地方政府或成樓市調(diào)控最大阻力

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所近日發(fā)布的《二季度全國房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》下稱《報(bào)告》提出，二季度的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和實(shí)事表明客觀存在五大反差，相互抵觸的市場信息能否有一個(gè)明確的未來預(yù)期？房地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)控短期來講或是今年增長速度下滑的一個(gè)重要原因，房地產(chǎn)市場回暖或引發(fā)偏離調(diào)控目標(biāo)的擔(dān)憂，但“調(diào)控不放松”和“穩(wěn)增長”一致嗎？如何把握好宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)政策調(diào)控的相互關(guān)系成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　《報(bào)告》分析認(rèn)為，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)五個(gè)反差，表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)全面走低，房地產(chǎn)主要指標(biāo)走高；房地產(chǎn)絕對(duì)值主要指標(biāo)上升，但同比增幅仍在下滑；房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額同比增幅高于一季度，投資和新開工面積同比增幅卻低于一季度；主要房地產(chǎn)指標(biāo)全國低，四十個(gè)重點(diǎn)城市高；房地產(chǎn)政策調(diào)控中央政府仍緊，地方政府趨松。

　　今年6月份以來，房地產(chǎn)市場也逐漸出現(xiàn)回暖跡象。對(duì)此，《報(bào)告》指出這其中有四個(gè)方面的因素：一是由于我國經(jīng)濟(jì)下滑，中央政府釋放重大政策調(diào)整信號(hào)。原來預(yù)計(jì)今年一季度是我國經(jīng)濟(jì)非常困難的時(shí)候，但發(fā)展實(shí)踐證明二季度我國宏觀經(jīng)濟(jì)比一季度更為困難，而且是否見底并不明朗。國家非常及時(shí)明確地進(jìn)行了主要體現(xiàn)在貨幣政策和財(cái)政政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，而實(shí)際上新的政策舉動(dòng)遠(yuǎn)超預(yù)調(diào)微調(diào)的范圍。這又表現(xiàn)在連續(xù)下調(diào)準(zhǔn)備金率后，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)連續(xù)調(diào)整貸款利率；同時(shí)，還啟動(dòng)一系列國家級(jí)、區(qū)域級(jí)的基本建設(shè)項(xiàng)目和重點(diǎn)工程項(xiàng)目。

　　二是地方政府不斷挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策紅線，形成群體市場效應(yīng)。與中央政府提升經(jīng)濟(jì)采取財(cái)政投資拉動(dòng)政策和貨幣寬松促進(jìn)政策不同，地方政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長主要是穩(wěn)財(cái)政收入的措施是房地產(chǎn)賣地、稅收和招商引資。土地轉(zhuǎn)讓和招商引資實(shí)際上已成為二十年來中國各個(gè)城市形態(tài)和功能改變提升的基本抓手、根本路徑和主要經(jīng)驗(yàn)。地方政府當(dāng)前面對(duì)的主要壓力是經(jīng)濟(jì)增速下滑、財(cái)政收入困難和巨額地方債到期。在高舉房地產(chǎn)政策調(diào)控和限購的旗幟下，各地結(jié)合實(shí)際情況，做的都是促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的具體措施。地方政府的實(shí)際措施釋放給市場的都是寬松放緩性的信號(hào)。

　　三是首套房和自住改善住房需求壓力階段性釋放。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，購房群體自然延緩入市，等待價(jià)格下跌。一般情況下，是政策多發(fā)期緊縮期在前，市場觀望期等待期在后。一旦進(jìn)入政策空窗期，價(jià)格又久等不下，限購政策效應(yīng)遞減，特別是又看到國家宏觀經(jīng)濟(jì)下滑政府又出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施之后，積壓下來的住房消費(fèi)需求就需要階段性的正常釋放。

　　四是樓市預(yù)期發(fā)生變化。中央政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，地方政府購房管制的松動(dòng)，土地購置在低位出現(xiàn)漸升的溢價(jià)率，開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量銷售策略的推行，住房合理需求的階段性釋放，投資性的豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)區(qū)域性熱銷，正是這六個(gè)方面的因素帶動(dòng)、互動(dòng)，產(chǎn)生了我國二季度我國房地產(chǎn)市場的回暖現(xiàn)象，引發(fā)整個(gè)社會(huì)輿論出現(xiàn)了樓市將變的預(yù)期判斷。

　　對(duì)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系，《報(bào)告》認(rèn)為需要重點(diǎn)把握六個(gè)方面的問題。一是二季度乃至整個(gè)上半年，40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場回暖，領(lǐng)先于全國市場。40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)走向，是全國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)走向的領(lǐng)跑者和風(fēng)向標(biāo)；二是當(dāng)前人們對(duì)本輪我國宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的原因和解決問題的對(duì)策，在認(rèn)識(shí)上不一致。因此致使調(diào)控政策執(zhí)行不一致，調(diào)控政策效果不確定，市場前景預(yù)期不明朗；三是我國房地產(chǎn)的市場信息有的時(shí)候是混亂的，甚至是互相抵觸的，盡管這些信息都是真實(shí)的。房地產(chǎn)市場未來走勢直接取決于調(diào)控政策的執(zhí)行力度和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢；三是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行的主要障礙，不在于消費(fèi)者，不在于房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)然他們也存在著不理解和抵觸，而在于我國六百多個(gè)地級(jí)市和兩千多個(gè)縣級(jí)市政府；四是如同我國核心利益不能泛化一樣，房地產(chǎn)政策調(diào)控關(guān)鍵期也不能長期化，沒有長期化的關(guān)鍵期。與其稱現(xiàn)在為政策調(diào)控關(guān)鍵期，不如稱之為政策調(diào)控博弈期；六是在“限購”嚴(yán)格執(zhí)行的環(huán)境下，中短期內(nèi)暫不存在房地產(chǎn)投資量、銷售量、銷售額和房價(jià)大幅上升的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。但是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資增幅下降和開工、竣工絕對(duì)量的減少，中長期中國商品房房價(jià)反彈的動(dòng)能依然明顯存在。

來源：中華工商時(shí)報(bào)

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