房地產(chǎn)調(diào)控迎來最艱難時(shí)刻

　　以“國八條”為標(biāo)志的史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實(shí)施一年有余，調(diào)控最艱難的時(shí)刻卻彷佛是剛剛到來。地方政府、開發(fā)商甚至包括銀行，希望市場迅速上行的愿望空前強(qiáng)烈，曾經(jīng)堅(jiān)定的持幣待購群體也開始被越來越多的“恐慌性”購房者替代，而態(tài)度一直堅(jiān)定的中央政府，則正在承受經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力。

　　房地產(chǎn)市場陷入大博弈。

　　支持市場重新上揚(yáng)方：愿望強(qiáng)烈

　　“割肉賣房”似乎已成昨日劇情，不少開發(fā)商，尤其是大開發(fā)商，儼然已經(jīng)走過最艱難的歲月。

　　7月20日下午，不顧國土部和住建部以及《人民日報(bào)》的喊話，央企中海地產(chǎn)以29.7億元拿下天津八里臺原師范大學(xué)地塊，以成交樓面地價(jià)13026元/平方米摘得天津“地王”；

　　此前7月10日，北京萬柳地塊由中赫地產(chǎn)拍出26.3億元的高價(jià)，創(chuàng)北京新“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)4.29萬元/平方米；

　　6月18日，廣州珠江新城地塊由恒大地產(chǎn)以13.22億元總價(jià)獲得，刷新近年來廣州“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到169%；

　　連續(xù)幾大“地王”的誕生，可以讓我們看到這些開發(fā)商的確“出手闊綽”。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)過了資金最緊張的時(shí)候，今年上半年是資金最緊張的時(shí)候，現(xiàn)在的資金情況依然差于歷史平均水平，但是已經(jīng)開始慢慢地緩解了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，就資金狀況而言，大企業(yè)、央企好一些，中小企業(yè)稍微差一些。

　　上半年以來，房價(jià)走勢也在慢慢發(fā)生變化。來自易居地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商品房成交均價(jià)同比增長5.3%。

　　熱盼房地產(chǎn)市場迅速回暖的顯然不止開發(fā)商一方。

　　宏觀政策基調(diào)再次調(diào)為“穩(wěn)增長”，把錢貸給誰，對于銀行來說卻并不是一個(gè)太容易的選擇。

　　7月13日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，GDP同比增長7.8%，3年來首次低于8%的經(jīng)濟(jì)增速。與此相對應(yīng)的，是多數(shù)產(chǎn)業(yè)的增長低迷。

　　“雖然開發(fā)貸是國家限制的，但最近的數(shù)據(jù)表明開發(fā)貸也有所增長。個(gè)人房貸更是銀行比較看好的?！睏罴t旭表示，相對于其他產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)市場雖然身處嚴(yán)厲的調(diào)控之中，但其發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。而目前不少銀行對于首套房貸款利率推出打折優(yōu)惠，就是銀行積極行動的表現(xiàn)之一。

　　除了開發(fā)商與銀行，房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控刺痛的還有地方政府，隨著地方財(cái)政壓力的加大，地方政府政策放松的試探步伐也邁得越來越大，甚至因“步伐過大”而被緊急叫停。

　　例如：石家莊曾草擬住房限購微調(diào)辦法，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個(gè)小時(shí)即被連夜叫停。

　　雖然不少地方的政策調(diào)整被緊急叫停，不過更多的城市卻選擇了屢敗屢試。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達(dá)近50個(gè)，其中成都、重慶、揚(yáng)州等城市微調(diào)政策獲放行。

　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，地方政策微調(diào)不斷，且力度有進(jìn)一步加大的趨勢。“特別是在目前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部困難的情況下，減少有關(guān)房地產(chǎn)部分收入對地方政府來說壓力非常大?！?/p>

　　支持市場繼續(xù)穩(wěn)定方：手段給力

　　目前看來，寄望樓市調(diào)控的購房者以及中央各部門，手中最有力的武器仍是“限購”。

　　最先“繃不住”的就是那些囊中羞澀卻又急需用房的人，近期市場回暖的種種表現(xiàn)已經(jīng)給了這部分人極大的刺激，而不少曾經(jīng)堅(jiān)定的持幣代購者已經(jīng)演變?yōu)椤翱只判浴辟彿空摺?/p>

　　楊紅旭表示，近期“地王”頻繁出現(xiàn)，對市場是一種促進(jìn)式、助長式影響?！暗赝醯某霈F(xiàn)，一方面是因?yàn)橛行┑貕K是特別的優(yōu)質(zhì)。第二方面地王的出現(xiàn)會影響人們的心理預(yù)期，覺得地價(jià)要漲，房價(jià)也要漲?！?/p>

　　安邦咨詢分析師蘇晶向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，雖然存在恐慌性購房的現(xiàn)象，不過現(xiàn)在主要還是以剛性需求為主，投資性的需求還不能算是有規(guī)模的入市?！霸谙拶忂€沒有放開的情況下，房產(chǎn)投資還是有較大的限制?！?/p>

　　張大偉也向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，限購對市場依然有較大的影響?！艾F(xiàn)在市場成交量還僅僅是復(fù)蘇，與2009、2010年來說還是有很大的差距的。以北京為例。2009年、2010年的首房新房的年成交量大概在20萬-30萬套，加上二手房總成交量能達(dá)到50萬套。但是現(xiàn)在的總成交量才達(dá)到20萬-30萬套，與市場高點(diǎn)比較還是有很大差距的?！?/p>

　　像所有關(guān)注著中國房地產(chǎn)市場的人一樣，張大偉密切關(guān)注著這個(gè)市場的每一個(gè)微妙的變化。

　　張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，調(diào)控以來，一直存在中央對樓市堅(jiān)決調(diào)控與地方政府對調(diào)控微調(diào)的博弈。尤其是最近，雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度不會減弱，甚至10天內(nèi)四部委相繼辟謠，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn)，“地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿很強(qiáng)烈?！?/p>

　　不過張大偉也指出，各地政策微調(diào)一旦過度中央肯定會有預(yù)調(diào)應(yīng)對，所以目前來看市場明顯過度反彈的可能性很小。

　　蘇晶向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，中央方面還沒有絲毫的妥協(xié)。她表示，出于平衡宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的考慮，銀行信貸等政策有所放松，不能否認(rèn)對房地產(chǎn)行業(yè)有利，但也并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)放松。但是，地方政府會抓住機(jī)會做某種程度上的放松?！耙?yàn)榈胤竭€是傾向于把房地產(chǎn)行業(yè)擺在一個(gè)比較重要的支柱位置。比如說財(cái)政需要土地的收入，比如說當(dāng)?shù)氐囊恍┢髽I(yè)需要房地產(chǎn)去拉動，現(xiàn)在沒有辦法改變這樣一個(gè)局面?！?/p>

　　蘇晶表示，中央政府和地方政府有一定的博弈，但是在近期，地方政府還不敢有太大的動作。而現(xiàn)在也不能確定會以哪方面的勝利為結(jié)束，但最終會有一個(gè)平衡的、比較適中的辦法來解決。比如說，以其他的政策來代替現(xiàn)在的調(diào)控政策。從長期看的話，限購肯定不是一個(gè)好的政策。將來會有一些政策來代替限購政策，現(xiàn)在預(yù)期比較強(qiáng)的，呼聲比較大的是房地產(chǎn)稅，各個(gè)地方也會有一些地方性的政策，比如說從土地入手，從信貸入手。這些都會陸陸續(xù)續(xù)出來。“究竟什么時(shí)候限購會放開或者說會逐步放開還要看中央的態(tài)度，這樣跟宏觀經(jīng)濟(jì)以及國際經(jīng)濟(jì)形勢聯(lián)系起來。畢竟我們不是一個(gè)純封閉的市場，各方面都要考量。準(zhǔn)確的時(shí)間點(diǎn)還不好說。”

　　事實(shí)上，對于近期樓市的回暖完全沒有必要過分恐慌。一方面，如蘇晶等人分析的那樣，在“限購令”之下，市場缺乏暴漲的條件。另一方面，則像張大偉所分析的，在目前經(jīng)濟(jì)的確出現(xiàn)一些問題的時(shí)候，繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控樓市的確難度非常大，在目前情況下，微調(diào)樓市政策，繼續(xù)發(fā)揮樓市對經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常必要。

　　不過，張大偉指出，關(guān)鍵需要注意力度和方向。

　　首先：要繼續(xù)抑制投資需求，限購城市的力度不僅不應(yīng)該放松，甚至應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)，限購并非禁購，在之前限購的繼續(xù)上，應(yīng)該加大全國聯(lián)網(wǎng)城市的多城市限購多套房。

　　其次：保證自住需求、改善需求入市。對真實(shí)自住需求的信貸政策應(yīng)該維持一定松動，但是松動的幅度不宜過大，以免被市場理解為全面放開的信號。

　　第三：打擊空置，對非自住、非出租的房屋應(yīng)該征收空置稅。

　　第四：開發(fā)部分投資渠道，避免群眾的投資只能選擇樓市。繼續(xù)盡可能地加大保障房的建設(shè)，保證保障房供應(yīng)的真實(shí)。

來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞

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