房企下半年繼續(xù)“補(bǔ)課” 促銷(xiāo)力度不會(huì)減小

對(duì)于房企而言，在已經(jīng)開(kāi)始的樓市下半場(chǎng)，資金和銷(xiāo)售的壓力依然存在，為緩解庫(kù)存，加快資金回籠，仍是房企的當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已由前10年的“利潤(rùn)導(dǎo)向”向如今的“風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向”轉(zhuǎn)移。

　　資金壓力依舊

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，而自2010年4月份進(jìn)入調(diào)控周期以來(lái)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，制約了行業(yè)的發(fā)展。

　　今年以來(lái)，隨著存款準(zhǔn)備金率、利率的多次下調(diào)，信貸環(huán)境開(kāi)始好轉(zhuǎn)，截止到2012年5月底，今年新增人民幣貸款合計(jì)為39338億元，較去年同期增長(zhǎng)11%。

　　隨著流動(dòng)性的改善，資金市場(chǎng)利率亦呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)貸款長(zhǎng)期緊張的局面有所緩解。但是投資具有剛性，開(kāi)發(fā)貸款仍難以滿足行業(yè)資金需求。諾亞研究發(fā)布的2012年下半年策略報(bào)告就指出，目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)付賬款持續(xù)處于高位，表明現(xiàn)金流仍然緊張。

　　克爾瑞分析人士也指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，五成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部互相擔(dān)保普遍。部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的三成。

　　另外，2012年下半年房地產(chǎn)信托兌付金額為653億元，2013年為1161億元，其中2013年2-8月份均是兌付高峰。房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的兌付壓力也會(huì)在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流上的壓力。

　　庫(kù)存居高難下

　　除了資金的壓力，庫(kù)存量的持續(xù)增加也是房企必須面對(duì)的問(wèn)題。

　　2012年3月份以來(lái)，銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)回穩(wěn)，房企庫(kù)存壓力有所緩解。但從絕對(duì)量上看，目前房企的庫(kù)存量依然處于高位。根據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，截至到2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年同期增加了約6成。

　　2011年調(diào)控深化，銷(xiāo)售受限，市場(chǎng)庫(kù)存上升。2012年3-6月市場(chǎng)雖有“回暖”，但供求基本持平。根據(jù)目前市場(chǎng)環(huán)境分析，由于政策環(huán)境仍偏緊并且短期內(nèi)未有全面放松跡象，開(kāi)發(fā)商依然要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的去庫(kù)存周期。現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售依然以當(dāng)期有新推或加推盤(pán)為主，前期庫(kù)存量的去化速度并不理想，尤其是其中的高端產(chǎn)品。

　　對(duì)此，一位開(kāi)發(fā)商管理高層就向筆者表示，下半年該房企依然會(huì)采用靈活的銷(xiāo)售策略加快資金回籠速度，以緩解目前仍處高位的庫(kù)存壓力。這樣的現(xiàn)狀并非個(gè)案。

　　調(diào)整策略加快去化

　　“部分大型房企提前且超額完成上半年銷(xiāo)售目標(biāo)，主要得益于降價(jià)策略的調(diào)整。如果降價(jià)走量的動(dòng)力消失，下半年銷(xiāo)售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察?！蓖咦稍?xún)研究中心總監(jiān)張宏偉如是稱(chēng)。

　　而上半年凈利潤(rùn)同比下滑幅度近50%的臥龍地產(chǎn)就表示，上半年整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍不夠活躍。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜的形勢(shì)，公司將在下半年把促銷(xiāo)回款作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，努力推動(dòng)房源去化，加速資金回籠，保證較高的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

　　2012年下半年，隨著降息降準(zhǔn)等擴(kuò)張性的貨幣政策，剛性及部分改善性需求有望進(jìn)一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，取決于開(kāi)發(fā)商是否能適應(yīng)市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略、營(yíng)銷(xiāo)策略，從而在行業(yè)加速洗牌中站穩(wěn)腳跟。

　　漢宇地產(chǎn)研究部市場(chǎng)中心分析師朱春峰就表示，上半年由于政策微調(diào)、貨幣市場(chǎng)的適度寬松以及各開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)策略等方面的調(diào)整帶動(dòng)下，樓市成交有了明顯的“回暖”，樓盤(pán)的熱銷(xiāo)使得各房企在資金方面稍有喘息，但并未完全擺脫資金缺口的問(wèn)題，因此下半年房企依舊會(huì)面臨資金、銷(xiāo)售等嚴(yán)峻考驗(yàn)。而各家房企為了加速回籠資金會(huì)加大促銷(xiāo)力度和采取更為靈活的銷(xiāo)售策略。

來(lái)源：新民晚報(bào)

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