房地產(chǎn)步入“白金時(shí)代”

首先，概述房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”

　　追本溯源，談“黃金時(shí)代”應(yīng)從房地產(chǎn)的“青銅時(shí)代”說(shuō)起。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首先是走過(guò)了風(fēng)雨兼程的“青銅時(shí)代”，此間經(jīng)歷了“啟蒙時(shí)期”和“啟航時(shí)期”。房地產(chǎn)“青銅時(shí)代”的啟蒙源于撥亂反正的住房制度改革。繼而掀起房改熱潮，福利分房被叫停。后又有“驚世一槌”敲開(kāi)了中國(guó)土地使用權(quán)的有價(jià)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)“青銅時(shí)代”的啟航始于石破天驚地引入“香港模式”（期房銷售）。正是這“商品房預(yù)售制度”使我國(guó)房地產(chǎn)揚(yáng)帆起航，乘風(fēng)破浪。

　　當(dāng)住房作為一種特殊的商品，成為百姓新的消費(fèi)熱點(diǎn)之時(shí)，世界也迎來(lái)了前所未有的最廣泛和最迅速的、持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了風(fēng)起云涌的“黃金時(shí)代”。

　　眾所周之，在房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”中引爆行業(yè)快速發(fā)展的，是2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展》（18號(hào)文）。在該文件中，首次明確了房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位。這不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新里程碑，也是房地產(chǎn)業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”后的發(fā)展新機(jī)遇、新動(dòng)力。轉(zhuǎn)年《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》出臺(tái)，規(guī)定土地使用權(quán)需以公開(kāi)“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式出讓。房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，漲幅明顯。

　　就在2007年樓市首次拋出“拐點(diǎn)論”后的2008年，全球金融危機(jī)悄悄襲來(lái)。對(duì)此，全國(guó)掀起一股強(qiáng)勁的救市潮。在此輪“救市”中，利益集團(tuán)一切皆依就勢(shì)而為。一如筆者在《“救市”就是“就勢(shì)”》文中所言：“政府依金融危機(jī)就勢(shì)出臺(tái)‘救市’政策；銀行依‘救市’政策就勢(shì)放貸收益；開(kāi)發(fā)商依獲得資金就勢(shì)‘囤地、炒地’及‘捂盤’；央企依其特殊身份就勢(shì)拿地稱‘地王’；地價(jià)依‘地王’頻現(xiàn)就勢(shì)上漲；房?jī)r(jià)依各路推手就勢(shì)高企不降…”可以說(shuō)，全球金融危機(jī)就勢(shì)成了中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良機(jī)。

　　在過(guò)去十余年樓市中，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌、博弈各方的此消彼長(zhǎng)，各地的地王的涌現(xiàn)時(shí)見(jiàn)。這些“熱鬧”的場(chǎng)景，共同構(gòu)成了過(guò)去房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”前所未有的“野蠻生長(zhǎng)”。誠(chéng)然，房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的飛速發(fā)展，其增長(zhǎng)卻有些瘋狂。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，造成群眾的不滿。故在2009年歲末，溫家寶總理在接受新華社專訪時(shí)稱“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把樓市管好，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”（見(jiàn)筆者《另解溫總理專訪話外“音”》一文）。自此，樓市行政調(diào)控的大幕拉開(kāi)。同時(shí)，也吹響了結(jié)束房地“黃金時(shí)代”的集結(jié)號(hào)。

　　評(píng)點(diǎn)：黃金除了用作珠寶裝飾外，因其保值功能、避險(xiǎn)功能，主要用作國(guó)家儲(chǔ)備。在房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”，人們發(fā)現(xiàn)房子除居住功能外，還具有保值增值的作用，便出現(xiàn)了“炒房客”。故，稱此時(shí)期為房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”。但不幸的是，曾被視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，由于其政策執(zhí)行不力、監(jiān)管缺位，逐漸異化為“土地財(cái)政”的提款機(jī)。更令人堪憂的是，其非理性的發(fā)展使貌似繁榮的市場(chǎng)背后危機(jī)四伏。

　　其次，淺談房地產(chǎn)的“白金時(shí)代”

　　毋庸置疑，一個(gè)時(shí)代的結(jié)束即意味著另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)已告別“黃金時(shí)代”，似乎已成為了一種共識(shí)。值得注意的是，政府各有關(guān)部委不僅紛紛表態(tài)，堅(jiān)持調(diào)控不放松，且還下發(fā)文件重申從嚴(yán)調(diào)控的具體辦法。而央行雖降息但強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，同時(shí)，地方微調(diào)樓市政策接連再遭嚴(yán)厲封殺等。由此，市場(chǎng)內(nèi)外也有一種聲音“如果房?jī)r(jià)再出現(xiàn)反彈，政策就會(huì)加碼?！?/p>

　　從“新國(guó)十條”出臺(tái)至今，已經(jīng)經(jīng)歷了兩年多的時(shí)間。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)過(guò)中場(chǎng)休息平穩(wěn)進(jìn)入了下半場(chǎng)，在這兩年多的時(shí)間里，我們經(jīng)歷了限貸、限購(gòu)，經(jīng)歷了加息、降息，目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀已經(jīng)傳達(dá)出一個(gè)信息——樓市逐漸變得清晰，趨于平穩(wěn)。而隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。這一切，均預(yù)示著房地產(chǎn)步入“白金時(shí)代”。

　　在房地產(chǎn)“白金時(shí)代”主要支持的因素有三（不僅有以下這三個(gè)因素，因篇幅所限未能一一列舉）：一是，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，新增的住房需求也將增大。有數(shù)據(jù)顯示，城市化率每增加1%，就意味著新增城市人口約1300萬(wàn)，也就新增住房需求約3.25億平方米。通常，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率一般在80%左右。目前，據(jù)2011年官方公布的中國(guó)城市化率剛好是51.3%，進(jìn)程剛過(guò)半的中國(guó)城市化，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率的水平，至少還需要30年。這就是說(shuō)，中國(guó)的城市化發(fā)展空間還很大，房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的市場(chǎng)。二是，在未來(lái)10年婚齡人口的增速并不會(huì)比過(guò)去10年低，而作為婚姻成立前提的房子，這就是中國(guó)固有的國(guó)情。當(dāng)然，如果國(guó)家能夠繼續(xù)加大力度集中力量建設(shè)普通公租房和保障性住房，實(shí)現(xiàn)住房的多結(jié)構(gòu)性。在未來(lái)十年中，其樓市供求關(guān)系將會(huì)極大改善，但難以滿足正常的需求，更難以造成供嚴(yán)重過(guò)于求的局面。三是，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)作用將在一定程度和時(shí)期內(nèi)，繼續(xù)得以延續(xù)。目前，尚無(wú)能替代房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的比重和所拉動(dòng)的相關(guān)行業(yè)數(shù)量之多的行業(yè)為支柱。即便是，用最大力度、最優(yōu)惠政策來(lái)扶植一個(gè)替代房地產(chǎn)的行業(yè)也需時(shí)間，而這正是政府過(guò)去遺留的欠賬之一。

　　評(píng)點(diǎn)：白金可使鉆石保持原有的色澤且很牢固，是鑲嵌鉆石的最優(yōu)材料。換言之，白金常作為寶玉石的鑲嵌襯托之用，而非用作保值增值之首選。房地產(chǎn)步入“白金時(shí)代”的特征之一，便是將淡化房子保值增值的資產(chǎn)作用，而回歸其居住的主要功能。在房地產(chǎn)“白金時(shí)代”，房?jī)r(jià)相對(duì)合理、行業(yè)分工細(xì)化、企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健、產(chǎn)品注重品質(zhì)、戰(zhàn)略跨界多元，提高性價(jià)之比、展現(xiàn)真市場(chǎng)化等。

　　最后，簡(jiǎn)言“白金時(shí)代”的調(diào)控軸

　　見(jiàn)微知著，雖說(shuō)中國(guó)樓市最難預(yù)測(cè)，但調(diào)控主軸線卻可一窺。

　　2010年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被成為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策，且該政策一直至今尚未退出。依目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，“保經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)增長(zhǎng)”依然是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的主基調(diào)。就經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)而言，有其基本的供需關(guān)系規(guī)律，作為政府這只看不見(jiàn)的手不應(yīng)隨意去調(diào)控，更不應(yīng)將非常時(shí)期手段的行政調(diào)控作為常態(tài)。就目前而言，雖說(shuō)樓市調(diào)控已取得一定成效。但回看中國(guó)近十年斷斷續(xù)續(xù)的調(diào)控?zé)o疑是失敗的，也是不該的。其打壓的應(yīng)是住宅房?jī)r(jià)和投機(jī)行為（盡管把投資屬性從居住屬性中剝離開(kāi)很難），而非房地產(chǎn)行業(yè)。誠(chéng)然，只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)是不可取的，而科學(xué)適度的調(diào)控對(duì)于中國(guó)的樓市是需要的。但以政治化導(dǎo)向、行政化運(yùn)作的調(diào)控房地產(chǎn)，卻是有悖行業(yè)健康發(fā)展的。

　　試想，“十八大”后，政府是否會(huì)尊重市場(chǎng)，放棄行政調(diào)控？從下屆政府的繼任者來(lái)看，其應(yīng)會(huì)正確調(diào)整與引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其調(diào)控主軸線也應(yīng)是以保障房為首要。換言之，政府這只閑不住的手，將著重于加強(qiáng)商品住宅和住房保障的法律體系的建設(shè)、完善相關(guān)配套措施、加大監(jiān)管力度等。同時(shí)，也會(huì)繼續(xù)打壓樓市中的投機(jī)行為。

　　步入“白金時(shí)代”，樓市告別粗放式增長(zhǎng)，進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也將加快，房地產(chǎn)如何“自謀出路”成了一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十年間，曾經(jīng)歷過(guò)兩次大洗牌，目前正迎第三輪洗牌，其應(yīng)盡早提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)。常言道：“當(dāng)我們不能改變世界的時(shí)候，我們就要改變我們自己”。步入“白金時(shí)代”，房地產(chǎn)的改變之路又在何方？其唯一出路就是創(chuàng)新，不斷地創(chuàng)新。在調(diào)控作為常態(tài)的形勢(shì)下，一個(gè)企業(yè)可能要堅(jiān)持不斷在業(yè)務(wù)模型上、管理模型上、融資模型上不斷創(chuàng)新，才能適應(yīng)新的形勢(shì)。

　　綜上所述，有理由說(shuō)房地產(chǎn)已步入“白金時(shí)代”，也將預(yù)示著樓市暴利時(shí)代不復(fù)返。對(duì)整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，有質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)，正在代替快速的增長(zhǎng)?；蛟S，房地產(chǎn)被暴利“拋棄”后，才是一個(gè)走向常態(tài)的開(kāi)始。而這，也正是步入“白金時(shí)代”的房地產(chǎn)所褪去浮華回歸本性的使然。

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