樓市回暖猶如“及時(shí)雨” 房企悄悄趟過(guò)“資金底”

　　受國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)影響，18日房地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌滬深兩市。中國(guó)證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，繼銷售回暖、流動(dòng)性放松后，一些開(kāi)發(fā)商的資金壓力已經(jīng)得到極大緩解。雖然銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放仍然謹(jǐn)慎，但在執(zhí)行層面上開(kāi)發(fā)貸的申請(qǐng)和審批已有放松跡象。盡管7月房地產(chǎn)行業(yè)還將迎來(lái)超過(guò)500億元的信托兌付洪峰，但在成交持續(xù)回暖和銀行信貸環(huán)境漸寬松的底氣下，房企似乎已經(jīng)趟過(guò)“資金底”，現(xiàn)金流明顯好轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于資金壓力減輕，未來(lái)市場(chǎng)上降價(jià)跑量的項(xiàng)目料將減少，而“手有余糧”的開(kāi)發(fā)商或?qū)⒓訌?qiáng)在土地市場(chǎng)的投入。

　　銷售回款如“及時(shí)雨”

　　自今年3月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商不斷以降價(jià)跑量的策略去除樓市庫(kù)存。尤其是5、6月份剛需入市帶來(lái)銷售釋放，更加快了開(kāi)發(fā)商的資金回流。再加上信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)、股權(quán)交易增多，開(kāi)發(fā)商融通資金的能力得到極大提升。

　　“現(xiàn)在的資金壓力比以前好些了，主要就是銷售回款比較好，尤其是上半年的銷售情況不錯(cuò)?！苯?jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要集中在北方地區(qū)的一家上市房企董秘在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)直言，“今年按揭貸款的發(fā)放速度比去年快，包括公司直接收到的現(xiàn)金和按揭款回款都好于去年?！?

　　今年一季度地產(chǎn)銷售陷入全行業(yè)低迷之際，大部分地產(chǎn)人士并沒(méi)有預(yù)料到二季度銷售能夠取得如此迅速的反彈。尤其是5、6月份樓市熱銷，令不少開(kāi)發(fā)商收復(fù)了半年度經(jīng)營(yíng)“陣地”。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，如果剔除年底集中過(guò)戶所導(dǎo)致的12月銷售突增這一因素后，今年6月全國(guó)6381.88億元的商品房銷售額已經(jīng)超過(guò)此前樓市火爆時(shí)期的月度銷售額，創(chuàng)下近五年以來(lái)的月度銷售新高。已經(jīng)披露上半年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的22家標(biāo)桿房企半年度銷售額突破4000億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)了14%。

　　進(jìn)入7月，樓市成交量依然保持不斷上漲的態(tài)勢(shì)。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市成交量再現(xiàn)增長(zhǎng)，合計(jì)成交高達(dá)12.99萬(wàn)套，較6月同期增長(zhǎng)了13.4%，創(chuàng)下本輪樓市調(diào)控以來(lái)的成交新高。

　　“開(kāi)發(fā)商資金壓力最緊張的時(shí)候在今年一季度。”中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，一季度很多房企的銀行貸款到期，而新貸款還沒(méi)有審批下來(lái)，再加上銷售回款不足，是行業(yè)最低迷的時(shí)刻?！艾F(xiàn)在銀行信貸有所松動(dòng)，間接資金來(lái)源增多，銷售回款加快，房企資金周轉(zhuǎn)的壓力已經(jīng)不像以前那么大了?！睏钌黉h直言。

　　除了銷售回款外，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)所帶來(lái)的資金回流也讓部分開(kāi)發(fā)商得到些許喘息?！氨据啒鞘姓{(diào)控主要是中小型開(kāi)發(fā)商受到了沖擊，而大型房企受到的傷害比較小?！睏钌黉h指出，大型房企中受到?jīng)_擊比較大的是綠城，該公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)資金過(guò)度。僅在今年6月，綠城便宣布了兩起重大合作。公司分別牽手九龍倉(cāng)和融創(chuàng)中國(guó)，涉及資金分別約51億元港幣和33.7億元人民幣。

　　近期，市場(chǎng)上房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也有所增多。為拓寬融資渠道，臥龍地產(chǎn)也于近期將持有的武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司40%股權(quán)作價(jià)1億元轉(zhuǎn)讓。依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓融通資金，成為開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力的又一手段。

　　信貸環(huán)境悄然改善

　　在連續(xù)降息之后，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸成本得到明顯改善。中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，盡管行至年中、樓市回暖，大多數(shù)銀行并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策和額度進(jìn)行調(diào)整，但是在執(zhí)行層面上，以優(yōu)質(zhì)房企為主的開(kāi)發(fā)貸已有所放松。

　　“我們行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的政策最近沒(méi)有變化，還是重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶，優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目以及保障房項(xiàng)目?！蹦硣?guó)有大型銀行分行的信貸負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前該行主要按照客戶需求驅(qū)動(dòng)的原則，在總量約束的基礎(chǔ)上，對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)特征的大中型公司類客戶實(shí)施差別化的授信審批流程?！安贿^(guò)現(xiàn)在全行對(duì)整體授信的時(shí)效性要求有所提高，主要提高集團(tuán)客戶授信組織效率。”該人士直言。

　　“現(xiàn)在對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商貸款主要以退出為主，新增貸款就更小心了?！币晃怀巧绦胸?fù)責(zé)貸款審核的人士表示，“這幾年我們的策略都是做大客戶，主要是小客戶的不良率太高，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，面對(duì)調(diào)控出現(xiàn)不良貸款的概率較高?！?

　　雖然銀行表示沒(méi)有放寬開(kāi)發(fā)貸，但是在執(zhí)行層面上，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款審批速度已有所加快。北京地區(qū)某中型房企的負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“目前按揭貸款的審核速度已經(jīng)回到正常水平，大概15-20天左右就能發(fā)放下來(lái)，而去年下半年開(kāi)發(fā)商很多時(shí)候都不能確定貸款審批的時(shí)間。不僅是按揭貸款，與前段時(shí)間相比，開(kāi)發(fā)貸的審批也已經(jīng)加快。”該人士透露，目前北京地區(qū)有很多銀行對(duì)房企開(kāi)發(fā)資本金的要求放寬了，這就意味著貸款門(mén)檻已經(jīng)降低。“整體上看，銀行信貸的確比以前寬松，不僅是審批速度，在申請(qǐng)貸款時(shí)也更容易一些?！?

　　事實(shí)上，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源來(lái)看，信貸資金在地產(chǎn)商資金來(lái)源中的占比正在不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示，6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款為1295.41億元，占全部開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重為14.14%，而這一比重在年初為22.02%。企業(yè)自籌資金、其他資金和訂金及預(yù)付款的占比則有所提升。

　　除了銀行信貸，一些中小房企還將目光投向了信托等其他渠道。近幾年，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融通了大量資金，這也使得今年成為信托兌付的集中期。國(guó)泰君安研究報(bào)告顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)到504億元。

　　“我們公司在前年和去年上半年做了一些信托融資。今年3月、6月有兩個(gè)還款高峰，下半年還有一些，但是主要還款期已經(jīng)過(guò)去?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示，目前有信托兌付壓力的主要是中小型開(kāi)發(fā)商。國(guó)泰君安分析師李品科也表示，一些前期經(jīng)歷了快速擴(kuò)張、但周轉(zhuǎn)相對(duì)較慢、開(kāi)發(fā)周期與行業(yè)同步的區(qū)域性中等開(kāi)發(fā)商對(duì)信托依賴度更高，兌付風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更大。

　　降價(jià)項(xiàng)目大幅減少

　　銷售回款增加、資金壓力減輕，讓不少開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)“信心大增”。從近期市場(chǎng)情況來(lái)看，房企又開(kāi)始出手拿地，而降價(jià)打折促銷的樓盤(pán)卻在大量減少。業(yè)內(nèi)人士指出，這些現(xiàn)象表明開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流已經(jīng)大幅好轉(zhuǎn)，這也將影響企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略。

　　上半年招商地產(chǎn)在13個(gè)城市有34個(gè)樓盤(pán)在售，完成簽約金額和認(rèn)購(gòu)金額均大幅超過(guò)半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。對(duì)此，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，為了確保市場(chǎng)穩(wěn)定，短期內(nèi)房地產(chǎn)政策不會(huì)有大變動(dòng)，而貨幣政策將持續(xù)利好房地產(chǎn)。未來(lái)市場(chǎng)需求依然相對(duì)旺盛，公司將緊抓去庫(kù)存。

　　正是由于“手有余糧”，一些開(kāi)發(fā)商也將目光移向了土地市場(chǎng)?！耙怯绣X(qián)的話，遇到合適的地塊就可以多拿一些地?！北本┮晃婚_(kāi)發(fā)商坦言，“盡管有些地塊交易比較熱，但大部分土地的價(jià)格還沒(méi)有起來(lái)，現(xiàn)在是比較好的拿地時(shí)機(jī)?！?

　　金地集團(tuán)則計(jì)劃在三季度推出近百萬(wàn)平方米的新增可售資源。金地集團(tuán)董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理許亞峰表示，公司2012年可供銷售房源約為413萬(wàn)平方米，其中新推盤(pán)面積約為213萬(wàn)平方米，上下半年新增推盤(pán)面積分別占25%和75%。許亞峰認(rèn)為，下半年市場(chǎng)將迎來(lái)新增供應(yīng)高峰。由于預(yù)期土地價(jià)格適度回落，企業(yè)信心小幅修復(fù)，三季度土地市場(chǎng)將出現(xiàn)較好投資機(jī)會(huì)。

　　“當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流情況好了很多，已經(jīng)能夠控制銷售。目前基本沒(méi)有降價(jià)的項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)小漲，這就證明開(kāi)發(fā)商的資金壓力已經(jīng)不大了，否則不會(huì)出現(xiàn)這種情況?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉直言，在開(kāi)發(fā)商銷售回暖比較明顯，融資渠道暢通的情況下，未來(lái)房企拿地的積極性將加大，打折項(xiàng)目也會(huì)大量減少。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)看，盡管房?jī)r(jià)同比下降城市數(shù)量有所增加，但環(huán)比上漲城市也在增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家表示，必須繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為長(zhǎng)期政策，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈。這一消息公布后，二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而跌。截至18日收盤(pán)，金地集團(tuán)、云南城投、首開(kāi)股份等公司股價(jià)跌幅居前。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。市場(chǎng)銷售是否還會(huì)保持5、6月份的火爆場(chǎng)面，將成為影響開(kāi)發(fā)商決策的最大變量。

　　從目前來(lái)看，在銷售復(fù)蘇后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)樓市保持著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，也在加強(qiáng)現(xiàn)有產(chǎn)品的去化速度。張大偉認(rèn)為，受新開(kāi)工數(shù)據(jù)觸底的影響，今年7、8月樓市淡季推盤(pán)量會(huì)比較小。全年成交量最高點(diǎn)出現(xiàn)在9月、10月、11月的可能性非常大，下半年市場(chǎng)成交量將會(huì)超過(guò)上半年。不過(guò)，張大偉也指出，目前成交量有可能繼續(xù)放大20%左右，但恢復(fù)到2009年-2010年時(shí)成交水平的可能性很小，未來(lái)房?jī)r(jià)即使上漲，幅度也不會(huì)很大。

來(lái)源：中國(guó)證券網(wǎng) 于萍 張敏

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