預售制存廢再掀波瀾 專家呼吁理性看待

近日，一條“商品房預售制將取消”的消息引發(fā)市場強烈關(guān)注，而消息傳出當日，滬深兩市地產(chǎn)股整體下挫。

　　很快，相關(guān)部門做出澄清，否認正在研究取消商品房預售制。預售制繼續(xù)，關(guān)于預售制的話題也在繼續(xù)，而這樣激烈的市場反應，無疑顯示出當前市場對于調(diào)控政策繼續(xù)出臺的敏感情緒。

　　“敏感”時間

　　盡管關(guān)于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。

　　據(jù)知情人士透露，此番傳出“取消期房預售”的說法也算“事出有因”。此前，中國社科院專家在有關(guān)報告中指出，在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售有利于控制開發(fā)商資金鏈，促使其快建快銷。而國務院督察組抵京調(diào)研后，此言論再度被炒作，進而演化成取消期房預售的傳言。

　　消息發(fā)布當天下午，住建部有關(guān)負責人表示，網(wǎng)上的傳言純屬謠言，該負責人表示，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定可實行商品房預售制度。

　　“很多年前已經(jīng)對于這個制度有所討論?！敝腥A企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳如是表示。翻看公開資料，在2005年，有關(guān)討論已經(jīng)存在。而這次引發(fā)的激烈反應，與目前所處的市場環(huán)境不無關(guān)系。

　　6月，市場成交創(chuàng)出新高，隨之有消息稱已有項目有漲價跡象。與此同時，相關(guān)部門一再強調(diào)對于調(diào)控的不放松，并從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦赵悍康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。

　　漢宇地產(chǎn)分析人士表示，此次開展專項組督察透露出了下半年樓市政策從緊的態(tài)度。7月，市場成交環(huán)比下挫。而正是在這樣一個“敏感”的時間點傳出了“預售取消”的傳聞。

　　對此，戴正芳認為，正是“從目前的時間節(jié)點來看，取消預售制不大可能實現(xiàn)。如果推出這個政策，對于房價并沒有正面的影響，反而可能會有負面的效果?！?

　　預售爭議

　　現(xiàn)行的商品房預售制度始于1994年，分析人士表示，其設立的初衷是在當時房地產(chǎn)市場水平相對低下、行業(yè)面臨能否繼續(xù)生存下去的壓力之時，通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解整個行業(yè)與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

　　“縱觀房地產(chǎn)市場十多年來的快速發(fā)展，提前預售有其合理性，并做出了其貢獻。”漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示。

　　CRIC研究中心評論員楊晨青則在認同預售制貢獻的同時認為，時過境遷，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)已不是當年那個需要制度性扶持才能生存下去的行業(yè)，目前整個行業(yè)所面臨的是非理性增長的困境，而預售制度所形成的資金杠桿效應正是其中推手之一。

　　而另一方面，由于銷售和實際交房存在時間差，使得消費者在購房過程中需要面臨各種違約風險，而由于整個行業(yè)規(guī)模的快速擴張，房企間參差不齊，這類風險近兩年以來出現(xiàn)的頻率越來越高。而在調(diào)控之當下，這樣的風險也有所增加。

　　在上半年面臨諸多“房鬧”，筆者采訪中房信分析師薛建雄時，其也將原因指向預售制度。也許正是預售制度在調(diào)控的當下，面臨種種的質(zhì)疑，才引發(fā)了“取消”傳言。

　　而楊晨青則并不認同將取消商品預售制度和本輪房地產(chǎn)調(diào)控掛鉤，在她看來，其更應當是一種基于行業(yè)長期發(fā)展的制度性調(diào)整，而不是在中短期內(nèi)控制房價回漲的政策工具。

　　未來猜想

　　對于取消預售會否執(zhí)行，采訪中多位專家表示，從長遠來看，取消商品房預售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預售制并不現(xiàn)實。

　　“預售制對于保證開發(fā)商的資金安全和產(chǎn)品質(zhì)量，有很大作用。如果以現(xiàn)房出售，開發(fā)商的資金成本會增大，由此也會產(chǎn)生成本的轉(zhuǎn)移?！贝髡颊J為，“如果要取消預售制，可以實行逐步的緩慢的消化，以遞進的形式去消化，逐漸往現(xiàn)房銷售靠攏，以確保購房者的安全。”同時，他也表示，房地產(chǎn)行業(yè)是大資金投入行業(yè)，目前經(jīng)營已經(jīng)受到制約，如果預售也取消，房企可能放棄造房，最終結(jié)果并不好。

　　而剛泰集團規(guī)劃投資中心常務副總經(jīng)理傅強則認為，“所有單價很大的東西，比如飛機輪船房屋等，都有預售制度。預售制度能降低其成本，如果取消預售制，從企業(yè)的財務資金成本來講，會大大增加成本，并導致商品價格上漲，也就意味著取消預售會導致房價上漲?！?

　　“另一方面，目前房企面臨存貨高的問題，取消預售制，對于開發(fā)商的資金鏈而言，將有很大的影響，會出現(xiàn)嚴重的問題，也會影響銀行資金的安全性?！?

　　傅強認為，相關(guān)部門在處理市場問題時會很理性，會促使調(diào)控目的與操作政策相協(xié)調(diào)。即使未來有可能取消預售制，也需要有相當長時間的過渡，和很多配套政策的支持。

　　楊晨青則表示，如果將取消商品房預售作為樓市調(diào)控后續(xù)，房地產(chǎn)市場供應的萎縮必然將導致房價在供求矛盾的推動下更快地上漲。在她看來，這和調(diào)控目標并不一致。

來源：新民晚報

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