房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握好“度”

　　“想要同時實現(xiàn)穩(wěn)增長和控房價兩個目標，就要把握好政策調(diào)整的度?！?月28日在河南鄭州召開的2012年省區(qū)市發(fā)展研究中心主任座談會上，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在作專題發(fā)言時這樣表示，“要堅決遏制投機性購房需求，同時釋放自住型和改善型的購房需求;要改善住房供給結(jié)構(gòu)，防止下一階段性或區(qū)域性的住房供給不足;更為重要的是要控制好利率、信貸規(guī)模和首付比例?！?/p>

　　住房市場發(fā)生了明顯變化，交易量明顯上升

　　自今年3月份開始，國內(nèi)住房市場發(fā)生明顯變化。任興洲依據(jù)五個指標進行了說明。

　　一是全國商品房銷售面積較快上漲。4、5月份，無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出現(xiàn)明顯的上升。進入6月份，幾個主要城市的新建商品住宅交易量增長更快，從6月4日到24日20天內(nèi)，北京總成交面積同比上漲了55.5%。與限購城市相比，一些非限購城市銷售面積上升幅度相對較小。

　　二是新建商品房的銷售價格有所變化。5月份，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有43個，價格環(huán)比上漲的城市有6個。再從70個大中城市中選取有代表性的10個限購城市進一步分析可以看出，雖然整個住房市場價格同比仍呈下降趨勢，但一些重點城市的價格已出現(xiàn)環(huán)比和同比有所上升的趨勢。

　　三是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲30%，同比上漲18%，變化較大。這其中包含著地區(qū)差異，從東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，東部雖然投資規(guī)模較大，但房地產(chǎn)投資的增幅較低，上漲比較快的是中部和西部地區(qū)。

　　四是土地交易量和土地出讓金增幅都有所加快。從4月份開始，連續(xù)兩個多月，一些城市的土地交易量都出現(xiàn)了上升，土地出讓金走高，甚至部分城市出現(xiàn)了新 “地王”。“地王”的出現(xiàn)對部分城市的土地市場交易量又產(chǎn)生了拉動作用。

　　五是商品房庫存量仍然較大。即使按照現(xiàn)在較快的銷售速度，去庫存也需要一定的時間。但需要注意的是，一些限購城市的商品房庫存水平的指標已經(jīng)從階段性的高點開始回落。

　　多種因素導致住房市場的變化

　　為什么近期住房市場會出現(xiàn)這么多的變化?任興洲認為，這首先要歸結(jié)為開發(fā)商這一段時間以來的“以價換量”取得了明顯成效。在一系列調(diào)控政策的作用下，一批大中城市的郊區(qū)房價有所下降，同時市中心的房價不再持續(xù)上漲，議價空間也有所增加，這些因素促使住房的剛性需求得以釋放，表現(xiàn)在中小戶型、中低價位的住房銷量增加?？梢哉f，剛性需求的釋放是這一輪交易量上升的主要支撐因素。

　　其次，近期的政策變化對住房市場回升起到了很大的推動作用。一方面，降息政策以及利率市場化都釋放出了很強的信號，不僅對消費購買力有所支撐，更重要的是市場解讀為是住房政策放松的信號。還有存款準備金率的連續(xù)下調(diào)，流動性的增加都對市場產(chǎn)生了較大的影響。在此基礎(chǔ)上，一些銀行的利率優(yōu)惠程度明顯提高，一些地區(qū)購房利率出現(xiàn)了9折、8.5折甚至8折的優(yōu)惠;還有些地區(qū)對購房首付比例進行了調(diào)整，降至三成、甚至兩成。這些因素的調(diào)整，不僅帶動了商品房交易量的變化，還導致消費者的購房預期發(fā)生了改變。

　　再者，部分地方政府的政策微調(diào)對市場也產(chǎn)生了一定的作用，目前已有多個城市出臺了程度不同的住房微調(diào)政策。內(nèi)容包括：下調(diào)首套購買的首付比例、減免購房的相關(guān)費用;提高公積金的貸款額度、減免購房稅以及對個人購買精裝房進行獎勵等;還包括對普通商品房標準的調(diào)整，對土地出讓條件的松綁等等，這些政策調(diào)整也刺激了購房者的購買行為。

　　此外，任興洲認為，去年基數(shù)較低和當前的季節(jié)性因素也對購房產(chǎn)生影響。她認為，去年40多個城市實行嚴格限購，使房地產(chǎn)交易量、價格、土地出讓的數(shù)值都較低。因此與去年較低的基數(shù)相比，今年的數(shù)值就顯得比較高。另外，因為每年4、5月份以后，結(jié)婚、入學、入托，以及就業(yè)的高峰期到來，這些因素也會促使購房需求增加。

　　當然，她認為目前住房市場的神經(jīng)還是很脆弱的。當相關(guān)政策出現(xiàn)了變化，“地王”又重新出現(xiàn)，再加上剛需釋放促使交易量上升，部分樓盤價格上漲，這種現(xiàn)象又會反過來刺激一批消費者，他們擔憂房價會繼續(xù)上漲因而出現(xiàn)恐慌性購買。因此，目前購房者對市場預期的變化也值得關(guān)注。

　　在堅持住房調(diào)控政策的前提下，房價不易出現(xiàn)大幅反彈

　　“房價反彈的可能性仍然存在?！睂ξ磥矸績r的走勢任興洲做出了這樣的判斷，“如今流動性依然較強，通脹率還保持在3%左右，居民儲蓄存款也在尋找投資的渠道。這些都是導致房價反彈的因素?！?/p>

　　那么，樓市是否會出現(xiàn)類似2009年的大反彈?任興洲認為，如果緊持住這一輪的住房調(diào)控政策不變的前提下，不易出現(xiàn)房價大幅度反彈。

　　一是目前中央仍強調(diào)堅持對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不變;二是遏制投機需求仍然是當前的主要任務，限購政策并未完全放寬;三是貨幣政策仍然保持穩(wěn)健，這不同于2009的貨幣寬松狀況;四是通脹的壓力依然存在，房價大幅反彈不利于對通脹的控制。

　　“近期，中央提出要將“穩(wěn)增長”放在更加重要的位置，但同時溫總理在各地視察和調(diào)研中也強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購政策。并且要采取有效措施促進普通商品房的建設、供給?！比闻d洲分析說，“實際上釋放的信號仍然是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，實行差別化的住房信貸和稅收政策?！?/p>

　　當前的政策微調(diào)需把握好“度”

　　當前住房調(diào)控面臨的難題在于要同時實現(xiàn)“穩(wěn)增長”和“控房價”的任務。對于如何解決這個“兩難”問題，任興洲表示最重要的是把握好政策調(diào)整的“度”。對此，她分別給出了短期和中長期的政策建議。

　　短期內(nèi)，一是要支持自住型住房需求，堅決遏制投機性需求，繼續(xù)對部分城市實施限購政策。這需要將一些房價上漲較快，房價水平較高的城市的限購政策進一步常態(tài)化和法制化。以杜絕短期政策結(jié)束后房價恢復反彈誘發(fā)大量的投機行為。

　　二是要控制好利率、信貸和首付比例。這是防止房價反彈的關(guān)鍵因素。因為，不同的利率水平對一個家庭的購買能力有很大的影響、不同的首付比例決定著家庭財富的積累周期，因此在確定利率和首付比例的相關(guān)政策時，更要全面考慮。一方面要防止各種優(yōu)惠政策的疊加效應促使房地產(chǎn)市場快速升溫;另一方面對自住型的需求和改善性的需求要給予必要的支持，避免打壓正常需求。

　　三要建立平穩(wěn)的住房供給機制，防止出現(xiàn)階段性或區(qū)域性的住房供給不足。任興洲建議各地依據(jù)市場的合理需求量供應土地，保證土地供應和需求之間達成相對的平衡。不僅如此，還要繼續(xù)重視保障房的建設和分配問題，解決當前突出的住房矛盾。

　　四要正確認識房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的拉動作用。當前房地產(chǎn)投資增速放緩，從中長期看，房地產(chǎn)投資增長速度的逐步回落具有內(nèi)在的合理性。同時，也要防止短期內(nèi)房地產(chǎn)投資下滑速度過快對經(jīng)濟增長的沖擊，及時做出一些政策的預調(diào)和微調(diào)。

　　另外，形成合理的市場預期非常重要。任興洲建議中央政府進一步釋放明確的政策信號和導向，防止輿論對當前形勢和政策的過度解讀、誤讀和故意炒作。同時，她認為地方政府的微調(diào)政策應與中央調(diào)控政策大體保持一致。以避免地方過度突破政策界限的情況蔓延到全國，帶來不必要的負面影響。

　　從中長期來看，她認為應進一步建立和完善住房的法律法規(guī)體系，加強城市住房建設的總體規(guī)劃，加快住房信息系統(tǒng)的建設。同時，加快推進房產(chǎn)稅的試點工作。

　　另外，她還建議借鑒國外的一些經(jīng)驗，對房地產(chǎn)消費貸款采取固定利率的模式。這樣可以使消費者有一個非常穩(wěn)定的利率預期，可以避免投機者利用利率的變化進行投機和炒作。

來源：中國經(jīng)濟時報

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