源：新民晚報(bào)

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