樓市調(diào)控走到十字路口 開(kāi)發(fā)商漲價(jià)案例增多

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2012年7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，與6月相比，70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到50個(gè)，連續(xù)第4個(gè)月增長(zhǎng)，這也是2011年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量最多的一個(gè)月。二手房的情況大致類(lèi)似，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有38個(gè)，占比超過(guò)一半。北京、上海、廣州、深圳的一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均止跌回升。

　　應(yīng)該說(shuō)，在經(jīng)歷了6、7月的火爆成交后，7月房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈并不出人意料。自4月以來(lái)，全國(guó)新房成交量已連續(xù)4個(gè)月回升，7月成交再創(chuàng)調(diào)控后新高。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交數(shù)據(jù)，2012年7月，這些城市總成交量為1995萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增加4%，同比則大幅增加64%，呈現(xiàn)淡季不淡的市場(chǎng)特征。在上海，7月新建商品住宅成交面積亦達(dá)85.89萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為7025套，是去年2月樓市進(jìn)一步調(diào)控以來(lái)的第二高單月成交量，與去年同期相比，增幅在10%左右。

　　由于銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)案例逐步增多。根據(jù)中原調(diào)研，本輪小幅提價(jià)的項(xiàng)目大多集中在北京、上海等一線城市。其中，保利、招商、華潤(rùn)、中海等標(biāo)桿房企在當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)在售項(xiàng)目的售價(jià)都出現(xiàn)小幅上調(diào)，如北京保利春天里、保利羅蘭香谷、招商瓏原家園、華潤(rùn)學(xué)府樹(shù)家園；上海中海紫御豪庭等。盡管目前大部分項(xiàng)目漲價(jià)幅度并不大，在5%至10%的范圍內(nèi)波動(dòng)，但漲價(jià)項(xiàng)目的數(shù)量確實(shí)在快速增多。

　　在一手房市場(chǎng)成交持續(xù)回暖的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)也明顯走強(qiáng)。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)二手房成交數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，共成交21004套，環(huán)比增長(zhǎng)10.14%，創(chuàng)18月以來(lái)新高。價(jià)格方面，7月上海二手房指數(shù)錄得2582點(diǎn)，較上月上漲3點(diǎn)，環(huán)比上漲0.12%，在8個(gè)月下跌走平后，連續(xù)第2個(gè)月出現(xiàn)反彈。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿二手樓盤(pán)中，共有26個(gè)樓盤(pán)價(jià)格環(huán)比上漲，沒(méi)有樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)下跌，漲價(jià)幅度最高達(dá)14.5%，與今年4月末樓市回暖相比，本輪反彈力度更大。更值得關(guān)注的是，在市場(chǎng)成交好轉(zhuǎn)的情況下，7月二手房房東心態(tài)明顯加強(qiáng)，直接導(dǎo)致7月議價(jià)空間萎縮，周康、松江新城、七寶、萬(wàn)里等外圍的剛性區(qū)域還出現(xiàn)房東提價(jià)現(xiàn)象。

　　同時(shí)，在二級(jí)市場(chǎng)成交持續(xù)回暖的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商再度燃起拿地?zé)崆椋谥性瘓F(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中，7月居住用地的流標(biāo)率整體從6月的33%降到14%。中海、保利、綠城、龍湖、萬(wàn)科等實(shí)力標(biāo)桿房企東擴(kuò)西進(jìn)，在天津、濟(jì)南、上海、大連、重慶、成都、杭州等城市土地市場(chǎng)均有斬獲。而且，盡管7月土地市場(chǎng)整體仍以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主，但部分城市也有新“地王”誕生，如中海以13026元/平方米的樓板價(jià)競(jìng)得天津河西商住地塊，創(chuàng)下天津2011年以來(lái)最高單價(jià)；綠順?lè)慨a(chǎn)以15054元/平方米的樓板價(jià)競(jìng)得唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊，成為今年以來(lái)上海宅地成交最高單價(jià)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“局面回暖”轉(zhuǎn)向“全面普漲”。

　　在這個(gè)樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，7月下旬至8月上旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)北京市、天津市、浙江省等16個(gè)省市貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行督促檢查，市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控加碼的預(yù)期有所升溫。不過(guò)，從督查情況看，各地高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施?？偟目?，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制。

　　中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，當(dāng)前各地樓市量?jī)r(jià)回升的情況，遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)高峰期水平，若嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)、限貸政策，即能維持市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展。受經(jīng)濟(jì)放緩和調(diào)控目標(biāo)的雙重壓力，預(yù)計(jì)后市房地產(chǎn)政策總體仍將以穩(wěn)定為主，如有部分地區(qū)出現(xiàn)量?jī)r(jià)上漲過(guò)快，預(yù)計(jì)政府將小幅收緊調(diào)控政策，采取包括加強(qiáng)預(yù)售審批、減少購(gòu)房?jī)?yōu)惠等在內(nèi)的政策平抑區(qū)域市場(chǎng)。但大幅收緊現(xiàn)行政策，如取消預(yù)售制度，從當(dāng)前看可能性很小。不過(guò)，由于9月是傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，因此，目前在政策預(yù)期上有必要加強(qiáng)引導(dǎo)，防止2010年9月市場(chǎng)大幅反彈的情況重現(xiàn)。

來(lái)源：上海金融報(bào) 潘晟

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