外資撤離房地產(chǎn)暗流涌動(dòng) 主要為資本而非企業(yè)

房地產(chǎn)利用外資的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)急降的同時(shí)，輿論開始關(guān)注房地產(chǎn)外資領(lǐng)域標(biāo)桿企業(yè)的一舉一動(dòng)。近日，美國(guó)房地產(chǎn)公司鐵獅門和愛爾蘭房地產(chǎn)公司財(cái)富控股集團(tuán)，出讓上海地塊或股權(quán)的消息，牽動(dòng)了業(yè)界的敏感神經(jīng)。

　　雖然鐵獅門公司及時(shí)發(fā)表了澄清公告，但事態(tài)演變并沒有因此停下。9月10日，與鐵獅門有多年法律業(yè)務(wù)合作的一家著名律師事務(wù)所的合伙人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，鐵獅門有些項(xiàng)目可能在近期出現(xiàn)對(duì)投資人的違約，這可能是鐵獅門退出項(xiàng)目或退出中國(guó)傳聞的來(lái)源。

　　“外資與內(nèi)資的不同地方在于，其對(duì)收益率和周轉(zhuǎn)速度的要求更高，其金融屬性更強(qiáng)。在房地產(chǎn)行業(yè)受到持續(xù)調(diào)控、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金大規(guī)模發(fā)行等情況下，外資的撤離是必然的?！?月11日，浙江大學(xué)金融系主任楊柳勇教授告訴本報(bào)記者。

　　撤出的主要是資本而非企業(yè)

　　在外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體管道中，鐵獅門較為特別。2004～2008年，正值中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展期，海外資本多以財(cái)技方式進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，或通過(guò)增資內(nèi)地房企進(jìn)入，或利用境內(nèi)房企赴境外融資進(jìn)入，或以外資私募股權(quán)投資基金身份進(jìn)入，還可能通過(guò)其他各種隱蔽渠道以熱錢形式潛入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“像鐵獅門這樣以外商直接投資和設(shè)立資產(chǎn)管理公司兩種方式結(jié)合進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外資較少。因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資產(chǎn)管理市場(chǎng)與美國(guó)有很大區(qū)別，水土不服在所難免?！睏盍抡f(shuō)，這種水土不服目前就表現(xiàn)為，鐵獅門在過(guò)去4年里，只能依靠自有資金支撐項(xiàng)目開發(fā)，總面積達(dá)90多萬(wàn)平方米的新江灣城，地價(jià)款加開發(fā)款項(xiàng)就沉淀了其近百億元資金。

　　這對(duì)于靠美國(guó)本土基金融資的鐵獅門來(lái)講，顯然是“不劃算的生意”。2011年房地產(chǎn)調(diào)控力度增強(qiáng)后，“鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時(shí)的40%以上降至20%左右，近期有些項(xiàng)目可能出現(xiàn)對(duì)投資人的違約，這是非常致命的?！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成向本報(bào)記者分析認(rèn)為。

　　從財(cái)務(wù)角度看，此例不孤?！澳Ω康だ⒑谑?、麥格里等海外資本，也都以基金項(xiàng)目面目進(jìn)入中國(guó)，做了很多財(cái)富管理類或信托類房地產(chǎn)基金。和其他類房地產(chǎn)信托一樣，大勢(shì)向下，這些項(xiàng)目不少都在提前清盤或不再繼續(xù)投資?！比~建成說(shuō)。

　　這些退出的外資已經(jīng)體現(xiàn)在監(jiān)管部門的報(bào)表上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年二季度以來(lái)，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯下滑。1～7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長(zhǎng)6.2%，其中，利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。

　　“平均是每月利用外資額32.6億元。按此推算，預(yù)計(jì)今年全年利用外資的金額約400億元左右。而2011年和2010年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元，這樣的話，同比跌幅接近腰斬。”楊柳勇分析認(rèn)為。

原因中又有原因

　　外資撤出是對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的用腳投票嗎？反對(duì)者眾。其中，最突出的論據(jù)是，內(nèi)地整個(gè)房地產(chǎn)的投資額每年大概是6萬(wàn)多億元，銷售額差不多也接近6萬(wàn)億元，而連續(xù)兩年總額在800億元左右的外資，所占的比例也不過(guò)才1.33%左右，所以，對(duì)投資資本的影響不會(huì)太大。

　　而且，外資此輪撤離與2009年的撤離有很大不同。“2009年外資的撤離稱得上減價(jià)拋售，那是為了解救美國(guó)總部的危機(jī)。外資急于回撤母國(guó)，低價(jià)拋售引發(fā)的市場(chǎng)恐慌現(xiàn)在都有陰影般的影響。”葉建成說(shuō)。

　　而此番撤離，可謂原因中又有原因。

　　“表面上是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在加深，實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)門檻越來(lái)越高，消費(fèi)者的要求也越來(lái)越高，超過(guò)了一些海外資本的風(fēng)險(xiǎn)偏好?！比~建成甚至認(rèn)為，外資的此番撤出，意味著房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的真正來(lái)臨。

　　此外，美國(guó)樓市回暖也是外資撤離的原因之一?！岸@里面有個(gè)很有趣的動(dòng)向，美國(guó)市場(chǎng)的回暖和外資的撤離在帶動(dòng)內(nèi)資的外流，現(xiàn)在到國(guó)外置業(yè)的中國(guó)人越來(lái)越多。今年上半年，包括摩根士丹利在內(nèi)的多家投資機(jī)構(gòu)，組建了多個(gè)房地產(chǎn)投資基金，投資美國(guó)本土商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目，還有養(yǎng)老項(xiàng)目的就有多個(gè)?！鼻笆雠c鐵獅門合作的律師事務(wù)所合伙人說(shuō)。

　　楊柳勇則認(rèn)為，除了房地產(chǎn)開發(fā)與持有物業(yè)的領(lǐng)域，外資早已向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設(shè)計(jì)等各個(gè)行業(yè)都可見到外資的身影?！斑@些領(lǐng)域外資的撤離，也應(yīng)當(dāng)與大趨勢(shì)一起考慮?！?/p>

　　接受本報(bào)記者采訪的人士都提及匯率對(duì)外資撤出的影響。“外資一直在進(jìn)行匯率反周期操作。2008年人民幣升值之前，外資用美元大量購(gòu)買中國(guó)資產(chǎn)。在獲得中國(guó)樓市增長(zhǎng)紅利的同時(shí)，還可以等待時(shí)機(jī)賺取人民幣升值的長(zhǎng)線匯率差價(jià)?！睏盍卤硎?，這種大趨勢(shì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響正體現(xiàn)在這個(gè)地方。

　　對(duì)于未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)利用外資情況的變化，葉建成認(rèn)為，除了美資，港資也頗值得關(guān)注?！八麄兊某烦鰧?duì)行情的影響可能更為直接?！?/p>

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：李鵬

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