以租代售 多地小產(chǎn)權(quán)房“巧立名目”曲線入市

　　記者日前在北京、遼寧、江蘇等地采訪時發(fā)現(xiàn)，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會員制農(nóng)莊”等，通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家建議有關(guān)部門盡早出臺清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

　　【私家農(nóng)場】 農(nóng)地里長出生態(tài)大棚“50年不變”

　　一些農(nóng)村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對外出售小產(chǎn)權(quán)房，則已經(jīng)侵占了農(nóng)用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農(nóng)場”在北京、廣州、大連、南京等大城市周邊遍地開花。

　　“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區(qū)依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小產(chǎn)權(quán)房?！表樦洞筮B晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個大棚旁都有一座獨棟住房，屋內(nèi)面積大約70平方米，還帶一個半地下室。

　　負責銷售的村民王經(jīng)理說，這不是小產(chǎn)權(quán)房，我們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對外出租50年的使用權(quán)，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業(yè)戶。王經(jīng)理說，這里原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現(xiàn)在建了70多套大棚，是村里開發(fā)的項目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”。

　　【以租代售】 舊村改造房成會員制養(yǎng)老中心

　　在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發(fā)生拆遷，拆遷補償歸買房者?！耙辽嵝℃?zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完。

　　會員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購房者經(jīng)認購后可享受當?shù)貥s譽村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權(quán)證，大可不必擔心產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。

　　【旅游地產(chǎn)】 景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食

　　記者發(fā)現(xiàn)，隨著相關(guān)部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當前農(nóng)村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設(shè)開發(fā)并沒有嚴格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”，建設(shè)“分時度假村”，對林地和具有生態(tài)保護功能的山坡地形成威脅。

　　江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū)，處于丘陵地帶，周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場不僅生產(chǎn)茶葉，也是鄉(xiāng)村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)現(xiàn)在茶場一邊坡地上，出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場面鋪排。

　　當?shù)芈糜尾块T知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為旅游業(yè)配套的賓館項目報的，老板一直想對外銷售。“溧陽市的農(nóng)村旅游項目近年來出現(xiàn)了不少這類商業(yè)地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說?！?

　　專家：

　　“小產(chǎn)權(quán)房”不能一拆了之

　　近來，國土資源部多次強調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，將進行試點清理。有關(guān)專家表示，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。

　　購買人群

　　解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，需要深入研究購房需求，區(qū)分購房人群，測算各類比例，分類處理，從而為今后制定清理方案打好基礎(chǔ)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人群大致分為三類，他們的需求各異心態(tài)不同，清理的難度也各不相同。

　　一是買不起大產(chǎn)權(quán)房的城市低收入家庭和進城農(nóng)民。二是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人。三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數(shù)人購買小戶型投資。

　　超額利潤

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得，失地農(nóng)民所得甚少。

　　江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

　　處理方法

　　有關(guān)專家表示，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。

　　清華大學教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學者認為，清理整頓工作的“路線圖”應(yīng)劃定三條界限：

　　一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”不能合法化，應(yīng)依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應(yīng)罰沒或拆除。

　　二是“黃線”內(nèi)可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補繳有關(guān)出讓金和稅費。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。

　　三是“紅線”和“黃線”之間的部分?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房。因此，可將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售空置的部分“小產(chǎn)權(quán)房”，質(zhì)量驗收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏??；蛘甙凑战?jīng)濟適用房和限價房的有關(guān)政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果買賣雙方符合經(jīng)濟適用房、限價房條件的，也可視為經(jīng)濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權(quán)屬認定問題，從而減少社會震蕩。

來源：濟南時報

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