房地產(chǎn)調(diào)控要扭轉(zhuǎn)價(jià)格一度回漲的趨勢(shì)

　　“以往我們都是發(fā)布最終的一個(gè)研究成果，今天為什么會(huì)發(fā)布這樣一個(gè)中期的研究成果呢？那是因?yàn)槲覀冇X(jué)得目前房地產(chǎn)的形勢(shì)嚴(yán)峻而又復(fù)雜，到了一個(gè)我們必須想想下一步該怎么做的時(shí)候?！?月23日，在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的報(bào)告廳里，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇如是說(shuō)?！吨袊?guó)住房發(fā)展報(bào)告2012中期》的主要作者中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)的調(diào)控難度也在增加，但接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控一定要更有力，甚至需要一種破釜沉舟的精神。

　　上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間

　　倪鵬飛介紹，上半年，面對(duì)日益惡化的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及由此導(dǎo)致的復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作基調(diào)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的方針指導(dǎo)下，在微調(diào)和預(yù)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，堅(jiān)持了房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控不動(dòng)搖，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢(shì)。具體表現(xiàn)在：1.宏觀經(jīng)濟(jì)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在預(yù)設(shè)區(qū)間，有亮點(diǎn)，也有隱憂，但總體下降過(guò)速，超出預(yù)期。2.房地產(chǎn)投資：增幅繼續(xù)大幅回落，影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)合理。3.房地產(chǎn)供求：處在調(diào)控目標(biāo)的區(qū)間，住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過(guò)速，成交量已經(jīng)回暖。4.房地產(chǎn)價(jià)格：住房?jī)r(jià)格同比下降符合目標(biāo)，環(huán)比出現(xiàn)反彈，房?jī)r(jià)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)。5.房地產(chǎn)金融：住房金融總體增長(zhǎng)穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過(guò)快增長(zhǎng)和違約積聚的隱憂。6.住房用地：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，保障性住房用地應(yīng)保盡保，但是土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌過(guò)速，未來(lái)價(jià)格將面臨反彈的壓力。7.保障性住房按計(jì)劃實(shí)施，開(kāi)發(fā)資金缺口較大。

　　上半年市場(chǎng)走勢(shì)偏離調(diào)控目標(biāo)，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場(chǎng)恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實(shí)際作用導(dǎo)致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。倪鵬飛認(rèn)為，雖然今年以來(lái)貨幣政策進(jìn)入適度微調(diào)期，央行既降存準(zhǔn)率又降息，銀行可貸資金規(guī)模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產(chǎn)資金緊張局面會(huì)得到明顯緩解。一方面，由于時(shí)滯等影響，宏觀政策的微調(diào)還沒(méi)有通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制影響到房地產(chǎn)供求層面；另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款仍強(qiáng)調(diào)差別化政策；與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸政策微調(diào)影響有限。6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)市場(chǎng)影響最及時(shí)和直接的個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11%，增速比上季度末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　2012年上半年，為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅(jiān)定不移地繼續(xù)加大政策實(shí)施力度，多次重申抑制不合理需求，堅(jiān)持限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。但倪鵬飛認(rèn)為，在具體操作上仍存在有待完善的問(wèn)題：1.總體政策有待縝密。當(dāng)宏觀政策調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，且調(diào)控方向與住房調(diào)控方向不一致時(shí)，針對(duì)兩者沒(méi)有選擇好有效定向和隔離的手段和工具。2.行政調(diào)控有待完善。沒(méi)有完善房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并予以制度化和長(zhǎng)期化。第一，針對(duì)2011年調(diào)控目標(biāo)沒(méi)實(shí)現(xiàn)的沒(méi)有追究責(zé)任；房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制還沒(méi)有兌現(xiàn)；第二，2012中央有關(guān)部門(mén)沒(méi)有延續(xù)去年的各城市確定調(diào)控目標(biāo)的要求，使得問(wèn)責(zé)制無(wú)法實(shí)施；第三，針對(duì)一些城市微調(diào)調(diào)控政策，包括變相放松限購(gòu)或者實(shí)行土地炒作，僅采取制止措施，沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任追究。3.預(yù)期管理沒(méi)跟上。盡管從嚴(yán)調(diào)控的政策沒(méi)有改變，但是，一方面，面對(duì)宏觀政策微調(diào)的過(guò)度解讀，放松調(diào)控的市場(chǎng)傳言，有關(guān)部門(mén)回應(yīng)還不夠清晰和有力；另一方面，尤其是在宏觀政策微調(diào)初期，有關(guān)從嚴(yán)調(diào)控不放松的表態(tài)不夠頻繁和堅(jiān)決。給個(gè)別媒體留下炒作的空間，給市場(chǎng)留下想象的空間。4.信貸政策無(wú)差異改變。事實(shí)上，首套房?jī)?yōu)惠并不能從實(shí)際意義上刺激太多剛性需求，即便改變政策，按照調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該在房?jī)r(jià)理性回歸到一定程度（比如房?jī)r(jià)下降10%以后），此前兩次降息均采用無(wú)差異同比例降息（包括公積金），二次降息時(shí)“要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，無(wú)疑發(fā)出了一個(gè)房貸降息的信號(hào)，是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變的主要原因。5.稅制改革試點(diǎn)不積極。2012年3月22日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確，今年要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。但是，到目前為止，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息遲遲未見(jiàn)，這在一定程度上尤其影響市場(chǎng)預(yù)期。

　　只要下半年政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)仍有望趨向價(jià)格緩慢下降

　　倪鵬飛給記者做出了這樣的判斷，基于宏觀大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)短期基本面的判斷：宏觀政策微調(diào)奏效，關(guān)鍵動(dòng)力比較有力，從而為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件；剛性需求有所釋放，開(kāi)發(fā)商面臨庫(kù)存與資金雙重壓力，樓市整體供大于求。倪鵬飛認(rèn)為：盡管2012年6月，房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)偏離“軟著陸”的調(diào)控目標(biāo)的趨勢(shì)，只要下半年政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)調(diào)整仍有望趨向價(jià)格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。如果政策不是十分有力，基于各方博弈，下半年也存在價(jià)格溫和回升，成交量繼續(xù)增加的可能性。

　　2012年下半年住房市場(chǎng)發(fā)展仍存在風(fēng)險(xiǎn)。原因何在？倪鵬飛指出，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不是市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生的，而主要通過(guò)行政高壓手段實(shí)現(xiàn)；也不是理性的市場(chǎng)力量的作用，而主要是由于非理性的預(yù)期改變所導(dǎo)致的，基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性。1.報(bào)復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣。2.資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，下半年住房市場(chǎng)調(diào)控存在很大的復(fù)雜性。倪鵬飛指出，下半年，針對(duì)市場(chǎng)主體和政策本身，中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多復(fù)雜的矛盾：1.中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的操作方向相反。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，寬松的貨幣政策最終要傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上去，增加了從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的難度。2.地方政府財(cái)政吃緊與支出增加。3.開(kāi)發(fā)商資金斷裂與得到資金不降價(jià)。4.需求者買(mǎi)漲不買(mǎi)落，預(yù)期變化較快。

　　以往的調(diào)控要從嚴(yán)執(zhí)行，現(xiàn)行的和即將執(zhí)行的要細(xì)化

　　也正是由于以上存在的種種問(wèn)題，倪鵬飛指出，下半年基本目標(biāo)：爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)的雙雙“軟著陸”：在價(jià)格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢(shì)，使之重新回到總體回落的方向上來(lái)；在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。

　　倪鵬飛給出的建議是：第一，要繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)10號(hào)文件），國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)。第二，近期國(guó)務(wù)院組織檢查各地落實(shí)政策的情況，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)適時(shí)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，主流媒體加大力度，積極宣傳和引導(dǎo)預(yù)期。第三，國(guó)務(wù)院在近期內(nèi)應(yīng)迅速出臺(tái)一些新的措施，以實(shí)際調(diào)控行動(dòng)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

　　在更加詳細(xì)的建議中，倪鵬飛強(qiáng)調(diào)，要增加調(diào)控部門(mén)，完善協(xié)調(diào)機(jī)制。建議將原來(lái)的7部委擴(kuò)展成8部委，增加新聞宣傳主管部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)新聞?shì)浾摰囊龑?dǎo)和監(jiān)管；成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的領(lǐng)導(dǎo)小組或?qū)ｉT(mén)委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)決策和聯(lián)合行動(dòng)。此外，一定要完善調(diào)控目標(biāo)，完善問(wèn)責(zé)機(jī)制。

　　在金融政策方面，倪鵬飛建議，取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策。建議有關(guān)部門(mén)（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)）牽頭并在盡可能短的時(shí)間里建構(gòu)有效的資金細(xì)分平臺(tái)。實(shí)施房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長(zhǎng)目標(biāo)的區(qū)間控制。按照一定比例（如房地產(chǎn)商業(yè)貸款與保障性住房貸款6?4），實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。實(shí)施差別利率制度：第一，取消“商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率”，二套房的貸款利率提升至基準(zhǔn)利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，實(shí)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自動(dòng)上浮普通行業(yè)貸款0.5個(gè)百分點(diǎn)的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個(gè)百分點(diǎn)的制度。繼續(xù)限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3%；停止三套房貸款。繼續(xù)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)審核借款人，暫未有新的調(diào)整。

　　倪鵬飛同時(shí)建議，取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道。在開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快建快銷。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 作者：張守營(yíng)

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