北京商改住項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷(xiāo) 鼓吹稀缺違規(guī)銷(xiāo)售

自2011年2月北京實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，住宅市場(chǎng)因部分人失去購(gòu)買(mǎi)資格，一度進(jìn)入“冰封期”。而打著“不限購(gòu)”旗號(hào)的商改住項(xiàng)目卻成為樓市新寵，受到眾多無(wú)購(gòu)房資格的剛需客青睞。2011年6月1日，北京市五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，全面叫?！吧谈淖　?。但近日，新華網(wǎng)記者走訪北京市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一些商住項(xiàng)目依然逆勢(shì)熱銷(xiāo)，甚至被貼上“稀缺、絕版、自由購(gòu)”的標(biāo)簽?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士表示，相比普通民宅，商住項(xiàng)目的弊端日益顯露。比如產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期尚無(wú)明確規(guī)定，商住混雜影響項(xiàng)目品質(zhì)等。隨著房產(chǎn)調(diào)控和禁止“商改住”政策的細(xì)化，商改住項(xiàng)目將逐漸退出京城樓市。

　　限購(gòu)之下“商改住”大熱

　　“不限購(gòu)、低總價(jià)、投資自助兩宜”，開(kāi)發(fā)商為“商改住”項(xiàng)目制造的銷(xiāo)售噱頭頗多。近幾年，北京“商改住”項(xiàng)目層出不窮，這些項(xiàng)目雖按商業(yè)性質(zhì)立項(xiàng)，但卻以住宅、酒店公寓、LOFT等商住結(jié)合形式出售，為開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)和投資投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng)提供了便利，同時(shí)吸引著眾多初次置業(yè)的年輕人和投資者。

　　“聽(tīng)說(shuō)樓市最近又回暖了，房?jī)r(jià)眼看跟著上漲，但我還有2年才擁有買(mǎi)房資格，所以一些‘商改住’項(xiàng)目也會(huì)考慮，雖然產(chǎn)權(quán)只有40年或者50年，但如果等房?jī)r(jià)上漲才入手，會(huì)更不劃算?！比涨埃辟?gòu)置婚房的孫先生向新華網(wǎng)記者如是表示。

　　事實(shí)上，孫先生的想法道出了不少?zèng)]有買(mǎi)房資格的剛需一族的困擾和擔(dān)憂。而近期，不少開(kāi)發(fā)商抓住市場(chǎng)上的剛性需求，積極推出“商改住”項(xiàng)目，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

　　據(jù)悉，由北京住總房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的SOCO公社目前銷(xiāo)售狀況良好。銷(xiāo)售人員告訴記者，項(xiàng)目位于霍營(yíng)地鐵站附近，均價(jià)17000元/平米，目前僅剩52平米的平層大開(kāi)間幾十套，其余戶型均已售完。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)3.10元/平方米/月，商水商電，房?jī)?nèi)通有天然氣、中水。對(duì)于記者提到的“商改住”叫停令，他表示，“我們是在政策出臺(tái)前拿到審批的，并且已經(jīng)完成產(chǎn)權(quán)分割?！?

　　“我勸您還是抓緊時(shí)間定下來(lái)，我們是趕在政策出臺(tái)前最后一批拿到預(yù)售證的，現(xiàn)在商住房已經(jīng)不批了，這樣的房子以后想買(mǎi)都買(mǎi)不到了?！比涨埃浾咭再?gòu)房人身份詢問(wèn)K2百合灣售樓處時(shí)，銷(xiāo)售人員做出如上表示。此外，多家樓盤(pán)銷(xiāo)售人員也均以項(xiàng)目“稀缺、絕版”為理由向記者大肆宣傳，試圖說(shuō)服觀望人群搶搭商改住市場(chǎng)的“末班車(chē)”。

　　據(jù)了解，K2百合灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月初將推出兩棟樓王，均為商住兩用LOFT戶型，有70平、80平多種戶型可供選擇，均價(jià)15000/平米左右。銷(xiāo)售人員郝先生透露，目前購(gòu)房排號(hào)已達(dá)到400多個(gè)，銷(xiāo)售火爆，只要拿到排號(hào)卡，就可以優(yōu)先選房子，并且可享受大幅度優(yōu)惠。當(dāng)記者追問(wèn)有多少優(yōu)惠時(shí)，該售樓人員卻表示，每平米可能優(yōu)惠1000元左右，但具體優(yōu)惠額度還沒(méi)最終確定。

　　而位于北京西四環(huán)的中堂項(xiàng)目，銷(xiāo)售形勢(shì)同樣一片大好。截止8月2日，該項(xiàng)目410套房源已銷(xiāo)售254套，簽約率為62%。在記者走訪的多個(gè)“商改住”項(xiàng)目中，幾乎所有的售樓人員都表示，限購(gòu)令的出臺(tái)使關(guān)注樓盤(pán)的購(gòu)房者多了起來(lái)，來(lái)咨詢和簽約的人比以往增加不少。而限購(gòu)令下，商改住項(xiàng)目不僅得到剛需一族熱捧，也成為不少投資客首選。k2百合灣郝先生表示，有業(yè)主買(mǎi)房是為出租，認(rèn)為今后LOFT會(huì)絕版，稀有戶型更能增值。

　　為何開(kāi)發(fā)商如此熱衷開(kāi)發(fā)“商改住”項(xiàng)目，并在逆勢(shì)下熱銷(xiāo)？一位從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的人士對(duì)記者表示，“商改住”項(xiàng)目之所以有市場(chǎng)，原因在于商業(yè)立項(xiàng)地價(jià)低，將商業(yè)項(xiàng)目改成住宅來(lái)賣(mài)，資金周轉(zhuǎn)快、利潤(rùn)高。與此同時(shí)，“商改住”項(xiàng)目不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，總價(jià)較周邊普通住宅樓盤(pán)低，更容易吸引購(gòu)房者關(guān)注。在政策過(guò)渡期，開(kāi)發(fā)商“利用”購(gòu)房者心理，刺激剛需、改善性需求，導(dǎo)致商改住項(xiàng)目銷(xiāo)量持續(xù)上揚(yáng)。

　　居住成本高昂

　　對(duì)外地置業(yè)者或投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)置“商改住”項(xiàng)目雖然可以規(guī)避樓市限購(gòu)政策，但是其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也不小，消費(fèi)者在置業(yè)之前需要謹(jǐn)慎考慮。

　　事實(shí)上，北京部分“商改住”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)soco公社銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目2007年拿地，2010年末入市銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)還剩下35年。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，普通住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)住宅如何續(xù)期尚不明確。目前商業(yè)地產(chǎn)大都是40到50年的產(chǎn)權(quán)，部門(mén)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)就已經(jīng)消耗掉了一些時(shí)間，可能實(shí)際使用期限根本不到40年。此外，由于土地性質(zhì)的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房產(chǎn)稅。

　　不僅如此，商改住項(xiàng)目的居住成本過(guò)高，也讓不少業(yè)主擔(dān)憂。“商改住”項(xiàng)目的生活服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照商業(yè)地產(chǎn)征收。商業(yè)項(xiàng)目的水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比民用高出至少一倍以上，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等也都比住宅地產(chǎn)要高。一些商改住項(xiàng)目無(wú)法接通煤氣，無(wú)論成本還是方便程度，都遠(yuǎn)不如住宅地產(chǎn)。

　　“項(xiàng)目按民水商電的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，電費(fèi)1元/度，按階梯電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，水費(fèi)1元/噸。”在中堂紫熙臺(tái)售樓處，工作人員對(duì)記者介紹。據(jù)悉，不少后期入市的“商改住”項(xiàng)目都盡力運(yùn)作成民水民電后再出售。對(duì)此，有知情人士透露，這些項(xiàng)目是申請(qǐng)臨時(shí)水電，也就是說(shuō)，在打政策的擦邊球。

　　值得注意的是，商改住項(xiàng)目的配套設(shè)施也不一定完善。按照法律規(guī)定，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，必須強(qiáng)制進(jìn)行一些方便居民生活的市政生活設(shè)施配套建設(shè)，“商改住”項(xiàng)目則沒(méi)有此方面的強(qiáng)制要求。對(duì)此，購(gòu)房者必須同時(shí)對(duì)周邊的生活設(shè)施進(jìn)行綜合衡量，否則入住后可能會(huì)遭遇諸多不便。

　　違規(guī)銷(xiāo)售問(wèn)題多

　　除了居住成本過(guò)高令人憂心之外，商改住項(xiàng)目游走于政策邊緣，違規(guī)私改規(guī)劃、交房質(zhì)量問(wèn)題等現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。

　　此前據(jù)媒體報(bào)道，位于回龍觀的東亞上北鑫座建筑綜合體項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目是50年產(chǎn)權(quán)，屬于精裝修商業(yè)項(xiàng)目，但為了順利將項(xiàng)目變成住宅，開(kāi)發(fā)商第一次交房采取毛坯方式，不設(shè)立廚房、衛(wèi)生間，但預(yù)留了上下水，以便通過(guò)審核。在審核后，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房者簽訂免費(fèi)贈(zèng)送的裝修合同，把廚房和衛(wèi)生間做出來(lái)，這樣就相當(dāng)于業(yè)主自發(fā)地更改房屋規(guī)劃，而與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，目前商改住市場(chǎng)中類(lèi)似現(xiàn)象很多，通常項(xiàng)目會(huì)在經(jīng)過(guò)房屋驗(yàn)收后才更改規(guī)劃，并將一部分私改規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　　而位于大興西紅門(mén)附近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目“嘉悅廣場(chǎng)”，商業(yè)立項(xiàng)，但售樓人員卻向購(gòu)房人暗示可以進(jìn)行“商改住”?！拔覀儾荒芎皖櫩驼勛宰?wèn)題，性質(zhì)就是寫(xiě)字樓，產(chǎn)權(quán)4 5年。 但我們的層高是4.2米，領(lǐng)導(dǎo)不讓我們說(shuō)能改成LOFT或者加層，其實(shí)您怎么改也沒(méi)人管，是您自己的事兒?！?銷(xiāo)售人員說(shuō)。

　　對(duì)此，北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果每套房?jī)?nèi)確實(shí)都有獨(dú)立上下水，那么涉嫌違反了“商改住禁令”。開(kāi)發(fā)商這樣做是把違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)推給了購(gòu)房人，一旦購(gòu)房人改建衛(wèi)生間、改變了原有設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)，改造者可能承擔(dān)違規(guī)責(zé)任。

　　此外，商住樓盤(pán)“中弘？北京像素”因項(xiàng)目頂層、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重、交房質(zhì)量問(wèn)題較多，也頻遭業(yè)主投訴。有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)樓盤(pán)房屋并不都適合居住，因?yàn)樗前凑丈套捎玫臉?biāo)準(zhǔn)建造的。

　　而在北京市場(chǎng)，在缺少五證的情況下就公然售賣(mài)的商改住項(xiàng)目也不在少數(shù)。地處亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的錦上國(guó)際區(qū)樓盤(pán)，物業(yè)類(lèi)型為商住性質(zhì)，但該樓盤(pán)至今仍未辦理預(yù)售證，就公然對(duì)外叫賣(mài)。售樓人員對(duì)記者表示，房源為精裝商住兩用loft，4.2米層高，均價(jià)為12500元/平方米，預(yù)計(jì)2013年9月可入住。“在項(xiàng)目交工之前，‘五證’肯定能辦下來(lái)?！?

　　2011年5月16日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為。《通知》規(guī)定，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若開(kāi)發(fā)商自己打隔斷，分成多個(gè)房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。盡管禁令已實(shí)施一年有余，但商改住項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商見(jiàn)招拆招的靈活躲避策略下仍舊熱度不減。

　　不過(guò)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，并不看好未來(lái)商改住項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)。她說(shuō)，商改住項(xiàng)目是房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范情況下的階段性產(chǎn)品，隨著北京商改住項(xiàng)目供應(yīng)量逐步減少，類(lèi)似項(xiàng)目上市將呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)。從今年7、8月份來(lái)看，商改住項(xiàng)目上市情況就比去年同期大幅減少。目前住宅市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意愿增加，在商業(yè)消費(fèi)土壤趨于成熟的背景下，純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)獲得更廣闊的發(fā)展前景。

來(lái)源：新華網(wǎng) 胡可璐

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