房地產(chǎn)需在“兩難”中尋找平衡

　　穩(wěn)增長下“微調(diào)”頻頻

　　“出于‘穩(wěn)增長’的壓力，地方政府自然會出臺眾多的投資計劃，其中，房地產(chǎn)是最見效的?！?月1日，某地方政府建設(shè)系統(tǒng)的一位負(fù)責(zé)人對本報記者說。

　　他告訴記者，今年5月以來，國家對貨幣信貸政策進行了調(diào)整，鼓勵穩(wěn)增長，并加大投資力度。“這對于地方來說，是難得的好機會，已經(jīng)有很多地方政府借穩(wěn)增長的名義加大投資并放松房地產(chǎn)調(diào)控?！彼f。

　　事實的確如此。以7月為例，南京市政府7月23日發(fā)布關(guān)于擴大內(nèi)需、拉動消費的30條新政；鄭州則宣布從8月起將繼續(xù)開展住房公積金貸款貼息工作；長沙市7月26日宣布2012年重大推介項目195個，其中包括“十大片區(qū)建設(shè)”、“十大中心鎮(zhèn)”等等，貴州也即將公布穩(wěn)增長新政，這些新政均涉及到房地產(chǎn)市場。

　　“目前，大約已有30個左右限購城市出臺了程度不同的微調(diào)政策。各地住房政策的調(diào)整也給市場帶來了較強的政策放松的信號刺激。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲對本報記者說。

　　據(jù)任興洲分析，這些微調(diào)政策主要包括：下調(diào)首套住房購買的首付比例、減免相關(guān)費用、提高公積金的貸款額度、減免購房契稅和增加退稅、對個人購買精裝房進行獎勵等等。

　　但與此同時，中央加強房地產(chǎn)調(diào)控的聲音也越來越重。中共中央政治局7月31日召開的會議要求，堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。

　　對此，任興洲認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控房價”，這幾個目標(biāo)放在一起實現(xiàn)實際上是比較困難的，既要發(fā)揮房地產(chǎn)市場投資增長的拉動作用，同時又能帶動消費，拉動一系列與消費相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要調(diào)結(jié)構(gòu)和控房價，防止價格反彈。“在這種情況下，目前的房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，政策調(diào)控面臨‘兩難’境地?！比闻d洲說。

　　“救市”不會重演

　　在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來，如果現(xiàn)階段放松房地產(chǎn)調(diào)控，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動GDP的老路，短期內(nèi)可能會對經(jīng)濟增長起到刺激作用，長期看則無異于飲鴆止渴。

　　“穩(wěn)增長、保增長是一只筐，許多辦法可以往里裝，但是，房地產(chǎn)投機需求這只紅皮爛心蘋果就是不能往里頭裝。”全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘對本報記者說。

　　在張泓銘看來，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，已然是一個客觀現(xiàn)象，而且將長久地持續(xù)下去。這一點，人們不要有絲毫的疑惑，“但是，要辯證地認(rèn)識和處理房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的作用，尤其是當(dāng)下如何處理它在穩(wěn)增長中的作用?！睆堛懻f。

　　張泓銘認(rèn)為，2008年的4萬億元投資、樓市“起死回生”和經(jīng)濟迅速回暖三者之間有部分聯(lián)系，但非全部，更非必然。

　　在張泓銘看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢與2008年有明顯不同?！?008年的房地產(chǎn)市場需求全面下降，即自用需求和投機需求的同時大幅跌落；而當(dāng)前的房地產(chǎn)市場自用需求大體正常，只是投機需求幾乎完全出局了?！睆堛懻f。

　　因此，張泓銘認(rèn)為，不需要再一次的全面政策刺激，尤其是不能刺激投機需求卷土重來，只需要完善鼓勵民眾自用需求的政策。

　　“所以，我并不一概而論地反對一些城市為鼓勵民眾自住需求的微調(diào)政策出臺。但需要拿捏好分寸、照顧大局穩(wěn)定的需要。”張泓銘說。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢與2009年相比，也并不相同。“確實有很多相似的地方，例如，存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)，利率也進入了持續(xù)下調(diào)的空間等。”任興洲說。

　　但任興洲也坦陳，“許多因素并不完全一樣?！比闻d洲分析，一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍在繼續(xù)實施，二是遏制投機性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)，三是貨幣政策總體上仍然是穩(wěn)健的，四是當(dāng)前通脹壓力依然存在。

　　在任興洲看來，中央政府釋放的信號仍然是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，還要實行差別化的住房信貸和稅收政策。如果這些政策堅持的好，可能既能實現(xiàn)穩(wěn)增長，又能夠控制房價。

　　“如果調(diào)控政策不斷被突破，那么確實也有可能像2009年那樣出現(xiàn)‘地王’頻現(xiàn)、房價高騰、難以控制的狀況?！比闻d洲說。

　　所以，任興洲認(rèn)為，必須把握好政策調(diào)整的“度”，除了穩(wěn)增長以外，還必須堅持調(diào)結(jié)構(gòu)、控房價、防止泡沫再度聚集的政策目標(biāo)。

　　兩難中的平衡

　　對于如何既防止經(jīng)濟進一步下滑，又堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、保持社會穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一建議，今后一段時間，應(yīng)更加注重短期調(diào)控措施與長期制度建設(shè)相結(jié)合，控房價與穩(wěn)預(yù)期相結(jié)合，鼓勵剛需與抑制投資投機相結(jié)合，商品房市場調(diào)控與保障房建設(shè)相結(jié)合，這樣才有可能緩解當(dāng)前調(diào)控面臨的兩難局面。

　　在張泓銘看來，地方政府的政策“微調(diào)”是否合理，只有一個判斷標(biāo)準(zhǔn)：即是否有利于民眾的自用需求。如是，則應(yīng)予支持，這符合擴大內(nèi)需、擴大消費的基本政策。

　　“如名為鼓勵自用需求，實質(zhì)上是鼓勵投機或單純?yōu)樵黾迂斦杖?，那就要予以否定。至于鼓勵自用需求的微調(diào)，只要同時堅持抑制投機的政策，市場興不起大浪，價格可保持穩(wěn)定，不必懼怕?！睆堛懻f。

　　根據(jù)歷史的經(jīng)驗，一旦中央政府有某種合理意圖，地方政府的設(shè)計和實施必然把它放大、甚至再放大，導(dǎo)致中央政府準(zhǔn)確意圖的扭曲和失效，2009年樓市的瘋狂就是一例。

　　所以，張泓銘建議，一方面可以十分謹(jǐn)慎地提出樓市的微調(diào)，并精準(zhǔn)地設(shè)計某些必需的微調(diào)政策；另一方面要嚴(yán)格微調(diào)政策出臺的程序，睜大眼睛密切觀察某些地方可能的渾水摸魚、禍害大局。

　　任興洲則建議，應(yīng)堅持支持自住性住房需求為主，堅決遏制投機性需求，限購政策仍應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格實施?！跋拶徴叩膶嵤Χ糁仆稒C需求發(fā)揮了明顯作用，但人們認(rèn)為這是行政性手段。在目前一系列長效機制尚未有效建立的情況下，在部分重點城市實施限購還是非常必要的，應(yīng)該成為一個常態(tài)化的政策，而且要上升到法律層面。”任興洲說。

　　任興洲還建議，應(yīng)保持住房信貸政策的穩(wěn)定性，既不能過度從緊，也不宜過度放松。建立平穩(wěn)的住房供給機制，保證住房穩(wěn)定供應(yīng)，避免階段性或區(qū)域性的供給不足。

　　在任興洲看來，目前，房地產(chǎn)市場的消費心理是很脆弱的，有一點風(fēng)吹草動對整個市場影響都非常大。因此，任興洲建議，中央政府應(yīng)進一步有房地產(chǎn)政策信號的明晰導(dǎo)向，明確下一步的政策大方向是什么，穩(wěn)定市場的政策預(yù)期。同時，要防止輿論的過度解讀和故意炒作，目前不乏故意炒作的行為。同時，地方政府的微調(diào)政策，應(yīng)該與中央調(diào)控政策保持一致，過度突破的情況會很快向全國蔓延，從而帶來一些負(fù)面影響。

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