北京市地價明跌暗漲 樓價上升預期增強

　　進入7月，隨著北京萬柳、舊宮等高溢價地塊的出讓，因地價上漲而生的樓價上升預期增強。與此同時，北京市國土資源局以下簡稱“北京市國土局”發(fā)布消息稱，今年上半年北京住宅用地樓面單價為4528元/平方米，比去年下半年下降了15%，成交價格回歸到2009年前期水平。

　　對此，坊間多有質疑。而北京地價究竟是漲是跌，已成為影響北京未來房價走勢的真命題。

　　“看到那個數據，我也愣了。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰對這個數據感到驚訝，他的印象里北京土地的價格并沒有下降。

　　陳云峰說，2009年北京土地的供應主要在四環(huán)至五環(huán)之間，而現在的土地供應都在六環(huán)沿線了，即使價格接近，也沒有太多可比性。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說，上半年截至6月底只成交了8塊住宅用地，北京市國土局的計算方法不太合理，不能說明土地價格的變化。遠嘉經紀策劃研究中心研究總監(jiān)孟奇亦表示，“還是應該拿同區(qū)位、規(guī)劃條件類似的土地進行比較更好?！?

　　同質地價遠高2009年

　　記者在北京市土地整理儲備中心網站上，找到近年來土地供應較多的房山長陽和亦莊兩個區(qū)域的成交信息，對比發(fā)現，北京市土地出讓底價在悄然上漲，而成交均價方面，雖然溢價率有所降低，但依然高于2009年的成交價。

　　以房山區(qū)長陽鎮(zhèn)為例，2009年6月18日成交的長陽鎮(zhèn)稻田村村南住宅地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積為60998.77平方米，起始均價為1367.16元/平方米，成交均價為2196.77元/平方米，溢價率達60.68%。今年1月20日以底價成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)二類居住地塊，規(guī)劃建筑面積為195851平方米，成交均價為4483元/平方米。時隔一年半，后者均價為前者的兩倍，考慮到后者區(qū)位略優(yōu)于前者，至少可判定地價并未明顯下降。

　　再以亦莊為例，2009年12月2日成交的亦莊辦公、商業(yè)及居住類地塊，建筑面積為233947平方米，成交均價為1059.98元/平方米。2012年上半年，宅地成交當中亦有兩塊位于亦莊區(qū)域，均為底價成交，樓面價分別為1639元/平方米、1752元/平方米。

　　從這兩例同區(qū)域、相似產品的地塊比較可以看出，雖然今年上半年土地多以底價成交，但實際上成交價依然遠高于2009年水平，而北京市國土局也悄然提高了土地起始價。

　　實際上，不用對比2009年，就能看出土地起始價的明顯漲幅。今年初成交的來廣營地塊，底價為23.7億元，樓面地價12523元/平方米，而去年底以底價成交的另一幅來廣營地塊，樓面地價僅為10807元/平方米。一個月內同區(qū)域同質地塊底價上漲幅度就達16%。

　　“起始地價每年都在上漲。”郭毅說，根據規(guī)定，50%是土地溢價的上線，為了不超過這個溢價率，北京市國土局提高了土地拍賣的起始價。業(yè)內人士指出，這樣一來，土地溢價率降低了，上半年的土地流標、流拍增多也找到了原因，同時房價上升的剛性成本也增加了一個因素。

　　配建抬高樓面地價

　　“除了底價上升，開發(fā)商的開發(fā)成本也在上升?！惫惚硎荆┠昃幼∮玫氐呐浣娣e也在擴大，也在無形中增加了土地的樓面地價?！耙ヅ浣娣e，算出可售商品房面積，才能得出真正的土地價格。”陳云峰告訴記者。

　　“目前公開的信息里無法掌握公共配建的面積，只有土地出讓合同里才會寫清?！惫阏f，如果看不到土地出讓合同，就沒法算出實際可售用地。此外，由于近些年國家加大開發(fā)保障性住房力度，很多地塊在出讓時要求配建保障房，并對保障房質量有一定要求，這也是抬高可售商品房樓面地價的原因。

　　“所以，土地價格根本就沒有降下來?！睒I(yè)內人士認為，所謂地價回歸，只是官方按照自己的算法，向外界發(fā)布的一種說法。

　　業(yè)內人士回憶，2009年的房地產市場，無論是樓市還是土地市場，都處于一個癲狂的狀態(tài)，土地方面常常會出現溢價率200%~300%的情況，地價和房價已經處于一個高點。在這樣的背景下，國家在2010年至2012年陸續(xù)出臺了各種調控政策，希望能將地價和房價控制在合理范圍內，即便是北京市上半年土地價格回歸到2009年水平，也只是維持在原有的高點。而從案例比較來看，不僅沒能維持在2009年的水平，實際上部分同區(qū)域同質地塊價格還高于2009年。

　　地王歸來

　　“4月份樓市成交回暖，土地市場的回暖是7月份才顯現的?！惫阏f，所以上半年的數據還不足以證明土地價格的全面上升。

　　進入7月，北京市的熱點地塊帶動了土地市場的復蘇，其中備受矚目的萬柳地王出現后，各地塊均高價成交。僅7月17日，就進賬36.7億元。7月17日，位于大興舊宮的居住用地、商業(yè)金融用地項目也以45%的溢價率成交。該地塊建筑規(guī)劃面積為138212平方米，起始價為151680萬元，起拍均價為10974元/平方米，成交價22億元，成交均價15918元/平方米。

　　而去年9月1日，萬科拿的大興舊宮區(qū)域同質地塊，起拍樓面地價僅為6928元/平方米，成交價9843元/平方米；去年12月21日，葛洲壩以底價拿的舊宮地塊起拍樓面地價也僅為8427元/平方米。三組數據比較下來，可以看出，僅一年的時間，舊宮地價就至少上漲了三成。

　　據北京市國土局公布的數據核算，截至7月17日，北京市住宅用地僅成交13塊，總土地出讓金卻高達142.6億元。

　　“我不太能理解為什么價格這么高，企業(yè)還敢拿地?！币晃粯I(yè)內人士表示擔憂，她認為下半年市場還并不是非常明朗，現在貿然高價拿地會給企業(yè)帶來風險。而另一業(yè)內人士則認為，這是政府的“饑餓療法”在起作用，這兩年住宅用地放量并不多，而大公司手里尚有存量土地，面對土地市場相對理性，對于一些小企業(yè)來說，手里沒地，“公司就要面臨解散”。所以，它們對土地是非?？释?。

　　房價難再跌

　　一位經濟學家告訴記者，限制土地供給量和控制土地招拍掛底價，是地方政府實現土地出讓利益最大化的兩個重要手段，更能直接對房地產市場產生影響。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從下半年土地市場走勢來看，由于與計劃相差甚遠，全年度供地計劃不能完成，土地儲備入不敷出已成定局。但基于市場不斷轉好的走勢，下半年政府應會逐漸加快住宅用地的出讓速度，房企出于資金鏈情況以及市場情況轉好的預期，對于拿地的意愿也將不斷增強，供需雙方的積極態(tài)度將使得下半年土地市場開始逐漸活躍。

　　業(yè)內人士認為，土地價格是房價的剛性支撐，房價幾乎不可能再跌，下半年可能不會大漲，但隨著近期土地的入市，未來一兩年內，房價還將持續(xù)走高。

來源：中國房地產報

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