北京商業(yè)地塊“郊區(qū)化”趨勢明顯 溢價(jià)率或回升

在“地王”催熱的土地市場中，北京商業(yè)用地并未表現(xiàn)出明顯的回暖勢頭。來自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京共成交4宗純商業(yè)用地，成交金額為23.98億元，但由于地段不佳，全部是底價(jià)成交。與之相對應(yīng)的是，今年北京土地市場還成交了7宗包含商業(yè)性質(zhì)的綜合地塊，其中5宗實(shí)現(xiàn)了不同程度的溢價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市區(qū)土地供應(yīng)量的減少，近年商業(yè)用地的交易也在呈現(xiàn)出“郊區(qū)化”的態(tài)勢，成為影響交易的主要因素。但在北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供不應(yīng)求的背景下，商業(yè)用地的交易將逐步回暖，溢價(jià)率有望逐步回升。其中，與單獨(dú)出讓相比，綜合出讓將成為商業(yè)用地項(xiàng)目交易的主流。

　　“郊區(qū)化”趨勢明顯

　　在住宅用地交易回暖的同時(shí)，商業(yè)用地的成交似乎還未完全升溫。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，今年以來，北京僅成交4宗純商業(yè)地塊，規(guī)劃建筑面積為54.85萬平方米，成交金額為23.98億元。其中3宗通過拍賣的方式成交，1宗以招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)交易，但這4宗土地均遭遇了底價(jià)成交的窘境。

　　“地段不好”被認(rèn)為是商業(yè)地塊“賣不出好價(jià)錢”的主要因素。在這4宗純商業(yè)用地中，兩宗位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)，另外兩宗分別位于房山工業(yè)園區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，均位于郊區(qū)。

　　隨著市區(qū)土地供應(yīng)量減少，近年北京的土地交易也呈現(xiàn)出“郊區(qū)化”態(tài)勢，包括商業(yè)用地。亞豪機(jī)構(gòu)品牌推廣部總監(jiān)郭毅指出，對于“區(qū)位至上”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，郊區(qū)地塊勢必影響到其成交價(jià)格。

　　2010年和2011年，北京曾有位于崇文門、CBD核心區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域的多宗商業(yè)用地投放市場，數(shù)量和質(zhì)量俱佳，商業(yè)用地多溢價(jià)成交。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，這兩年北京商業(yè)用地掛牌成交的溢價(jià)率均超過了50%，甚少有零溢價(jià)的情況出現(xiàn)。

　　郭毅還指出，在缺乏區(qū)位優(yōu)勢的情況下，綜合性質(zhì)的土地要比純商業(yè)用地更受青睞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京還成交了7宗包含商業(yè)性質(zhì)的地塊，與純商業(yè)用地的零溢價(jià)不同，其中有5宗實(shí)現(xiàn)了不同程度的溢價(jià)。

　　中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這5宗土地中，有曾摘得北京“地王”桂冠的東城區(qū)香河園地塊，也有今年7月以來成交的位于通州、大興、平谷等郊區(qū)縣的地塊。上述地塊均混合了住宅性質(zhì)，這被認(rèn)為是受到熱捧的主要原因。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，哪個(gè)開發(fā)商愿意養(yǎng)著商業(yè)，等區(qū)域繁榮之后再掙錢，而不是找個(gè)高端人群扎堆的地段直接就掙錢呢？”北京某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向中國證券報(bào)記者表示。

　　成交溢價(jià)率或回升

　　盡管上半年土地交易不夠旺盛，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的短缺，無疑將給商業(yè)地塊的交易提供新的動(dòng)力。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，自年初至今，北京甲級(jí)寫字樓市場無新增供應(yīng)，導(dǎo)致截至今年二季度末，北京甲級(jí)寫字樓市場空置率降至6.8%，租金則達(dá)到每平方米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%。

　　該機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，隨著整體經(jīng)濟(jì)的回暖，近兩年來，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求交易旺盛，租金和售價(jià)均穩(wěn)步回升。仲量聯(lián)行還預(yù)測，下半年北京甲級(jí)寫字樓市場的空置率將進(jìn)一步下降，租金則會(huì)繼續(xù)小幅上揚(yáng)。

　　這部分新增的需求可能在北京周邊的區(qū)域得到滿足。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，由于傳統(tǒng)商圈無新供應(yīng)量，呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，北京新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將趨向周邊區(qū)域。其中，石景山、通州、大望京和上地等區(qū)域的寫字樓投資和交易日趨活躍，潛在供應(yīng)較大。

　　上述開發(fā)商表示，與住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)較慢，不僅對地段要求較高，同樣要求企業(yè)具備專業(yè)的運(yùn)作能力。因此，商業(yè)地塊成交的熱點(diǎn)區(qū)域，往往是較為成熟的核心區(qū)或上述城區(qū)周邊的亞核心區(qū)。

　　而隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊投放市場，下半年北京商業(yè)用地交易回暖幾成定局。北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，截至7月23日，位于朝陽區(qū)霞光里區(qū)域的一宗商業(yè)用地已接到4次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，并將于本月末進(jìn)入現(xiàn)場拍賣階段；位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的兩宗大體量商業(yè)用地也將于8月1日起接受報(bào)價(jià)。

　　DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，未來商業(yè)地塊的交易將延續(xù)“郊區(qū)化”的態(tài)勢，即集中在北京城區(qū)周邊相對成熟的區(qū)域，且商業(yè)用地的溢價(jià)率也將逐步回升。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京叫?！吧谈淖　表?xiàng)目，未來北京商業(yè)地塊的交易將變得更理性，商業(yè)用地市場的回暖速度將慢于預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前北京成交的商用項(xiàng)目寫字樓、商鋪中，有七成以上為商住房項(xiàng)目，即商業(yè)立項(xiàng)、卻以住宅的性質(zhì)建設(shè)和銷售的商品房項(xiàng)目。

來源：中國證券報(bào)

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