地產政策已到關鍵期 問責或成樓市調控“殺手锏”

　　國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，7月份50個大中城市環(huán)比房價上漲的城市數量大幅增加。房價再次普漲、中介機構“熱火”重現(xiàn)、房企醞釀漲價“蠢蠢欲動”，7月作為傳統(tǒng)樓市淡季卻呈現(xiàn)“淡季不淡”。

　　在“穩(wěn)增長”與“控房價”政策措施走向縱深之時，房地產市場出現(xiàn)了哪些新變化？房價是否進入了回暖通道？調控政策還有哪些“彈藥”儲備？

　　是“反彈”還是“反轉”

　　7月份全國70個大中城市的房價指標呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房價上漲的城市數量比6月份翻了一番，環(huán)比價格指數走高。房價由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態(tài)勢明顯。

　　房價上漲，成交量擴大，是暫時的反彈還是長期趨勢的反轉？專家表達了不同看法。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文認為，近期的趨勢可以用“強勁反彈”來形容。在經濟下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關，還跟居民保值增值的需求有關。樓市“虛火”短期內還有上揚。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，單從7月份數據環(huán)比止跌說反彈并不嚴謹。事實上，這輪小幅上漲是開發(fā)商以價換量的結果。未來房價走勢“不是‘過熱’，而是‘回穩(wěn)’”。

　　“大幅反彈的可能性基本不存在，但先漲再小幅回落的可能性依然存在。”中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳昇說，由于此前樓市價格經歷了一輪深度回調，前期開發(fā)商價格壓得比較低。但隨著幾個月來剛需釋放，后續(xù)接盤量可能會回穩(wěn)，未來幾個月不排除環(huán)比再下跌的可能性。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一則態(tài)度明確，房價并未反轉，也不存在“報復性”反彈的基礎。主要由于中央堅持房地產調控政策不放松不動搖?！暗残枰芮懈櫴袌觯A防類似苗頭。”

　　三大漲價因素推高房價

　　樓市調控未曾放松，政策口子并未松動，為何7月份的房價依舊上漲？

　　地方增收乏力，“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發(fā)放購房補貼……2011年下半年以來，全國有33個城市以不同方式“微調”樓市政策，“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調控以活躍房地產市場的意愿增強，一些地方屢屢微調試探調控底線，房價調控受到挑戰(zhàn)。

　　中原市場研究中心數據說明了土地市場的這一變化，7月份全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢，土地出讓金上漲6%。以北京為例，北京市土地整理儲備中心數據顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

　　“財政收入減少，土地財政饑渴，不排除一些開發(fā)商去年以來，或者在更早之前，以低價拿地，高價出售，抬高房價的可能性?！标悤N說。

　　“銀根”放松，房企漲價動力加大。隨著“穩(wěn)增長”一系列措施的出臺，特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕，一度經歷“寒冬”的房企日子好過起來。業(yè)內人士稱，地產企業(yè)資金負債率一般平均是在70%，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示，負債、現(xiàn)金流都在好轉。

　　房價預期變動，購房者“加緊”購入。365地產家居網近日的一項調查顯示，超過七成的網友計劃在半年內出手買房。購房者的“消化力”從一組數據便可窺見一斑：7月份多數城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。

　　“樓市庫存的下降為房企‘減負增效’，反過頭來又會增加開發(fā)商漲價的沖動。”陳昇說。

　　“問責”會否成為“殺手锏”

　　隨著房價上漲壓力加大，地產政策調控已經到了關鍵之時?！皢栘煛睂⒖赡茉谶@一輪調控中充當更加重要的角色。

　　“沒有及時有效的監(jiān)督和問責，限購可能會流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形。”一些購房者認為，部分城市政府對樓市調控“只見表態(tài)，不見效果”“只見口頭批評，鮮有問責落實”是造成房價“屢調屢漲”的重要推手。

　　多位專家表示，調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之后，希望能強化執(zhí)行、監(jiān)管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。

　　此外，專家普遍認為，“有保有壓”的差異化政策將會是未來一段時間房地產調控的主基調。

　　財稅政策仍有較大操作空間。財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅擴容肯定是大方向。同時也要盡量把握好方案的可行性，在試點的基礎上總結得失，在其他城市跟進時進行方案優(yōu)化。

　　優(yōu)化供給結構仍是長期方向?！澳壳啊袌鲕墶汀Ｕ宪墶p軌統(tǒng)籌的機制比較明顯?！辟Z康說，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫?！?/p>

　　專家認為，針對當前房價上漲壓力，政策儲備很必要，但也要充分考慮到這些儲備政策的副作用，避免誤傷和扭曲房地產市場發(fā)展規(guī)律。開發(fā)商也最好“潔身自好”，避免招致一輪更嚴厲的調控。

來源：中華工商時報

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