中國房地產：長期處于調控狀態(tài)

　　一、從中國房地產市場發(fā)展的歷史看，其中50%的時間處于調控狀態(tài)，換言之，房地產調控在事實上才是中國房地產市場的常態(tài)。

　　中國房地產市場從1998年改革至今共計14年歷史，至今有50%以上的時間是在調控的壓力之下波動與發(fā)展：2003年3季度—2008年3季度共計五年房地產市場處于緊縮調控狀態(tài)，調控目標當時是抑制房地產投資過熱和房價過快上漲；2008年4季度—2009年4季度共計1年，與整個宏觀政策基調應對危機的趨勢相一致，房地產市場處于適度的調控放松狀態(tài)，調控目標是鼓勵購房和房地產投資，以對沖金融危機的負面沖擊；2010年1季度—2012年2季度超過2年房地產緊縮調控再度重啟，調控目標是抑制房價過快上漲，促進房價合理回歸。

　　2012年2季度末開始，局部的房地產市場在總體宏觀調控政策基調沒有明顯變化的前提下，似乎呈現(xiàn)局部活躍態(tài)勢，但主要限制在對剛性需求的支持，總體的緊縮基調沒有改變。

　　由此可見，過去不足15年的中國房地產市場發(fā)展歷史上，累計有7年時間處于緊縮和調控壓力狀態(tài)、1年時間處于階段性放松狀態(tài)，或者說，從歷史波動周期觀察，除非出現(xiàn)顯著的外部沖擊，房地產市場面臨的常態(tài)格局就是調控。

　　二、從歷史經驗看，中國房地產周期更多體現(xiàn)出來的是一個數(shù)量型周期，數(shù)量指標對經濟結構的影響更為顯著。鑒于房地產成交量對上中游產業(yè)鏈的直接影響，與房價波動相比，房地產成交量波動對整個生產結構的沖擊更為顯著，能夠放大或收縮生產活動，從而導致經濟周期的震蕩。從事件序列觀察，房地產數(shù)量型指標對生產結構、經濟周期的沖擊也往往呈現(xiàn)一定的時間節(jié)奏或周期性規(guī)律，從歷史數(shù)據分析具體而言：

　　第一，貨幣和信貸擴張對成交量的影響要遠遠大于對房價的影響。從數(shù)據上觀察，2000—2011年間，房地產新開工量擴張7倍、成交量擴張6.5倍，而房價上漲2.5倍，而同期M2規(guī)模擴大6.2倍，這意味著貨幣擴張的效果主要體現(xiàn)在房地產開工量和成交量而非房價的影響上。

　　第二，在一段時期內，房地產成交量和新開工的雙重擴張就可能會使開發(fā)商加大土地庫存儲備，土地需求擴張導致地價上漲，房地產在特定階段所呈現(xiàn)出來的“融資平臺”功能和貨幣創(chuàng)造機制由此啟動，引發(fā)地方政府投資擴張。

　　土地溢價率是揭示這一問題的重要觀察指標之一，它衡量的是土地成交價相對于拍賣價的溢價程度，反映的是土地和房地產市場的冷暖和周期起伏的程度。從這個數(shù)據上觀察，2004年“土地招拍掛”以來，土地溢價率指標經過了兩輪顯著的上升與下降周期，而每一輪上升和下降也都相應伴隨著投資的擴張與收縮。

　　第三，在一段時期內，房地產新開工和土地購置擴張帶動房地產投資擴張，而房地產投資擴張則帶動中游工業(yè)增加值和工業(yè)投資擴張，房地產的“庫存”機制啟動。從數(shù)據上看，房地產投資和工業(yè)增加值的同比增速呈現(xiàn)十分緊密的相關性，這驗證了在這一特定的發(fā)展階段的該機制的存在。

　　第四，房地產投資、土地購置和工業(yè)投資擴張引發(fā)地價和原材料上漲，間接傳導至PPI和CPI，一旦物價上漲幅度超過宏觀政策的容忍度，則相繼引發(fā)信貸緊縮、房地產調控力度或加碼，房地產擴張周期開始逆轉。

　　三、從歷史數(shù)據看，中國房地產周期呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，繁榮的“主升浪”主要屬于部分城市。首先，過去10年，上海和北京市平均房價漲幅分別是4.3倍、3.2倍，全國平均漲幅為2.4倍；其次，過去10年，一線城市平均地價漲幅為2.4倍，二線城市平均漲幅為1.4倍，三、四線城市基本原地踏步，這意味著中國房地產市場的繁榮只屬于一線城市和個別二線城市。

　　一、1998—2003年，這段時間是房地產市場化改革紅利釋放最為充分的時期，房地產投資遠高于歷史平均水平，房價漲幅有限，物價處于歷史低位，也是到目前為止中國房地產發(fā)展歷史上唯一一段沒有房地產調控政策的時期。

　　二、2010年，這一年在應對危機政策帶動的大規(guī)模的信貸放松和基礎設施投資等之后，不僅房地產新開工明顯高于歷史均值，而且信貸擴張和房價上漲也使CPI高于控制目標，因此，這一年看到了嚴格的房地產調控。

　　三、2009年，這時房地產新開工處于低位、物價低于控制目標，因此，房地產調控從緊到松的轉換屬于可預見的政策應對情況。

　　四、2008和2011年，房地產新開工低于歷史均值、但是物價卻高于控制目標，放松房地產調控則推高物價，不放松調控則增長下滑。因此，處于這一時期的房地產調控更需要政策平衡的藝術。

　　所以，中國房地產調控的決策邏輯在目前這個發(fā)展階段比較多地需要經濟增長和財富分配、社會影響兩個目標。雖然2010年以來中央政府采取了一系列嚴格的房地產調控政策和信貸管理政策，而且業(yè)已看到房地產銷售的連續(xù)負增長、GDP增速的連續(xù)大幅度下滑。但是并無證據表明宏觀政策即將全面放松當前的房地產調控政策，這反映出決策者對房價及房價上漲預期仍然保持比較謹慎的態(tài)度，以防止高房價惡化中國不同收入階層的財富分配差距并引起社會中低收入階層對房價的不滿，這也意味著當前的房地產調控政策可能持續(xù)比我們預期更長的時間，宏觀政策可能會更多采取多元化的對沖措施來應對這種調控可能帶來的對投資的影響。

來源：中國經濟時報

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