北京商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)擴散 優(yōu)質地塊成爭奪焦點

北京今年年內將有49個商業(yè)項目入市，其中35個項目位于五環(huán)以外，北京五環(huán)外及周邊的郊縣已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)爭搶的焦點。

　　自房地產(chǎn)宏觀調控實施以來，限購限貸等政策導致商品房的銷售下降，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子并不好過。商品房屬于宏觀調控政策比較集中的行業(yè)，相對而言，商業(yè)地產(chǎn)不是當前宏觀調控的重點，因而成為開發(fā)商躲避政策風險的避風港。目前，隨著北京城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)逐漸飽和，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展的傾向。

　　北京商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)傾斜

　　“2010年，我們進入燕郊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，基本上是獨家經(jīng)營，現(xiàn)在周圍突然增加了多個商業(yè)地產(chǎn)項目?！北本╆柟怫温〖瘓F商業(yè)地產(chǎn)項目部謝清竹告訴中國商報記者。

　　不僅燕郊如此，大興、通州、房山、昌平、順義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也都方興未艾，北京的商業(yè)地塊出現(xiàn)了郊區(qū)化的趨勢。

　　“相比較住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)沒有這么多的限制，一些開發(fā)商開始小規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)?！敝x清竹認為。

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)中，萬達是標桿性的公司。萬達悶聲發(fā)財，在悄無聲息中獲得巨大成功，這刺激著越來越多的開發(fā)商開始試水商業(yè)地產(chǎn)。

　　“萬達公司成為開發(fā)商爭相效仿的對象，誰都想?yún)⑴c其中。而在此之前，萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始涉足這一領域?！敝x清竹說。

　　2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商躍躍欲試，商業(yè)地塊成交量增多，轉投商業(yè)地產(chǎn)的趨勢愈發(fā)明顯。

　　截至2012年7月11日的統(tǒng)計，北京今年年內有49個商業(yè)項目入市，其中35個項目位于五環(huán)以外，北京五環(huán)外及周邊的郊縣已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)爭搶的焦點。

　　商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)投資關注

　　謝清竹在近郊的商業(yè)地產(chǎn)項目以中低端為主，燕郊項目每套售價60萬元。在他的項目中，拆遷戶成為了購買的主力。

　　“拆遷戶很少會投資信托、基金，也沒有其他更好的投資渠道，在家門口買一個商鋪，是比較穩(wěn)妥的生意?！敝x清竹透漏。

　　與拆遷戶的考慮不同的是，一些擔心資產(chǎn)貶值和縮水的人也相中了商業(yè)地產(chǎn)。尤其是近期央行降息之后，資產(chǎn)貶值的擔憂便開始發(fā)酵?！盀榱藢崿F(xiàn)資產(chǎn)保值，投資商業(yè)地產(chǎn)的人增多了?！敝x清竹認為。

　　中國住宅地產(chǎn)發(fā)展多年，商品房的價格已經(jīng)多次翻番，再加上嚴厲的房地產(chǎn)限購政策，使投資商品房的風險增加。而商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出現(xiàn)大幅度的增長，其價值長期被低估，這吸引著投資者的目光。

　　“我們在燕郊的商業(yè)地產(chǎn)項目每平方米售價1.9萬元，周邊有些商品房的價格都高于此?！敝x清竹說。商品房和商業(yè)地產(chǎn)價格倒掛，使得投資商業(yè)地產(chǎn)比購買商品房還劃算。

　　“當前，投資商業(yè)地產(chǎn)具有雙重優(yōu)勢：在價格上，商業(yè)地產(chǎn)處于價格低谷期，尚沒有出現(xiàn)價格泡沫，處于比較健康的市場狀態(tài)。從經(jīng)濟政策看，消費正成為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的強大力量，商業(yè)地產(chǎn)未來會有很好的發(fā)展空間。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴中國商報記者。

　　商業(yè)地產(chǎn)具備價格、政策的優(yōu)勢，成為近期商業(yè)地產(chǎn)交量上升的主要原因。而伴隨著成交量的上升，北京的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。

　　“樓市是一個整體，隨著商品房市場的回暖，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿也在增強。”鏈家地產(chǎn)市場部常清認為。數(shù)據(jù)顯示，6月北京商業(yè)地產(chǎn)成交4540套，環(huán)比上漲61%，同比上漲80%。

　　除了國內投資者，國外一些機構也相中了商業(yè)地產(chǎn)。凱德收購了保利位于大興區(qū)的一個商用地塊，正是看好中國商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

　　地塊成為爭奪焦點

　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目要進入良性運營，一般都有一個較長的養(yǎng)商期。從北京近郊來看，商品房開發(fā)量比較大，周邊居住人口消費能力較高，養(yǎng)商期也在縮短。大興、房山等地2009年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)基本度過了養(yǎng)商期。

　　如果地段好，也可以縮短養(yǎng)商時間。因此，地塊的爭奪成為商業(yè)地產(chǎn)的核心。由于城市發(fā)展不均衡，商業(yè)地塊出現(xiàn)的地區(qū)也不平衡?！吧虡I(yè)地產(chǎn)優(yōu)質地塊出現(xiàn)后，肯定會受到爭奪，而且以后出現(xiàn)的機會越來越少。北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)質地塊較少，預計今年下半年可能會有好的商業(yè)地塊?！背Ｇ逭J為。

　　在北京近郊區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也是冷熱不均。北京的亦莊、望京等已經(jīng)形成成熟的社區(qū)，受到開發(fā)商的追捧。通州、豐臺等地雖然有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，但何時能落實，還沒有確定。

　　商業(yè)地塊的地理位置作用更加突出，爭奪也變得更加激烈?！跋胍@得優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)項目，就需要從上游提前介入?！敝x清竹認為。

　　不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對不同的商業(yè)地產(chǎn)要求不一樣，餐飲、商超各不同。地塊的位置確定之后，才可以明確周邊居住人群的消費能力，從而制定合適的地產(chǎn)產(chǎn)品類別。

　　資金和人才考驗開發(fā)商

　　北京近郊商業(yè)地產(chǎn)開始升溫，但從目前來看，仍然面臨著多重考驗。

　　商業(yè)地產(chǎn)是比較專業(yè)的領域，涉及的環(huán)節(jié)比較多，其中資金鏈是商業(yè)地產(chǎn)后期開發(fā)中最關鍵的環(huán)節(jié)。與投資商品房的開發(fā)模式不同，投資商業(yè)地產(chǎn)前期沉淀的資金比較多，而回籠資金比較難，要做好資金準備，確?，F(xiàn)金流的順暢格外重要。

　　“以住宅開發(fā)為主的公司，基本都是高負債率。而如何應對前期大規(guī)模資金的沉淀，則需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新梳理資金鏈和融資模式?！惫阏J為。

　　確保資金鏈順暢，才能談后期的經(jīng)營和管理工作。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是用什么方式去變現(xiàn)。只有盡快把資金壓力拋給社會，才能考慮如何做好后期經(jīng)營?！敝x清竹直言不諱。謝清竹告訴中國商報記者，他曾經(jīng)1億元接手一個項目，資金壓力巨大，最后將項目40年的經(jīng)營權變現(xiàn)為2億多元，才敢考慮后期的經(jīng)營。

　　而經(jīng)營工作最重要的是經(jīng)營團隊。商業(yè)地產(chǎn)成為新興投資行業(yè)，在中國還處于起步階段，商業(yè)地產(chǎn)人才缺乏，已成為行業(yè)的瓶頸。

　　“我們有一個2萬平方米的項目，正常的招聘渠道3個月都沒有合適的人，最后只能從其他企業(yè)挖一個招商經(jīng)理過來?！敝x清竹透漏。

　　萬達是培養(yǎng)中國商業(yè)地產(chǎn)人才的“黃埔軍?！?，因為很多商業(yè)地產(chǎn)的項目都有萬達的“前員工”參與。因此，萬達商業(yè)地產(chǎn)人才流失率非常高。

　　“前幾年很多地方出現(xiàn)了‘商改住’，大多是資金或者人才環(huán)節(jié)出了問題，被迫改為商品房?，F(xiàn)在，不允許開發(fā)商中途‘商改住’，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)爛尾商業(yè)地產(chǎn)，或者消費能力很差的商業(yè)地產(chǎn)。”郭毅認為，除了優(yōu)質地塊外，資金和人才仍是商業(yè)地產(chǎn)的掣肘。

來源：中國商報

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