8月再現(xiàn)宅地"零"成交 新房二手房成交一升一降

　　8月份北京樓市中新房、二手房以及土地市場(chǎng)呈現(xiàn)不同走勢(shì)。來(lái)自鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，在保障房項(xiàng)目密集成交的推動(dòng)下，年內(nèi)開(kāi)始的新房成交走高趨勢(shì)依然持續(xù)，與此7月底出臺(tái)二手房網(wǎng)簽新政策，對(duì)于重復(fù)網(wǎng)簽有嚴(yán)格的要求，由此導(dǎo)致二手房成交量呈現(xiàn)下降。7月份火爆的土地交易在8月份戛然而止，繼今年3月和5月住宅用地零成交之后，8月的宅地再度出現(xiàn)零成交。

　　□新房

　　保障房推高新房成交

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至26日，8月月內(nèi)北京新建住宅簽約套數(shù)就達(dá)到了12390套，再次創(chuàng)造了年內(nèi)新高點(diǎn)，在還有5天的情況下，網(wǎng)簽新建住宅就超過(guò)了之前6-7月創(chuàng)造的年內(nèi)高點(diǎn)。

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，截至26日，北京新建住宅達(dá)到了12390套，同比2012年7月同期的10018套，和2011年8月前26天的4252套，分別上漲23.7%和191%。預(yù)計(jì)8月剔除保障房成交量依然將維持年內(nèi)第二高位。而整體網(wǎng)簽有望達(dá)到1.5萬(wàn)套。

　　保障房簽約量上漲影響8月數(shù)據(jù)沖高，在8月份剔除保障房新建住宅簽約套數(shù)為8920套，僅帶有保障房性質(zhì)的中國(guó)鐵建·梧桐苑一個(gè)項(xiàng)目在8月份的簽約套數(shù)就達(dá)到了1420套。與7月剔除保障房的成交量相比，8月同期新建住宅簽約量依然下調(diào)了1成左右。整體來(lái)說(shuō)從3月開(kāi)始的市場(chǎng)成交量上漲在8月份雖有平緩，但依然居于高位。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，目前的政策依然是穩(wěn)定為主，短期內(nèi)政策在北京落地的可能較小。今年旺季的延續(xù)性較高，8月份雖然轉(zhuǎn)入淡季，但購(gòu)房者入市積極性并沒(méi)有明顯降低。加上7月底和8月份保障房集中入市，使8月新房住宅成交量有望達(dá)到近20個(gè)月以來(lái)的新高。算上“金九銀十”，今年新房市場(chǎng)將出現(xiàn)連續(xù)的成交高峰。

　　□土地8月再現(xiàn)宅地“零”成交

　　7月份火爆的土地交易在8月份戛然而止，繼今年3月和5月住宅用地零成交之后，8月的宅地再度出現(xiàn)零成交，整個(gè)8月僅成交了一宗經(jīng)營(yíng)性用地，且用地屬性為商業(yè)金融用地。雖然前8個(gè)月中出現(xiàn)了海淀萬(wàn)柳地塊、朝陽(yáng)霞光里地塊等熱門地塊，但前8月的土地出讓金依然創(chuàng)造了最近5年來(lái)的新低。不過(guò)，這種局面有望在9月份得以改善，截至記者發(fā)稿，目前有24宗地塊等待出讓，且有不少被看好的地塊。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公告顯示，8月份的經(jīng)營(yíng)性用地中僅出讓了亦莊一宗商業(yè)金融用地，該宗地以3.45億元的底價(jià)被瑞云云計(jì)算研發(fā)建設(shè)有限公司收入囊中。而之所以成交低迷與供應(yīng)匱乏不無(wú)關(guān)系，記者了解到，8月份等待出讓的僅有亦莊的兩宗商業(yè)金融用地，并無(wú)宅地供應(yīng)。但遺憾的是，亦莊另外一宗商業(yè)金融用地至今無(wú)人應(yīng)價(jià)。

　　供應(yīng)短缺的態(tài)勢(shì)有望在9月份逆轉(zhuǎn)，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站近日連續(xù)推出多宗地塊，其中，8月23日集中掛出6宗經(jīng)營(yíng)性地塊，而8月27日又推出了9地塊，且宅地的供應(yīng)明顯增加。在目前掛出的地塊中，不乏來(lái)廣營(yíng)、孫河等熱點(diǎn)區(qū)域的土地。其中孫河地塊以其位置和高掛牌起始價(jià)在面市之初即備受關(guān)注，孫河鄉(xiāng)地處朝陽(yáng)區(qū)的東北角，屬于五環(huán)外，據(jù)記者粗略計(jì)算，該宗地的樓面價(jià)高達(dá)18551元/平方米。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本地塊的起始價(jià)超過(guò)了香河園3號(hào)地1.8萬(wàn)/平方米的起價(jià)，僅次于排名歷史第一的萬(wàn)柳地塊2.4萬(wàn)/平方米的起始價(jià)。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)的在售獨(dú)棟別墅類物業(yè)均價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)，典型項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋·LAVIE等，二手房區(qū)域內(nèi)普通住宅均價(jià)僅1.5萬(wàn)以內(nèi)，但普通二手住宅比較少，中高端的二手別墅均價(jià)在5萬(wàn)左右，主要項(xiàng)目有觀唐別墅、香江花園、財(cái)富公館等。

　　另外，張大偉表示，從目前土地出讓的情況看，不均衡性特點(diǎn)明顯，一些位置比較好的地塊受到熱捧，而郊區(qū)地塊備受冷落。不過(guò)，雖然熱門地塊的溢價(jià)及成交單價(jià)比較高，但相比10年的地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有一定差距。

　　□二手房成交環(huán)比大幅下降

　　受政策、供需等多重因素的影響，8月的二手房成交出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但是價(jià)格依然堅(jiān)挺。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月（8.1-8.26）北京市二手房成交量為11057套，環(huán)比上月同期上漲5.8%，同比去年8月同期上漲62.4%。按照當(dāng)前成交趨勢(shì)來(lái)看，8月全月成交量將維持在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)套，環(huán)比上月下降21%左右。

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)月以來(lái)攀升的成交量給二手房業(yè)主注入了很大的信心，不少業(yè)主惜售情緒濃厚，在不斷提高掛牌價(jià)格的同時(shí)，議價(jià)空間也在不斷壓縮，受此影響，購(gòu)房者再次被逼回觀望。據(jù)團(tuán)結(jié)湖附近的二手房門店經(jīng)紀(jì)人介紹，區(qū)域內(nèi)真正想賣房子的業(yè)主其實(shí)不多，大部分不著急用錢或者沒(méi)有更好投資渠道的業(yè)主多是在試探市場(chǎng)價(jià)格，房源少，需求旺致使區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。

　　來(lái)自鏈家地產(chǎn)和中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本月截至26日，二手房成交量環(huán)比上月下降了21%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部常清表示，7月底出臺(tái)網(wǎng)簽新政策，對(duì)于重復(fù)網(wǎng)簽有嚴(yán)格的要求，促使從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看成交量呈現(xiàn)下降。而從實(shí)際的成交來(lái)看，進(jìn)入8月以來(lái)，價(jià)格快速上漲促使消費(fèi)者購(gòu)房積極性下降，加之政府多次釋放政策繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)，消費(fèi)者出現(xiàn)觀望情緒，成交量減少。

　　在價(jià)格方面，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月份北京市二手住宅成交均價(jià)為23428元/平方米，價(jià)格環(huán)比漲幅為0.9%，同比下降了5.2%。從7月份以來(lái)價(jià)格基本維持在23000-23500元/平方米區(qū)間，價(jià)格基本維持穩(wěn)定，環(huán)比漲幅與上月相比明顯回落。常清表示，8月份成交量環(huán)比下降，消費(fèi)者觀望，因此價(jià)格的上漲動(dòng)力不足，與上月基本維持穩(wěn)定。

　　對(duì)于金九的走勢(shì)，常清認(rèn)為，從8月市場(chǎng)心態(tài)來(lái)看，消費(fèi)者觀望情緒逐漸趨濃，對(duì)未來(lái)價(jià)格繼續(xù)上漲預(yù)期不高，在沒(méi)有其他因素影響的情況下，預(yù)計(jì)金九上半月網(wǎng)簽很難高過(guò)8月份水平，若未來(lái)業(yè)主掛牌價(jià)維穩(wěn)或者下降，有可能促使部分消費(fèi)者購(gòu)房。整體來(lái)看金九成交量難出現(xiàn)大漲，基本與8月份水平相當(dāng)。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)主體主要為剛需和改善購(gòu)房人群，價(jià)格承受能力有限，若價(jià)格處于高位，需求將會(huì)減少，所以未來(lái)價(jià)格上漲空間有限。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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