樓市博弈戰(zhàn)明顯向開發(fā)商傾斜 房價(jià)持續(xù)飆升或遭新"痛擊"

　　年中的樓市，就如同盛夏的天氣一樣，熱字當(dāng)頭。隨著連續(xù)兩次降息刺激，樓市擺脫了上半年的低迷狀態(tài)，快速步入回暖通道，甚有一路“高歌猛進(jìn)”的勢(shì)頭。而地方政府也是小動(dòng)作微調(diào)政策頻出，探底中央底線。事實(shí)上，中央政府對(duì)于樓市的調(diào)控從未放松，國家領(lǐng)導(dǎo)人更一再表態(tài)：絕不能讓樓市調(diào)控房功虧一簣。專業(yè)人士判斷：如果房價(jià)繼續(xù)飆高，不排除有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能。

　　樓市升溫交投兩旺

　　2012年已進(jìn)入第三季度，這是樓市傳統(tǒng)意義上的淡季。而七月的到來，并沒有影響到樓市回暖的腳步，反而表現(xiàn)出量價(jià)齊升、交投兩旺的態(tài)勢(shì)。中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，月內(nèi)全國主要城市商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)21.28萬套，環(huán)比6月同期增長了6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬套，再創(chuàng)年內(nèi)成交量新高。其中北京、廣州、上海、深圳等一線城市相比二線城市的商品房成交量回升速度更快。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年7月前三周，10個(gè)代表城市成交量為650萬平方米。與2011年同比增長了63%，與2010年和2008年同期比較增幅也在90%左右，僅比2009年同期略下降24%。

　　近幾個(gè)月樓市的儲(chǔ)蓄回暖，也使得大部分剛需購房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由最初對(duì)房價(jià)下降的期待演變成現(xiàn)在擔(dān)心價(jià)格反彈的恐慌。加之目前首套房貸政策松動(dòng)、央行接連降息等動(dòng)作使得部分剛需毅然出手。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，兩次降息對(duì)購房者的決策影響非常大。今年更容易獲得個(gè)人住房貸款，降息也降低了購房的實(shí)際成本。在一些城市中，從6月起大部分首套房可以執(zhí)行8.5折的貸款優(yōu)惠，疊加降息因素以后，相當(dāng)于購房者少支付近10%的房款。因此，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)及早出手成了眾多持幣觀望的購房者的共識(shí)。

　　在這樣的背景之下，不少開發(fā)商也紛紛改變銷售策略。年初樓市整體低迷時(shí)，多數(shù)開發(fā)商選擇低價(jià)入市、以價(jià)換量策略,通過降價(jià)、促銷等市場(chǎng)優(yōu)惠手段吸引購房人群。而隨著樓市回暖，當(dāng)初降價(jià)幅度較大的樓盤已開始回調(diào)。開發(fā)商則正好借勢(shì)將從原先的“保銷量”變?yōu)椤氨＠麧櫋薄?

　　“雖然目前樓市量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)明顯，但面對(duì)中央旗幟鮮明的限購政策絕不放松的表態(tài)，房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲的概率還是很低的?！睂I(yè)人士分析，十分明顯的是過高的漲幅市場(chǎng)以及剛需都不會(huì)買賬。

　　央行新政利好開發(fā)商

　　中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是自6月首次下調(diào)基準(zhǔn)利率之后，一個(gè)月內(nèi)的第二次降息，經(jīng)過此次降息后，5年期以上貸款利率降至6.55%。

　　央行的接連降息對(duì)于缺少資金的開發(fā)商來說無疑是“久旱逢甘霖”的利好消息。在政策寬松的利好背景下，眾多樓盤銷售見漲。觀察人士分析，降息意味著融資成本會(huì)全面降低，開發(fā)商們緊繃的資金鏈也會(huì)略有松緩。數(shù)據(jù)顯示：相比六成房企出現(xiàn)虧損的上半年，6月樓市的全線飄紅讓幾大房企的銷售額和銷售面積均為近兩年來最高水平。其中，保利6月銷售額和銷售面積均創(chuàng)出歷史新高，銷售額達(dá)155.15億元，同比增長36.65%；萬科6月實(shí)現(xiàn)銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；招商地產(chǎn)6月簽約金額約45億元，環(huán)比5月份增長50%，創(chuàng)下單月新高。如此火爆的數(shù)據(jù)也令市場(chǎng)對(duì)下半年的樓市預(yù)期愈加樂觀。

　　進(jìn)入七月，樓市博弈戰(zhàn)明顯向開發(fā)商傾斜。在杭州、南京、深圳、廈門等城市再現(xiàn)“日光盤”后，北京也加入到了這一隊(duì)伍，甚至出現(xiàn)了買房要托關(guān)系、房價(jià)一夜暴漲等“盛景”，久違了的千人排隊(duì)購房、拼搶樓盤現(xiàn)象重現(xiàn)。見慣大場(chǎng)面的京城商人漲起價(jià)來相當(dāng)霸氣，前期銷售還不錯(cuò)的樓盤紛紛提價(jià)。大興保利春天里一個(gè)月內(nèi)提價(jià)甚多，價(jià)格猛增3200元/平方米，朝陽北苑的北京城建N次方每平方米暴漲5500元。北京某樓盤的一位開發(fā)商表示，大家都漲，我們就得跟風(fēng)。雖然政府不斷強(qiáng)調(diào)調(diào)控房價(jià)不動(dòng)搖的決心，但是全國幾大城市的“地王”還是陸續(xù)新鮮出爐。7月，中赫地產(chǎn)購得北京萬柳地塊，樓面地價(jià)逾4萬元/平方米，成為北京“地王”；近日，上海融創(chuàng)綠城以樓面價(jià)15054元/平方米的價(jià)格拿下唐鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率約為37%，創(chuàng)下今年上海住宅地塊成交單價(jià)最高紀(jì)錄。開發(fā)商如此熱情高漲的拿地，地王的頻出、土地高溢價(jià)出讓等無不刺激著購房者脆弱的神經(jīng)。甚至出現(xiàn)了有購房者因?yàn)楠q豫而遭遇樓盤暴漲，一夜之間損失幾十萬元的事件。

　　對(duì)此樓市的熱鬧場(chǎng)景，資深金融工作者余豐慧則冷靜地提醒購房者：房價(jià)短暫回升、土地溢價(jià)出讓，都不過是回光返照罷了。剛性需求集中出擊造成的房價(jià)上漲是不會(huì)持久的，只要投資投機(jī)性需求不出洞。但是也不排除能量很大的開發(fā)商在背后操縱，以達(dá)到營造緊張氣氛，擾亂市場(chǎng)“軍心”，促使購房者盲目實(shí)施購買行為，短暫拉高房價(jià)，以達(dá)到出清手中“存貨”、牟取暴利的目的。對(duì)此，必須保持高度警惕。

　　中央強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松

　　由于上半年宏觀經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，樓市博弈越發(fā)明顯，不斷有地方試圖挑戰(zhàn)中央的底線，至少有40個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的政策微調(diào)或變相放松限購措施，希望以房地產(chǎn)的成交量增加帶動(dòng)日漸下滑的地方經(jīng)濟(jì)。然而，對(duì)于地方的小動(dòng)作來自中央的態(tài)度十分堅(jiān)決。國土資源部和住建部日前聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。這也是近兩個(gè)月來國家對(duì)堅(jiān)決堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的決心的第九次表態(tài)，“招呼”打的如此密集可見中央的政策已然觸底了。

　　7月24日，國務(wù)院辦公廳針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新問題，高調(diào)地決定派出8個(gè)督查組，對(duì)北京、天津、江蘇、上海等16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。相關(guān)部門人士透露，督查組會(huì)通過座談會(huì)、暗訪、調(diào)閱文件等方式進(jìn)行情況摸底。差別化房貸政策、一級(jí)地方限購措施的執(zhí)行情況是督查重點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家表示，此次督查的結(jié)果很重要，將會(huì)影響下一階段調(diào)控政策的走向。如果地方政策過度松動(dòng)，落實(shí)不力，樓市價(jià)格持續(xù)飆高，則不排除中央政府再發(fā)新政的可能。其中可能包括提高二手房交易稅、房產(chǎn)稅收改革等等。

來源：中華工商時(shí)報(bào)

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