個別城市再現(xiàn)地王影響預期 或成樓市調控焦點

　　近期的土地市場并未與炙熱的天氣一樣火爆，底價、低價成交成為市場主旋律，市場整體呈現(xiàn)冷清局面。但是，在個別一線城市，開發(fā)商拿地預期向好，“地王”時有冒出，土地市場已呈現(xiàn)出回暖跡象。業(yè)內普遍認為，接下來幾個月，如果土地溢價明顯增多，土地市場很可能成為下一輪調控焦點。

　　整體保持著低位運轉態(tài)勢

　　自6月以來，各地樓市淡季不淡，住宅成交量回升，部分城市甚至重現(xiàn)排隊購房的久違場面。但另一方面，土地市場卻依然“淡定”，整體保持著低位運轉態(tài)勢。

　　在幾天前舉行的武漢第七次土地拍賣會上，共推出11宗地塊，除5宗延期外，僅有1宗地塊出現(xiàn)競價，其余均以底價成交。樓面地價最高僅2455元／平方米，最低僅750元／平方米，被業(yè)內稱為“土地賣出白菜價”。

　　不僅在武漢，石家莊近期舉行的第七批國有建設用地使用權公開出讓活動中，7宗市區(qū)地塊全部以底價成交，依然難破今年以來的“底價”魔咒。

　　類似的冷清現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在二、三線城市，在一線大城市也較為明顯。據(jù)統(tǒng)計，7月份上海共出讓10宗經(jīng)營性用地，較6月大幅減少11宗，其中3宗為新房市場熱點置業(yè)板塊。即便如此，最終卻均以溢價率20%至40%之間成交，遠遠低于業(yè)內預期。

　　實際上，自年初以來，全國土地市場就普遍呈現(xiàn)較為冷清的局面。國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。另據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，在105個受監(jiān)測的主要城市中，二季度有53個城市住宅地價環(huán)比持平或負增長，而同比負增長的城市由上季度的19個增至32個。

　　“當前樓市低迷，銷售不景氣，許多房企迫于庫存和資金壓力不敢出手，導致土地市場要么流拍，要么底價成交，即使是溢價成交，溢價率也很小?！眱|房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說，當前房企拿地的資金門檻還較高，許多資金實力不強的房企不敢輕易拿地，這也使得上半年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。

　　“地王”已開始“四處開花”

　　然而，在平靜的市場之下，已有暗流涌動。近期北京、廣州等城市相繼出現(xiàn)的“地王”讓不少購房者平添了幾分擔憂。業(yè)內人士提醒，“地王”已開始“四處開花”試探市場底線，個別城市已呈現(xiàn)回暖跡象。

　　在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以37875元／平方米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊，成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。在此之前，赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購得北京萬柳地塊，折算樓面地價近4萬元／平方米，刷新了北京和全國單價地王紀錄。而在更早的6月，恒大地產(chǎn)以13.22億元購得廣州珠江新城地塊，溢價率高達170%，引發(fā)市場一片嘩然。

　　市場人士認為，目前開發(fā)商對拿地的態(tài)度開始變得積極。雖然行情低迷，但有實力的開發(fā)商都會為未來幾年的發(fā)展儲備土地。

　　北京中原市場研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，7月全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢，獲得土地出讓金335.5億元，上漲6%。其中，北京等一線城市更是顯著“回暖”。北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

　　“從最近全國主要城市供地及成交狀況來看，個別城市土地市場已有回暖的跡象，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)?！敝袊笖?shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，很多地方都已加大推地力度，吸引了許多開發(fā)商的關注，也涌現(xiàn)出恐慌性購房人群，為回暖進一步擴大埋下了隱患。

　　“個別回暖”影響對調控預期

　　雖然目前的“個別回暖”不足以左右整體市場，但也在一定程度上影響了人們對調控的預期，可能會刺激更多購房者加快入市。業(yè)內普遍認為，土地市場或成接下來樓市調控關注點。

　　土地拍賣的高溢價不僅會推動周邊一手房、二手房的房價，還可能進而導致下一輪土地基價的增高，成為房價上漲的誘因。李國政認為，目前樓市調控進入了敏感期，土地市場的“風聲”很容易被市場誤解為趨勢和信號，從而一定程度上推動市場的非理性發(fā)展。

　　近期，中央一直保持對房地產(chǎn)行業(yè)的關注度。7月5日，央行強調金融機構要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求堅持房地產(chǎn)市場調控不放松，堅決防止房價反彈；7月下旬，國務院派出8個督查組，對16個省市貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調控政策措施開展專項督查。

　　中南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究所所長張東表示，近期大量高溢價地塊出現(xiàn)也增加了中央有關部門對于房地產(chǎn)市場的關注。如果接下來土地市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢，很可能會出臺針對土地市場的調控措施。

來源：新華網(wǎng)

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