從市場(chǎng)與政府調(diào)控博弈看房地產(chǎn)的死亡邏輯

從1998年到2012年，在市場(chǎng)與政府調(diào)控的博弈中，房地產(chǎn)一直在冬日生死與夏日井噴的冰火兩重天里野蠻生長(zhǎng)。無論怎樣，借著中國城市化的東風(fēng)，這個(gè)龐大的行業(yè)在房?jī)r(jià)瘋漲的過程中逐漸壯大。

只是2012年的今天有些不同，雖然在經(jīng)歷嚴(yán)冬論調(diào)之后，房地產(chǎn)看到了夏日的再次火爆，甚至多數(shù)老百姓和開發(fā)商都已確信房?jī)r(jià)不會(huì)漲，但也絕無下降的可能之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)卻感到了一種深深的窒息，這不是某個(gè)企業(yè)，而是對(duì)整個(gè)行業(yè)生死存亡的的擔(dān)憂與壓力，如同被扼住了死穴……

不得不面對(duì)的死亡邏輯

這是房地產(chǎn)企業(yè)一直在經(jīng)歷的故事：2005年，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)花了5億元買了一塊地，2007年，全部開發(fā)并賣掉賺了15億元；當(dāng)年這個(gè)企業(yè)把原來買地的5億元加上賣樓的15億元拿出來，用20億元買地，只能買到原來一半的地；依次類推，等到第三輪的時(shí)候，這個(gè)企業(yè)只能買到四分之一的地……同時(shí)，房地產(chǎn)的信貸政策也是在逐年縮緊，資金杠桿越來越小。即，企業(yè)賣房的收入永遠(yuǎn)跟不上地價(jià)的上漲，你的蛋糕只能越做越小……

這就是房地產(chǎn)的死亡邏輯：當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲高于房?jī)r(jià)收入的時(shí)候，企業(yè)無法通過原始積累與價(jià)值創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)，在蛋糕越做越小的時(shí)候，只有等死。

事實(shí)上，房地產(chǎn)的死亡邏輯在不同國家的某個(gè)發(fā)展階段都曾經(jīng)或者正在經(jīng)歷著，問題的關(guān)鍵在于此時(shí)的死亡邏輯影響的不僅僅是個(gè)體而是全局，它隱藏在各種各樣的現(xiàn)象與問題之中，若隱若現(xiàn)，卻把這個(gè)行業(yè)帶向了一條看似簡(jiǎn)單的艱難之路。這也是我們今天探討這個(gè)問題的關(guān)鍵之所在。

死亡邏輯有幾個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)前提：第一、基于此前地價(jià)上漲高于房?jī)r(jià)收入；第二、基于房企每輪拿地都選擇具有可比性的類似地塊；第三、目前土地財(cái)政、稅收政策等一直持續(xù)下去。

正是基于以上假設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地、開發(fā)、銷售的商業(yè)模式才會(huì)走向一條死胡同；因?yàn)檫@個(gè)死亡的不歸路不僅在單個(gè)企業(yè)體現(xiàn)，更在于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。就單個(gè)企業(yè)，它們可以通過不同的商業(yè)與運(yùn)營(yíng)模式來規(guī)避或者減緩這種風(fēng)險(xiǎn)，而整個(gè)行業(yè)在假設(shè)前提的大趨勢(shì)下的走勢(shì)其實(shí)是一個(gè)必然的結(jié)果，那就是一步步走向死亡……除非假設(shè)前期的根基發(fā)生變化。

房企五種戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)死亡邏輯

既然房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)正常的模式，那么要擺脫死亡邏輯，最好的辦法就是消除造成這種邏輯的假設(shè)前提：

第一，以價(jià)換量消除價(jià)格因素：開發(fā)商可以開發(fā)區(qū)域上做文章，即從地價(jià)高的一線城市，轉(zhuǎn)向二三線、甚至四線城市，通過以價(jià)換量的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，畢竟中國城市化率的空間很大，這點(diǎn)做得最出色的當(dāng)屬恒大，2011年恒大平均地價(jià)僅為700元左右，可以說它一直都在這個(gè)死亡邏輯的邊緣，因此受到的影響目前還是比較小的。

第二，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型擺脫單一邏輯：企業(yè)可以從住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)、工業(yè)等其他業(yè)態(tài)，來緩解這種相似地價(jià)及相似運(yùn)營(yíng)模式造成的對(duì)整體規(guī)模的影響。雖然各種類型用地均呈上漲態(tài)勢(shì)，但是不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的規(guī)模效應(yīng)與利潤(rùn)空間還是有很大差別的。

第三，死亡邏輯下的技術(shù)創(chuàng)新：既然這個(gè)死亡邏輯是大勢(shì)所趨，那么企業(yè)在蛋糕不得不做小的同時(shí)，還可以選擇把蛋糕的價(jià)格賣得更高，這就需要再房地產(chǎn)技術(shù)多下功夫。例如，鋒尚對(duì)綠色節(jié)能環(huán)保地產(chǎn)技術(shù)的研究已經(jīng)走在行業(yè)前列。

第四，系統(tǒng)創(chuàng)新超越死亡邏輯：系統(tǒng)創(chuàng)新不是指精細(xì)化管理，雖然這點(diǎn)對(duì)于企業(yè)后期發(fā)展很重要，但是它無法解決死亡邏輯這一固有問題，我們說的系統(tǒng)創(chuàng)新是指在房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上系統(tǒng)戰(zhàn)略規(guī)劃與核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，即，超越企業(yè)開發(fā)系統(tǒng)本身的創(chuàng)新。

例如：在選擇在上游做產(chǎn)融一體化的城市與地產(chǎn)開發(fā)模式，甚至通過基金平臺(tái)等模式運(yùn)營(yíng)；或者選擇在下游做商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而從單純銷售模式轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)與服務(wù)模式。

第五，穿越死亡邏輯是最高境界：既然死亡邏輯客觀存在，那么最有效的方式就是尋找在這個(gè)邏輯范圍之外的空間，一些企業(yè)選擇在海外投資開發(fā)，以規(guī)避在目前政策市場(chǎng)環(huán)境下難以改變的死亡邏輯。目前、萬科、萬通等房企在這方面都做了一定的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐。

政府四個(gè)方向打破死亡邏輯

對(duì)于單一企業(yè)而言，可以采取以上不同的商業(yè)模式、管理方法和技術(shù)手段去規(guī)避、緩解、跳出、甚至超越死亡邏輯；而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，這個(gè)死亡邏輯則是無法回避、甚至對(duì)于未來是致命的，因?yàn)樵诂F(xiàn)有城市發(fā)展和制度政策下這個(gè)趨勢(shì)是無法在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變的。

十幾年城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，從1998年30%到2011年47%，以及未來70%、80%城市化率的預(yù)期，使得中國地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲成為一種必然，問題的關(guān)鍵是上漲的速度及幅度超過了正常發(fā)展的合理值，期間還伴隨著收入分配不均導(dǎo)致的中產(chǎn)階級(jí)較少的社會(huì)問題。

如果說企業(yè)可以采取不同的方法應(yīng)對(duì)死亡邏輯，那么政府要做的就是打破這個(gè)死亡邏輯，因?yàn)檫@是只有政府做得到的，即，通過深化政治經(jīng)濟(jì)改革來打破死亡邏輯的僵局。這其中，可以從土地供應(yīng)數(shù)量、土地價(jià)格后背的地方財(cái)政、抑制土地與住房投機(jī)的稅收制度和保障房功能與落實(shí)機(jī)制來進(jìn)行思考與實(shí)踐。

第一，政府可以從土地供給的市場(chǎng)角度來打破死亡邏輯。從土地供給數(shù)量來講，自2004年到2009年，土地購置面積增幅高于10%的有14個(gè)月，而58個(gè)月是低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，這也是近幾年房?jī)r(jià)大漲的背后推手。2010年到2011年增加的土地供給，大部分為保障性住房用地。事實(shí)上，2008年至今，商品房銷售面積已持續(xù)3年反超可供應(yīng)面積，累積潛在的存量逐年縮小，即，未來兩年商品房供應(yīng)是偏緊的。

所以，提供適合市場(chǎng)供需關(guān)系的土地供應(yīng)量是打破死亡邏輯的一條重要途徑。而如何在整體用地規(guī)劃方面統(tǒng)一布局及調(diào)整是需要大手筆和大魄力的，這里不僅涉及到18億畝紅線，還包括農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、退耕還林和退耕還草、災(zāi)毀用地和建設(shè)用地之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，也包括建設(shè)用地以及住宅用地具體項(xiàng)目之間的橫向和縱向的規(guī)劃，我們需要放在十幾年、幾十年之后就看這個(gè)問題，而不是追求短期效應(yīng)。

第二，政府從供地價(jià)格背后的財(cái)政職能與考核機(jī)制入手來打破死亡邏輯。從土地供給價(jià)格來看，整體是在瘋狂上升的勢(shì)頭，以京城地價(jià)為例，即便是在調(diào)控如此嚴(yán)峻的2012年，地王之聲也是此起彼伏，原因之一就是同類地塊的起拍價(jià)仍是有升無減，所謂的樓面地價(jià)下降，其實(shí)是供地區(qū)域從主城向五六環(huán)轉(zhuǎn)移而已。這只是地方政府土地出讓的一個(gè)縮影而已。

歸根結(jié)底是要追溯到分稅制之后形成的蔚為壯觀的土地財(cái)政。動(dòng)輒占到地方政府財(cái)政收入一半、甚至更多的土地出讓金和相關(guān)稅收，不僅成為高房?jī)r(jià)的重要推手，將房地產(chǎn)推向無法回頭高價(jià)時(shí)代，而且嚴(yán)重透支了政府未來十幾屆的可持續(xù)發(fā)展能力。今年上半年全國300個(gè)城市土地出讓金為6525.98億元，同比下降38%，使得地方政府財(cái)政受到不小考驗(yàn)。在面臨土地財(cái)政和地方債務(wù)困境的同時(shí)，地方政府更需要考慮改變慣性支出和有質(zhì)量增長(zhǎng)等長(zhǎng)期發(fā)展的問題，這同時(shí)也對(duì)政府績(jī)效考核的政治改革深入問題提出了考驗(yàn)。

第三，政府從抑制土地和住宅的投機(jī)性來打破死亡邏輯。這個(gè)邏輯中隱含的一點(diǎn)，在于土地和住房都成為了一種完全意義上的商品，這就意味著它們擁有消費(fèi)性和投資性的雙重屬性，而后者正是造成目前地價(jià)、房?jī)r(jià)，尤其是一線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)瘋狂飆升的重要原因之一。因此政府需要從兩個(gè)方面消除這種投資屬性。

首先、就是從供地角度消除土地的政府投機(jī)動(dòng)機(jī)，這取決于上一條政府對(duì)于財(cái)政職能、考核機(jī)制以及有質(zhì)量發(fā)展的深入改革。其次、就是從稅收角度抑制住宅的投資性功能，例如，收取鼓勵(lì)房屋出租、收取房屋空置稅等措施，當(dāng)然由于我國住房市場(chǎng)管理的粗放化和復(fù)雜性，決定了這是一件任重道遠(yuǎn)的事情，當(dāng)然德國模式等外來經(jīng)驗(yàn)也是可以借鑒的。

第四，從對(duì)保障房的功能及分配進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與落實(shí)，是打破死亡邏輯的最直接手段。十二五期間，3600萬套保障性住房是個(gè)具有誘惑力的數(shù)字，2011年已開工1000多萬套，2012年上半年，保障性安居工程已開工470萬套，基本建成260萬套，完成投資5070億元人民幣。到目前為止，人們關(guān)心的是兩個(gè)問題：其一、保障房的定義與功能，以及如何能夠?qū)崿F(xiàn)分配的公平公正；其二、保障房的建設(shè)資金、質(zhì)量及后期維護(hù)等問題。事實(shí)上，前者恰恰是決定后者的主導(dǎo)思想與核心機(jī)制，后者則是圍繞前者去進(jìn)行實(shí)踐與調(diào)整。

對(duì)于保障房的實(shí)現(xiàn)方式一直是業(yè)界爭(zhēng)論的話題，以銷售為主的方式被認(rèn)為是滋生腐敗與不公正的溫床，而租售并舉正在成為大家嘗試的一個(gè)重要方向，例如，北京的住房保障品種，已從原來的廉租房和經(jīng)適房，增加到廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和公租房……當(dāng)然，目前做的只是保障房建設(shè)的第一步，接下來我們依然需要探索。這個(gè)在未來即將見效的保障房運(yùn)營(yíng)機(jī)制一方面是在補(bǔ)我們過去十多年欠下的住房保障性功能的課，另一方面如果運(yùn)行得當(dāng)也是通過與商品房并行方式，打破房地產(chǎn)死亡邏輯的有效方式。

如同許多新生的事物一樣，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了最初的野蠻盲目和暴利之后，依然充滿了旺盛的生命力，面對(duì)各種政策環(huán)境與自身發(fā)展階段所必須經(jīng)歷的死亡邏輯，政府與房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始行動(dòng)，只是這種行動(dòng)不應(yīng)該是單一的、雜亂無章的，而是需要一個(gè)系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃，更重要的是在政治經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入與房地產(chǎn)現(xiàn)代化企業(yè)制度建立中，尋找緩解、消除和打破死亡邏輯的方法和途徑。而這些，也足以讓我們振奮和期待，期待著在這條路上，我們不斷地打破各種障礙，破解這個(gè)看似簡(jiǎn)單卻充滿危機(jī)的死亡邏輯。

來源：地產(chǎn)中國網(wǎng) 作者：鄭麗平

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