商品房預(yù)售制度更需要調(diào)整 保障市場(chǎng)雙方利益

　 近日，商品房預(yù)售是否可以取消引發(fā)業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論與思考。北師大教授董藩認(rèn)為，商品房預(yù)售制度是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，預(yù)售制度幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系，甚至上升到緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的高度，而地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人牛刀則認(rèn)為預(yù)售制度為投資客炒房，熱錢熱潮房地產(chǎn)提供了工具。在不同角度分析商品房預(yù)售制度，每個(gè)人會(huì)看到不同的側(cè)面。

　　誠(chéng)然，在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展初期，對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)各種資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)整個(gè)行業(yè)的高速發(fā)展，商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)，一方面增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)又一融資渠道，擴(kuò)大了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的來(lái)源；另一方面將購(gòu)房者需求與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“綁架”，降低房子建設(shè)后無(wú)法售出的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在供少于求的時(shí)期，預(yù)售制度相對(duì)保證了大部分購(gòu)房者的購(gòu)房機(jī)會(huì)。預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，商品房預(yù)售制度各種弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商將房貸風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)全部向購(gòu)房者和銀行轉(zhuǎn)移，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)下，房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，購(gòu)房者無(wú)法還房貸，受傷害的不僅僅是購(gòu)房者，更是對(duì)銀行和金融體系的傷害，此外，預(yù)售制度的出現(xiàn)，購(gòu)房者全款購(gòu)買的設(shè)計(jì)中的規(guī)劃，購(gòu)房個(gè)體面對(duì)的是作為機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)公司，購(gòu)房者利益受到侵害的時(shí)候，在開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)權(quán)下，可能顯得無(wú)法得到賠償和保障。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還在高速發(fā)展，取消商品房預(yù)售制度不現(xiàn)實(shí)，但從保證市場(chǎng)公平、保護(hù)消費(fèi)方面來(lái)看，預(yù)售制度需要做更加完善的調(diào)整。美國(guó)的商品房預(yù)售方式可有一定借鑒意義。在美國(guó)，開(kāi)發(fā)商在拿到建設(shè)許可，未開(kāi)建的時(shí)候，預(yù)售房產(chǎn)。確定買賣雙方同意的房產(chǎn)價(jià)格，買方房產(chǎn)預(yù)售購(gòu)買協(xié)議，買方交押金，最多20~25%。開(kāi)發(fā)商最多可以拿到房款的20~25%。這可以看做是房產(chǎn)的首付，在房產(chǎn)完成以前交給開(kāi)發(fā)商了。開(kāi)發(fā)商承諾的是，房子的建設(shè)進(jìn)度，建設(shè)質(zhì)量，通過(guò)大概5~6次的政府建設(shè)達(dá)標(biāo)評(píng)估。購(gòu)房人的承諾是，如果房子按期按質(zhì)量完工，一定要以合約的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，不可反悔。同時(shí)開(kāi)發(fā)商可用與購(gòu)房者的房?jī)r(jià)合約，當(dāng)做一個(gè)信用證到銀行抵押，獲得短期商業(yè)貸款，此外購(gòu)房者還有70%~80%的購(gòu)房款需要向銀行借貸，而銀行必須在房產(chǎn)完成后，房子貸款數(shù)額才能給到開(kāi)發(fā)商。另外政府和業(yè)界的監(jiān)管部門，確保市場(chǎng)的公平的角度，嚴(yán)格執(zhí)法，保障市場(chǎng)雙方的權(quán)益。

　　按預(yù)售合同價(jià)格交房、房?jī)r(jià)上漲成本讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；見(jiàn)房才放按揭款，保證了銀行和金融體系的安全，同時(shí)又沒(méi)有完全斬?cái)囝A(yù)售融資渠道，完善了預(yù)售制度，值得借鑒。

來(lái)源：大江網(wǎng)

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