地產(chǎn)業(yè)整體庫存高企 市場預測消化壓力較大

　　今年以來，盡管房地產(chǎn)公司不同程度采取了“以價換量”去庫存的策略，但房企庫存依然處于高位。據(jù)市場預測，庫存消化時間雖從年初的12個月降到當前的10個月，但整體壓力較大。

　　房企庫存量仍在高位運行

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的監(jiān)測，自2011年5月份起標桿房企在售項目庫存量呈逐月攀升的態(tài)勢。2012年3月份以來，銷售市場持續(xù)回暖，標桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看，目前標桿房企的庫存量依然處于高位?！敖刂?012年6月底，標桿房企在49個城市可售項目庫存量同期增加60%?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉說。

　　一位國企地產(chǎn)公司人士告訴記者，經(jīng)過一輪促銷手段后，性價比高的項目庫存得到釋放，但市場整體庫存依然很大，“主要原因是當前市場庫存不僅包括可售庫存，還有新建住宅庫存。一般來說，新建住宅庫存半年后可以入市變成可售庫存?！鄙鲜鋈耸窟€告訴記者，目前其公司的可售庫存規(guī)模在200億元左右，下半年新建的商品住宅入市項目有8個，預計總量將在7萬平方米。

　　截至2012年7月底，全國新建商品住宅庫存總量為20321萬平方米，與上月相比增加0.4%，但增長速度已有所放緩。從2008年開始，全國新建商品住宅庫存量開始攀升，一直到2012年才放緩速度。以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為標桿房企的動態(tài)銷售速度，據(jù)此推算，標桿房企的庫存消化時間在2011年5月底為6個月左右，隨著調(diào)控深入，該指標在2012年1月達到12個月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。

　　今年3月份以后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降，到6月底，該指標降至10個月左右，“但指標下降速度依然緩慢?！睆埓髠フf。

　　“各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平，房價出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低?！苯鸬丶瘓F總裁黃俊燦表示。

　　轉戰(zhàn)二三線城市搶空間

　　記者了解到，在房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企的情況下，一二三線城市樓市庫存情況也不盡相同。大量房企轉戰(zhàn)土地價格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導致一線城市和個別熱點城市的后續(xù)供應出現(xiàn)一定空缺。

　　以北京為例，截至8月底，北京樓市新房可售庫存為79242套，再次跌破8萬套，較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀錄，預計消化完需要8個月時間。而同期的三線城市唐山，目前庫存為16890套，按照當?shù)厝齑婺芰?，全部消化完至少需?6個月時間。

　　“一二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始選擇價格調(diào)整到位的樓盤積極入場，致使2011年下半年以來市場交易冷淡的狀況逐漸改觀?！苯鸬丶瘓F相關負責人表示，特別是進入今年二季度后，各主要一二線城市成交量開始回歸至較高水平，房價下降趨勢得到緩解。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年8月份，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)分別為100.15、100.15、99.98,即新建商品住宅價格比上月上漲0.15%、0.15%及-0.02%?？傮w上，一二線城市房價仍呈現(xiàn)上漲趨勢，而三線城市開始出現(xiàn)下跌。

　　從三類城市的房價走勢可以看出，三類城市的房價走勢差異明顯。一線城市較早受樓市調(diào)控的影響，因此從2012年6月份開始，就出現(xiàn)了上漲動力不足、高位盤整的態(tài)勢。而二三線城市在8月份房價出現(xiàn)了回落。“這與8月份庫存量與交易量有很大的關系。”易居研究院副院長楊紅旭說。

　　綜合來看，8月份十大典型城市住宅月度新增供應量少于成交量。除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供應量，這給未來房價帶來了上漲的壓力。華遠地產(chǎn)原董事長任志強表示，真正影響房價的不是保障性住房，而是商品房，扣除保障性住房的投資以后，商品房的投資是下降的，說明未來的預期供應量會大幅度下降。在他看來，市場全部庫存消耗掉大概要到明年3月份左右，“因此房價在3月份前就會暴漲”。

來源：齊魯晚報

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