樓市觀瀾：調(diào)控時(shí)代商用物業(yè)如何投資

　　在國(guó)家政策的調(diào)控之下,房地產(chǎn)的發(fā)展儼然進(jìn)入了下半場(chǎng)。在后調(diào)控時(shí)代,不管是開(kāi)發(fā)商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場(chǎng),向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下,本來(lái)就很專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資,究竟蘊(yùn)含著怎樣的機(jī)遇,投資商用物業(yè)必須注意哪些因素?且看專家建議。

　　商圈成熟度

　　專家解析:一個(gè)城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價(jià)值,一般來(lái)說(shuō)越是成熟的商圈,投資收益越穩(wěn)定,而這也決定了投資回報(bào)率穩(wěn)定,但也比較小。比如有的旺角商鋪已經(jīng)很成熟,一般很少出售,而且即使有也售價(jià)高昂,普通投資者難以承受。

　　現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)

　　專家解析:現(xiàn)有租金水平與賣價(jià)直接決定了核心商圈商鋪未來(lái)的增值潛力以及投資回報(bào)率,只有全面調(diào)查了解到了當(dāng)前的商鋪?zhàn)饨鹎闆r才有可能計(jì)算出未來(lái)的投資回報(bào)率。

　　商圈業(yè)態(tài)組合水平

　　專家解析:一個(gè)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的組合水平,直接決定了該商圈未來(lái)的增值潛力和價(jià)值。一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平高,比如商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理而且高中低端商業(yè)都兼具的商圈未來(lái)的發(fā)展空間就大,其商鋪的增值潛力就大,投資回報(bào)率相對(duì)就高。

　　商圈人流量與消費(fèi)者結(jié)構(gòu)

　　專家解析:交通便利、居住人口眾多,高端人群豐富的商圈,不但可以帶來(lái)大量的人氣,同時(shí)更能創(chuàng)造更多的消費(fèi)需求。因此,一個(gè)商圈的地理位置以及其輻射范圍內(nèi)的居住人群結(jié)構(gòu)都是決定其商鋪未來(lái)發(fā)展的重要因素。一般來(lái)說(shuō),地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對(duì)較大,其消費(fèi)者結(jié)構(gòu)水平也相對(duì)偏高。

　　寫字樓集中區(qū)

　　專家解析:選寫字樓盡量找寫字樓集中的區(qū)域,因?yàn)檫@些區(qū)域周邊配套相對(duì)比較成熟,而且企業(yè)的進(jìn)入也有趨同效應(yīng)。比如城市的CBD或者大型工業(yè)園區(qū)的中心,這些區(qū)域?qū)懽謽堑奈磥?lái)的發(fā)展空間大,因此增值潛力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等區(qū)域。

　　投資“一手”寫字樓

　　專家解析:為了降低交易風(fēng)險(xiǎn),新手盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個(gè)方面,則建議選擇3年左右的次新寫字樓,不僅周邊的配套相對(duì)成熟,人氣上漲過(guò)程中,價(jià)格也有進(jìn)一步上漲的空間,而且由于時(shí)間還不太久,產(chǎn)品設(shè)計(jì)不會(huì)顯得過(guò)于落伍。

　　如果純粹為了投資而投資,現(xiàn)在或許不是最好的選擇,但是如果兼顧自用而選擇投資寫字樓,將其更重要的使用功能發(fā)揮出來(lái),或許是寫字樓投資的最高境界。

來(lái)源：齊魯晚報(bào)

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