房地產(chǎn)調(diào)控近期不會(huì)有新政

　　房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新階段，其特征是：政策層面，除房產(chǎn)稅待定外，其他政策已經(jīng)見(jiàn)底，雖然地方政府頻頻沖擊調(diào)控政策，但中央政府既不會(huì)放棄目前正在實(shí)施的政策，也不會(huì)再出臺(tái)更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但貨幣政策的松動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境趨于寬松，由于房地產(chǎn)業(yè)并無(wú)制度性變革，政策的影響還會(huì)很大，而且依然潛伏著不穩(wěn)定因素。市場(chǎng)層面，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不很樂(lè)觀、政策開(kāi)始預(yù)調(diào)微調(diào)等原因，也因?yàn)榻?jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控，投資投機(jī)需求已經(jīng)基本離場(chǎng)，供求關(guān)系也已有所改變，而房?jī)r(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性下降，購(gòu)房者心理預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向，被壓抑的剛性需求開(kāi)始釋放，房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，但除非為了拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次全線放寬房地產(chǎn)調(diào)控，否則也不會(huì)再現(xiàn)2009-2010年那樣的報(bào)復(fù)性上漲。

　　在現(xiàn)有住房制度下，調(diào)控市場(chǎng)的手段主要是政策，而所有調(diào)控政策基本上都只是處理當(dāng)前面臨的問(wèn)題，并不涉及長(zhǎng)遠(yuǎn)。唯一帶有制度性變革的是房產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅涉及土地出讓方式以及住房制度重建、涉及法律修改、涉及稅收制度改革、涉及房產(chǎn)權(quán)屬信息系統(tǒng)建設(shè)、以及官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度等許多方面，牽一發(fā)而動(dòng)全身。目前的試點(diǎn)進(jìn)展緩慢，成功與否尚難判斷，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響基本可以忽略不計(jì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)飛漲，超過(guò)國(guó)民的承受能力，釀成嚴(yán)重的社會(huì)、政治危機(jī)，二是沒(méi)有限制的房貸，潛伏著嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前中央政府實(shí)行的政策，大致可以歸納為：嚴(yán)控投資投機(jī)性需求，加大保障房建設(shè)力度，合理滿足商品房剛性需求。這些政策的著力點(diǎn)也主要圍繞上述兩個(gè)方面。從方向上來(lái)說(shuō)，這是正確的。

　　過(guò)去，因?yàn)樵谛刨J政策和交易政策等方面，沒(méi)有區(qū)分自住需求和投資投機(jī)性需求，結(jié)果投資投機(jī)性需求過(guò)旺，直接推高了房?jī)r(jià)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，擠占了制造業(yè)等的資金，影響了全社會(huì)實(shí)業(yè)投資的積極性。未來(lái)嚴(yán)控投資性投機(jī)性需求的方向估計(jì)也不會(huì)改變，一旦改變，房地產(chǎn)調(diào)控就將前功盡棄。

　　但政策也會(huì)有所調(diào)整，如限購(gòu)政策，任志強(qiáng)、茅于軾、許小年等人甚至將其上升到政治高度，稱這一政策違憲、開(kāi)倒車(chē)，侵犯人權(quán)或公民權(quán)利等，有時(shí)候?yàn)榱私鉀Q經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，動(dòng)用政治權(quán)力也是難免的，羅斯福新政就是先例，沒(méi)必要上綱上線。當(dāng)然具體的政策是可以討論的，例如，在一手房市場(chǎng)，對(duì)初次購(gòu)房和二次購(gòu)房執(zhí)行更為嚴(yán)格而有差別的商業(yè)房貸政策（包括首付款、利率、按揭年限等），對(duì)多次購(gòu)房者不再發(fā)放房貸等，結(jié)合二手房市場(chǎng)更為嚴(yán)格而有差別的交易以及稅收政策（如設(shè)定轉(zhuǎn)讓年限、依據(jù)轉(zhuǎn)讓次數(shù)以及增值收益征收累進(jìn)的交易稅費(fèi)、鼓勵(lì)出租等），也可以達(dá)到控制投資投機(jī)需求的目的。

　　保障房建設(shè)也是屢受批評(píng)，但開(kāi)發(fā)商只為高收入者提供商品性住房，中低收入者特別是低收入者和困難群體的住房保障，政府責(zé)無(wú)旁貸，完全推給市場(chǎng)的結(jié)果就是房?jī)r(jià)飛漲，現(xiàn)在政府回歸保障，這個(gè)方向不僅不能改變，還應(yīng)該堅(jiān)持。至于保障房建設(shè)、分配中的問(wèn)題，只要政府想辦法總有解決之道，新加坡的住房政策就執(zhí)行得很好。對(duì)保障房最大的威脅不是“三公”問(wèn)題，而是地方政府積極性的問(wèn)題，畢竟這只是一個(gè)政策而非制度、法律，而且這是要地方政府出血的，只要中央政府稍有松懈，保障房就可能萎縮直至消失，就像以前的經(jīng)濟(jì)適用房一樣。

　　比較難于把握的是商品房政策，畢竟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚未找到更好的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)依然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前在公布今年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)坦言，房地產(chǎn)的主動(dòng)調(diào)控在短期來(lái)講確實(shí)是一定程度上今年增長(zhǎng)速度下滑的一個(gè)重要原因。雖然溫家寶以及建設(shè)部、國(guó)土部、統(tǒng)計(jì)局、央行等都在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但也在強(qiáng)調(diào)在經(jīng)濟(jì)下滑、經(jīng)濟(jì)困難加重的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要預(yù)調(diào)微調(diào)，兩次降息已給處于僵持狀態(tài)的房地產(chǎn)打了一針強(qiáng)心劑。北京市住建委的消息稱，今年七月上半月，住宅網(wǎng)簽量比六月同期交易量上漲達(dá)三成，已經(jīng)恢復(fù)到去年調(diào)控前的水平。而新建商品房成交量更比六月同期大漲49%。這既說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)政策的敏感度很高，而調(diào)控政策非常脆弱，同時(shí)表明暫時(shí)壓抑的剛性需求依然很大，如果經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭持續(xù)，貨幣政策和財(cái)政政策繼續(xù)調(diào)整，即使中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從回調(diào)態(tài)勢(shì)進(jìn)入企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)。而地方政府因?yàn)閷?duì)土地的制度性依賴，是推動(dòng)這一態(tài)勢(shì)的馬前卒。這一陣，很多地方的松綁政策雖然被壓制下去，但暗度陳倉(cāng)的事情依然存在。目前的狀況跟上一輪救市前非常相似，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策再次全線放松，不僅已有的調(diào)控成果付諸東流，政府信譽(yù)蕩然無(wú)存，更為重要的是，房地產(chǎn)業(yè)一路狂奔，就再也沒(méi)有可以約束它的力量了，有鑒于此，房地產(chǎn)調(diào)控政策徹底松綁的可能性似乎不大，但適度微調(diào)的壓力和可能還是存在的。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 陳雪根

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