樓市庫存維持高位 房企料加快推盤

　　在經(jīng)過二季度以來的熱銷后，房企自身庫存量有所減少，但降幅依然有限，從絕對量上看庫存仍處于高位。這或推動(dòng)開發(fā)商未來繼續(xù)擴(kuò)大供應(yīng)量、加快項(xiàng)目推盤入市的步伐。　

　　另一方面，不同城市之間樓市庫存情況卻出現(xiàn)了較大差異。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來個(gè)別城市的土地實(shí)際供應(yīng)量偏低，這將影響到市場庫存規(guī)模，并可能導(dǎo)致未來部分城市樓市供給不足，推動(dòng)房價(jià)上漲。

　　四大房企庫存微降

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年房企銷售普遍飄紅，不少企業(yè)都完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上。7月以來，市場繼續(xù)回暖，世茂、中海等房企甚至完成了調(diào)整后全年銷售目標(biāo)的七成以上。

　　但“以價(jià)換量”的結(jié)果，是房企凈利潤整體下滑。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，“萬保招金”四大行業(yè)巨頭營業(yè)收入總額超過674億元，同比大增近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元。房企現(xiàn)金流狀況雖然普遍好轉(zhuǎn)，但房企凈利潤增長乏力，房地產(chǎn)投資回潮的情況并未出現(xiàn)。

　　另一方面，房企庫存仍然處于高位。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至二季度末，“萬保招金”四大房企的庫存合計(jì)5157.68億元，比年初增長8.35%。剔除預(yù)售款部分，四大房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比，僅降低1.56%。

　　這也是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)庫存狀況的縮影。有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的整體庫存金額高達(dá)1.18萬億元。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，萬科等十大標(biāo)桿房企的庫存消化時(shí)間已從年初的12個(gè)月降到上半年的10個(gè)月左右，但整體壓力仍然很大。

　　上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，2011年底，十大標(biāo)桿房企總土地儲備約為4億平方米，比2008年底增長了約1.8倍。從今年上半年的情況看，開發(fā)商補(bǔ)充土地儲備的熱情不高，但總體的土地儲備情況仍處于高點(diǎn)。

　　“庫存高企依然是各家開發(fā)商必須面對的巨大挑戰(zhàn)?！睆埓髠フf。這種壓力或?qū)⒋偈归_發(fā)商加快銷售節(jié)奏。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“金九銀十”或?qū)⒂瓉硎袌龉?yīng)的高峰，同時(shí)在本輪的庫存釋放中，企業(yè)毛利率將繼續(xù)保持在相對較低的水平。

　　部分城市庫存或不足

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企，但在不同城市間的樓市庫存情況也不盡相同。近幾年，大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地價(jià)格偏低、市場空間較大的二三線城市，從而導(dǎo)致一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)一定空缺。

　　根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至8月27日，北京樓市新房可售庫存僅為79242套，再次跌破8萬套，并較月初減少約2600套。這也是今年以來北京樓市新房庫存量的最低紀(jì)錄。近期房企推遲領(lǐng)取預(yù)售證的節(jié)奏，被認(rèn)為是供應(yīng)減少的主要原因。

　　受政策預(yù)期不明朗和備戰(zhàn)“金九銀十”等因素影響，自8月13日以來，北京已有半個(gè)月的時(shí)間沒有期房項(xiàng)目入市，現(xiàn)房項(xiàng)目有3個(gè)領(lǐng)取了預(yù)售許可證。如果按照當(dāng)前的銷售速度推算，北京市場的庫存僅剩9個(gè)月的消化周期。

　　北京的情況在不少熱點(diǎn)城市都存在。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至今年7月底，廣州、深圳兩個(gè)一線城市的庫存消化周期均為8個(gè)月，南京、蘇州、杭州、廈門、惠州等熱點(diǎn)城市的庫存消化周期均不足9個(gè)月。其中，蘇州現(xiàn)有的庫存量僅夠4個(gè)月的消化。

　　從長期來看，土地供應(yīng)量的減少將導(dǎo)致一線城市面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，2009年以來，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。

　　相比之下，大部分二三線城市的潛在供應(yīng)充足。數(shù)據(jù)顯示，最近三年半以來，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，可供7-10年消化。大連、唐山、哈爾濱等城市的消化周期，則需要15年以上的時(shí)間。

　　二三線城市的樓市將迎來快速發(fā)展階段，已成為公認(rèn)結(jié)論。但業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，未來一線城市庫存不足可能導(dǎo)致未來市場供需失衡，并促使這些城市的房價(jià)上漲。

來源：中國證券報(bào) 張敏

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