李戰(zhàn)軍：房地產(chǎn)調(diào)控已走入死胡同

　　我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的起因來自于我國城鎮(zhèn)房價在本世紀(jì)的頭十年過快上漲的這一客觀事實。房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)十年之久也是因為調(diào)控過程充滿著不理想、反復(fù)和博弈。如果對房地產(chǎn)一個產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控能夠換來這個產(chǎn)業(yè)的長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展，倒也應(yīng)該是堅持的。但現(xiàn)在的問題是，中國房地產(chǎn)業(yè)由于政策調(diào)控長期處在跌宕起伏和缺少正確市場預(yù)期的情況下，反而看更加看不清楚發(fā)展的前景。非但如此，還嚴(yán)重影響到宏觀經(jīng)濟(jì)長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　一、目標(biāo)成果不明顯、不穩(wěn)定、不平衡

　　房地產(chǎn)政策調(diào)控的目標(biāo)看似明確，其實并非如此，存在著模糊、含混、變化的灰色地帶。所以，也客觀上形成了由于調(diào)控目標(biāo)不確定性，導(dǎo)致了政策預(yù)期和市場預(yù)期的不確定。

　　首先，政策調(diào)控目標(biāo)如果就是房價，那么過去房地產(chǎn)業(yè)和市場所追求的“價格基本穩(wěn)定、供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”目標(biāo)是不是要做調(diào)整?？陀^情況是，如果沒有“供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”的經(jīng)濟(jì)條件，價格也不可能能夠做到“基本穩(wěn)定”?，F(xiàn)在我們似乎把商品房價格的變化情況直接作為判斷調(diào)控成效甚至成敗的主要標(biāo)志。那種“價格不降就是空調(diào)”的說法就是一種似是而非的極端標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，在政策調(diào)控過程當(dāng)中，對價格目標(biāo)客觀標(biāo)準(zhǔn)上我們也是游離的。如在領(lǐng)導(dǎo)人的講話和政府文件當(dāng)中，不同時期存在著多種細(xì)別：第一種是允許上漲，但要合理，如“房價和GDP的增長、物價的增長、勞動者收入水平相一致”；第二種是“抑制房價過快上漲”；第四種是“穩(wěn)定房價”；第五種房價要“合理回歸”；第六種是房價絕對值下降，“房價下降到老百姓能夠承受的水平”。從允許房價合理上漲，到要求房價絕對值下降，存在著一個非常寬泛的政策目標(biāo)區(qū)，讓調(diào)控的執(zhí)行者和從業(yè)人員難以準(zhǔn)確把握。

　　最后，在國家統(tǒng)計局發(fā)言人和新聞媒體報道中，經(jīng)?？梢钥吹交蚵牭揭恍┨柗Q“政策調(diào)控取得明顯成效”的言論。如，“交易量下降”、“投資量下滑”、“房價回落”、“開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂”、“房地產(chǎn)中介服務(wù)出現(xiàn)大量的關(guān)店和人員失業(yè)”、“房地產(chǎn)企業(yè)倒閉”、“以價換量”、“投資客離場”、“自住房比重增加”、“保障房建設(shè)取得明顯成果”、“房地產(chǎn)業(yè)長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”等。一個產(chǎn)業(yè)的長期、持續(xù)、健康發(fā)展，如果是建立在交易下降、房價回落、融資困難、企業(yè)資金鏈斷裂、投資者離場、從業(yè)人員失業(yè)的基礎(chǔ)上，誰能相信？

　　十年政策調(diào)控，商品房特別是商品住宅價格過快上漲由上海北京蔓延到全國，少則上漲五、六倍，多則達(dá)到十倍左右。即便是在嚴(yán)厲調(diào)控的2010年和2011年，全國房價水平依然是上升的。這不能不說，以房價為核心目標(biāo)的房地產(chǎn)政策調(diào)控，其政策效果不明顯（價格下降）、不穩(wěn)定（時間上）、不平衡（空間上）。與其批判指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策不力，不如去反思房地產(chǎn)調(diào)控政策本身是否符合科學(xué)發(fā)展觀。

　　二、 影響到其它產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定

　　房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)退和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動存在著明顯的正相關(guān)作用。國外商品房價格泡沫破裂無一例外都是和宏觀經(jīng)濟(jì)背景向下轉(zhuǎn)向緊密聯(lián)系在一起，且是相互促進(jìn)的。反之，也是一樣。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)無一例外都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和財政稅收的主要構(gòu)成部分，無一例外也是該國社會和國民財富的最主要的構(gòu)成。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)影響帶動數(shù)以十計的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最為明顯的是建材業(yè)、家裝業(yè)、家電業(yè)等。中國的土地出讓金約占中國地方財政收入的40%-60%，中國的房地產(chǎn)稅收是中國增量稅收中的主要構(gòu)成。不管你承認(rèn)還是不承認(rèn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位都客觀擺在那里。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，我們看到一種十分有趣且規(guī)律性的現(xiàn)象，一旦重要的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺實施（有的時候哪怕是流言）都造成了中國資本市場上的股市大跌。這一現(xiàn)象客觀反映了中國投資者的民意態(tài)度。中國資本市場的現(xiàn)狀與中國房地產(chǎn)政策調(diào)控存在著正相關(guān)性。

　　2009年初明明是中國房地產(chǎn)業(yè)率先于其它產(chǎn)業(yè)走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困境，2011年和2012年上半年明明是房地產(chǎn)政策調(diào)控影響到中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，但我們一批同胞仍然認(rèn)定國家經(jīng)濟(jì)下滑不是房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，國家經(jīng)濟(jì)要實現(xiàn)穩(wěn)增長也不需要依靠房地產(chǎn)來救經(jīng)濟(jì)，依然可以而且必須實行從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　今天中國的房地產(chǎn)特點就是博弈、嚴(yán)峻、緊張、膠著、筑底、緩行、迷茫、模糊、低迷。與此同時，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)投資增幅已經(jīng)下滑到十年來的新低，消費增幅已經(jīng)下滑到五年來的新低，GDP和工業(yè)增加值增幅已經(jīng)下滑到三年來的新低。這一切都是和房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)從緊不放松緊密相關(guān)的。

　　三、房地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)走入死胡同

　　回顧我國房地產(chǎn)調(diào)控的這十年，當(dāng)初僅在房地產(chǎn)業(yè)界存在一些質(zhì)疑，后來很快房地產(chǎn)業(yè)界總體上也都抱著理解的態(tài)度贊同政府實行房地產(chǎn)調(diào)控，社會輿論和中低收入階層更是支持政策出臺和調(diào)控決策。

　　發(fā)展到今天，房價漲幅雖然下降，但房價上漲趨勢依然沒有改變；保障住房開工建設(shè)雖然總體推行順利，但建設(shè)指標(biāo)已經(jīng)做了大幅度削減；限購在重點城市都在落實，但寬松性限購也是不爭的事實；房產(chǎn)稅只在兩個城市試點，效果有限，但距離全國開征依然遙遙無期。

　　每一輪的組合拳調(diào)控政策的出臺，并不是因為需要鞏固以往政策調(diào)控的重要成果，而是上一輪調(diào)控失敗的結(jié)果，需要用新一輪的組合政策來推動調(diào)控，避免調(diào)控下滑、倒退和新的失敗。

　　房地產(chǎn)政策調(diào)控當(dāng)前的人文環(huán)境是高層很有信心，中央各部犯嘀咕，地方政府很無奈，社會輿論很混亂，城鎮(zhèn)居民很矛盾，開發(fā)企業(yè)很糾結(jié)。政策短期化、理念政治化、調(diào)控行政化、輿論情緒化的總體評論也被越來越多的人所接受。

　　當(dāng)前的問題是堅持房地產(chǎn)政策調(diào)控不放松，能不能讓房價回歸到所有城鎮(zhèn)居民收入水平都能夠承受的水平？政府要多大比重的對城鎮(zhèn)居民實行財力支撐的住房保障？堅持房地產(chǎn)政策調(diào)控能不能做到不影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展？

　　調(diào)控的實際結(jié)果和調(diào)控的崇高目標(biāo)實際上是反向的。也正是在這種背景下，行政性和賭氣性的政策調(diào)控愈演愈烈，調(diào)控不放松、不動搖、房價問題是社會政治問題的表態(tài)頻率愈來愈高。這個進(jìn)程，是否分出個勝負(fù)，人們已淡然了。究竟如何收場，倒是人們的興趣所在。

來源：搜狐焦點博客 作者：李戰(zhàn)軍

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