房地產(chǎn)業(yè)進入第三輪洗牌 剛需型房企沖擊一線格局

　　近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報顯示，樓市調(diào)控正在推動房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪洗牌。佳兆業(yè)、旭輝地產(chǎn)等以剛需住宅為主營產(chǎn)品的房企正在穩(wěn)步擴張；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發(fā)商則是險象環(huán)生。

　　中國指數(shù)研究院日前在北京、香港兩地同時發(fā)布的研究報告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。隨著調(diào)控對“游戲規(guī)則”的改寫，重視資金周轉(zhuǎn)速度、產(chǎn)品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程獲得更快發(fā)展。

　　針對這一趨勢，經(jīng)濟學家趙曉認為，過去房地產(chǎn)市場，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不復返，行業(yè)將迎來第三輪洗牌。

　　新一輪洗牌啟動

　　莊凌顧問董事長張映光認為，房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間，曾經(jīng)歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地開始“招拍掛”，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。第二次是在2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國、龍湖、恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè)，由此從一線退居二線。

　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來第三次洗牌，房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性、市場調(diào)整能力等都成為至關重要的因素。

　　中國指數(shù)研究院報告指出，2013年后，重點城市住宅成交量增速逐步趨緩，未來五年的復合增速為6.5%，2016年成交面積有望達到2.6億平方米；供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。

　　住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，在國家調(diào)控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要動力。

　　二線房企蓄勢待發(fā)

　　中指院報告認為，今年以來，房地產(chǎn)市場逐步由高速增長向常態(tài)發(fā)展回歸，行業(yè)分化逐漸加劇，以高周轉(zhuǎn)見長的房企開始崛起。

　　恒大集團董事局主席許家印表示，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。佳兆業(yè)集團總裁金志剛表示，今年推出300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。

　　近期，旭輝地產(chǎn)今年赴港上市計劃曝光，一直以剛性需求為主要市場的旭輝地產(chǎn)受到資本市場的關注。公開市場數(shù)據(jù)顯示，得益于市場剛需回暖，今年上半年，旭輝地產(chǎn)銷售額躋身上海前三位。

　　旭輝董事長林中表示，旭輝的產(chǎn)品結構中，中低價位產(chǎn)品占60%。企業(yè)一直在靈活應變，及時調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略。目前，旭輝超過140平方米以上的產(chǎn)品比例大概只占20%。產(chǎn)品定位主要以滿足中產(chǎn)階級剛需、自住的首置、首改產(chǎn)品為主。他透露，2011年以來，市場銷售最好的就是中低價位、中小套型。去年公司這類產(chǎn)品只占45%，今年占到60%，估計明年應該會占到80%。

　　華高萊斯董事長李忠認為，旭輝的剛需模式有一定的共性。中國一線城市化持續(xù)性更強，城市人口聚集效應會越來越明顯，北京、上海等城市圈的發(fā)展，是支撐剛需房企的基礎。

來源：中國證券報 于萍

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