政策收緊有利房地產(chǎn)“慢牛”

在近期樓市“量價齊升”背景下，決策層再度強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控，引發(fā)市場對樓市調(diào)控加碼的擔(dān)憂。受此影響，房地產(chǎn)板塊近期表現(xiàn)低迷，申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)最近兩周分別下跌了5.01%和4.08%，跑輸上證指數(shù)4.22和2.24個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從2009年末開始，政府對于房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度加大，對房價上漲的容忍度降低,基本面的變化牽動著政策的神經(jīng)。一旦基本面變好，“量價齊升”會引發(fā)市場對調(diào)控加碼的預(yù)期，從而導(dǎo)致短期內(nèi)板塊走勢與基本面負(fù)相關(guān)。再加上房地產(chǎn)板塊今年上半年漲幅超過20%，在累積了大幅相對和絕對收益的情況下，部分資金也趁機(jī)兌現(xiàn)收益離場。

　　但業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管房價反彈有可能會引發(fā)調(diào)控政策再次收緊，但在“穩(wěn)增長”的環(huán)境下，決策層對房價出現(xiàn)一定程度反彈的容忍度有所提高。因此，雖然未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的大方向不會改變，但進(jìn)一步出臺緊縮政策的可能性也不大。

　　東方證券在報告中指出，從目前房地產(chǎn)行業(yè)走勢看，政策繼續(xù)放松的可能性短期已經(jīng)不存在。但從目前剛需盤領(lǐng)漲的情況分析，目前房價上漲可能是投資需求入場，以及真實剛需釋放過快等原因造成。所以，政策若收緊，首先可能是繼續(xù)嚴(yán)控投資投機(jī)需求；同時，減弱對剛需的刺激力度，不排除對首套房利率減少優(yōu)惠幅度。

　　但東方證券進(jìn)一步指出，即使政策收緊，幅度也不會太大，畢竟目前房地產(chǎn)市場的回暖，還未傳導(dǎo)至房地產(chǎn)新開工和投資。政策過分收緊就會失去企穩(wěn)的銷售市場，沒有銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn)，指望開發(fā)商加大開工和投資是完全不現(xiàn)實的。而房地產(chǎn)投資的低迷也不大可能與經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)長期共存，經(jīng)濟(jì)基本面會讓政策有所顧忌，政策收緊也會比較謹(jǐn)慎，不可能再次以大幅犧牲銷售量作為代價。因此，東方證券認(rèn)為，政策的適度收緊更有利于延長地產(chǎn)股投資周期，對“慢牛”或更加有利，對政策的過度恐慌是沒有必要的。

　　同時，業(yè)內(nèi)人士表示，6月份全國大多數(shù)城市出現(xiàn)了“量增價升”的局面，行業(yè)景氣度下滑的趨勢有所企穩(wěn)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)而言具有積極影響，可以緩解過去一直非常緊張的資金鏈狀態(tài)，企業(yè)業(yè)績也將會得到更多的保障，這些都是支撐行業(yè)估值的最重要基礎(chǔ)。在當(dāng)前估值水平下的板塊調(diào)整，或為低配資金提供入場良機(jī)。

　　不過，國信證券也提醒投資者，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的政策和基本面起點低，改善預(yù)期強(qiáng)，也易獲得改善；而下半年起點變高，博弈難度大。加上上半年各方面利好均已在股價表現(xiàn)和機(jī)構(gòu)大幅超配上充分反映，雖然下半年行業(yè)博弈勝利可能性加大，但板塊若要領(lǐng)漲，則需要更強(qiáng)催化劑，包括政府對房價上漲容忍度提高、降息、松限、上市房企再融資開閘等。

　　就個股而言，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)金流充裕、能夠優(yōu)先受益于土地以及融資成本下行的龍頭公司，例如“招保萬金”等業(yè)績鎖定性高，仍值得看好。

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