8月樓市供應(yīng)量大漲 業(yè)內(nèi)：敏感期需謹慎定價

8月雖是樓市傳統(tǒng)淡季，但今年的全國樓市并沒有進入開盤“空檔期”。多家研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京、上海、天津、南京等地8月均迎來新一輪開盤高峰。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商不應(yīng)對下半年樓市抱有太樂觀的預(yù)期，應(yīng)充分利用當(dāng)前“刺激剛需”窗口期，及時降價跑量，謹慎定價。若是一味漲價引導(dǎo)樓市繼續(xù)反彈，很可能倒逼樓市新一輪調(diào)控政策出臺，那時瘋狂漲價的開發(fā)商可能會自食其果。

　　8月樓市迎來推盤熱

　　成交持續(xù)回暖的背景下，開發(fā)商推盤熱情大增。根據(jù)多家地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計，在8月的傳統(tǒng)樓市淡季，北京開盤項目數(shù)量預(yù)計超過34個，有望創(chuàng)今年新高。數(shù)據(jù)顯示，8月北京計劃入市的34個項目，比起7月的32個有增無減，成為今年月度開盤量最多的一個月。這一數(shù)字也大幅超過去年8月不到30個的預(yù)計開盤數(shù)。有機構(gòu)預(yù)計，8月新增供應(yīng)量可能接近萬套。

　　北京中原分析認為，8月雖然處于市場的傳統(tǒng)淡季，但在需求積極性提高和供應(yīng)增加的影響下，成交量有望持續(xù)維持高位。

　　8月，上海市場預(yù)計有34個住宅項目開盤含2個混合盤，比7月份22個的預(yù)開盤量飆升54.5%。與2011年8月27個的開盤量相比也有著25.9%的增幅。

　　而南京樓市8月也延續(xù)前期“淡季不淡”的態(tài)勢。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，8月南京樓市共有42家樓盤上市，推出逾8000套房源，創(chuàng)今年以來單月上市量最高峰。天津8月預(yù)計開盤量22個，環(huán)比增加10%。開盤項目中純新盤有10個，占預(yù)計開盤總量的45.45%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“降息”“降準”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)對市場繼續(xù)放量起到刺激作用，預(yù)計整個下半年樓市成交好于上半年。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，8月供應(yīng)量增加勢必會讓整個淡季不淡的行情繼續(xù)下去。目前政策層面正值“刺激剛需”窗口期，剛需應(yīng)該會在6-8月份繼續(xù)釋放需求。這個階段開發(fā)商會加大市場供應(yīng)，供應(yīng)的增加與個案價格的調(diào)整會促使后市成交量保持一定的水平。開發(fā)商應(yīng)好好利用當(dāng)前“刺激剛需”窗口，及時降價跑量，有條不紊地分階段實現(xiàn)銷售目標。

　　7月熱銷樓盤價格回漲

　　在信貸政策利好影響下，傳統(tǒng)的“淡旺季”已經(jīng)被顛覆，繼樓市在6月迎來一輪爆發(fā)之后，7月依舊保持著良好的勢頭。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月25日，月內(nèi)北京新建住宅簽約9615套，較上月同期的9158套上漲了5%。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計全月成交量將超接近1.3萬套，在以往的銷售淡季創(chuàng)出年內(nèi)成交新高。

　　近期，受開發(fā)商以價換量、央行一月內(nèi)兩次降息、京滬穗高溢價地頻現(xiàn)等諸多因素影響，購房者對房價的預(yù)期出現(xiàn)變化，看跌的購房者明顯減少，剛需和改善型入市的積極性明顯提高。同時，部分地方政府調(diào)控政策也出現(xiàn)了事實性松動。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2011年下半年以來，累計有40個城市不同程度的“微調(diào)”了原有政策，主要包括提高公積金貸款額度、實施購房補貼或購房落戶政策等。這種情況下，7月份北京在售的項目紛紛開始提價。

　　北京中原一項統(tǒng)計顯示，在7月熱銷的60個項目中，成交均價上漲有43個，占比超過7成。

　　在8月上市的新盤同樣延續(xù)個別項目定價偏高的趨勢。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，盡管由于成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了7月北京樓市的成交均價，但也不可否認大量在售項目正在熱銷推動下回漲價格，特別是6、7月份，北京樓盤漲價現(xiàn)象持續(xù)增多，再加上近期土地交易頻頻，以萬柳、舊宮兩地塊為代表的高價地加劇了購房者對于未來房價的上行預(yù)期，剛需客群擔(dān)憂房價上漲之后失去購房機會，急于“追漲入市”，進而支撐成交量上揚。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，當(dāng)前購房者出現(xiàn)了一定的“追漲”心態(tài)，不過在當(dāng)下的市場環(huán)境中，房企還是應(yīng)該順應(yīng)調(diào)控要求，謹慎定價，特別是對于新項目來說，要避免高開不利對后期的影響。

　　業(yè)內(nèi)：開發(fā)商肆意漲價或倒逼政策出臺

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近期樓市成交回暖和購房者的“恐慌性入市”關(guān)系密切，而國家堅定調(diào)控政策不動搖，防止房價反彈的信號無疑給購房者吃了一顆“定心丸”，因此樓市的成交很難再駛?cè)搿翱燔嚨馈保_發(fā)商只能以求穩(wěn)心態(tài)觀察市場。

　　近期，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，針對部分城市出現(xiàn)土地市場波動，新建商品住宅量價齊升的情況做出表態(tài)，稱將鞏固已有調(diào)控成果，切實維護好房地產(chǎn)和土地市場的穩(wěn)定。

　　7月24日，中國政府網(wǎng)站發(fā)布消息稱國務(wù)院督查組近期將對16個省市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。有媒體報道，國務(wù)院督查組目前已抵達南京，將對南京、蘇州和上海3個城市的樓市現(xiàn)狀進行調(diào)查。專家認為，樓市調(diào)控再次進入敏感期，針對部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市“量價齊升”的趨勢，中央開始進行“精準修正”。

　　7月27日下午，上海市政府發(fā)布《關(guān)于進一步嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的通知》，從信貸、土地供應(yīng)、房屋用途、執(zhí)行監(jiān)管、住房保障，以及輿論引導(dǎo)等六方面重申進一步嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的態(tài)度，并表示下半年將在全市組織開展住房限售政策、差別化住房信貸、稅收政策執(zhí)行情況的檢查。

　　兩月內(nèi)，中央部門十多次密集表態(tài)調(diào)控不動搖的決心，表明樓市反彈已引起高層關(guān)注，過量反彈或可引起進一步的調(diào)控。部分業(yè)內(nèi)人士認為，事實上新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)開始，其他城市很有可能跟進，盡管只是重申調(diào)控政策，但在執(zhí)行上會更為嚴格。

　　7月26日，人民日報發(fā)文稱，“調(diào)控確實要‘吼’，但并非‘基本靠吼’”，并稱“吼，是一種有效的手段，但并非惟一的手段，仍有政策的儲備”。24日，人民日報亦指出，一旦房價反彈超出預(yù)期，隨時出臺新的調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市關(guān)鍵時期，長效的調(diào)控機制已經(jīng)呼之欲出。在目前的形勢下，開發(fā)商切忌盲目樂觀、肆意漲價，否則很可能迎來新一輪調(diào)控。而購房者也不必恐慌性購房，在目前的經(jīng)濟背景下，在調(diào)控始終不放松的前提下，房價報復(fù)性反彈難以獲得政策支撐。

來源：中國新聞網(wǎng) 胡可璐

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