房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高 市場(chǎng)份額提高

2003年至2011年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最快的9年，也是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的9年。包括萬科、保利、招商、金地、恒大、綠地等一大批品牌房企迅速成長(zhǎng)為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，大企業(yè)所占的市場(chǎng)份額也得到顯著提升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率從2003年的13.52%增長(zhǎng)至2011年的28.05%。

“大企業(yè)特別是那些全國(guó)性房企市場(chǎng)占有率提高，是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。特別是當(dāng)前調(diào)控持續(xù)的局面下，中小房企生存愈發(fā)困難，大房企則在融資、定價(jià)等方面有其靈活性一面?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，房企在當(dāng)前市場(chǎng)下，更應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、營(yíng)銷、產(chǎn)品、融資等方面積極創(chuàng)新，才能抓住這波調(diào)控帶來的行業(yè)整合機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)份額提高

近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”在天津發(fā)布“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果天津”。該研究成果顯示，自2004年首次發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”開始，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度一直在不斷提高。百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率從2003年的13.52%增長(zhǎng)至2011年的28.05%，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額均值也從2003年的10.37億元增長(zhǎng)至2011年的165.83億元，9年間增長(zhǎng)了15倍。

據(jù)了解，在天津，這種行業(yè)集中度提高的趨勢(shì)同樣明顯。截至2011年已有36家百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入天津，2011年天津企業(yè)銷售量排行榜前10名中，萬科、保利、富力、遠(yuǎn)洋、天房、首創(chuàng)、恒大等百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)了7個(gè)位置。按照銷售金額計(jì)算，百?gòu)?qiáng)房企在天津的市場(chǎng)占有率達(dá)到47.21%。

中國(guó)指數(shù)研究院天津研究總監(jiān)鐘文輝則對(duì)新金融記者表示，除了百?gòu)?qiáng)房企相對(duì)其他中小房企市場(chǎng)份額在提高，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部之間的梯隊(duì)分化也在加劇?！鞍?gòu)?qiáng)房企2011年全年實(shí)現(xiàn)銷售總額1.66萬億元，銷售面積1.67億平方米，同比分別增長(zhǎng)17.5%和11.2%，均高于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)左右。2011年銷售額在700億以上的百?gòu)?qiáng)房企有5家，比上年增加了4家。銷售額前5名企業(yè)銷售額均值同比漲幅超過20%，與其他百?gòu)?qiáng)房企間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大?！辩娢妮x表示，比如萬科2003年的市場(chǎng)銷售額為63億元，市場(chǎng)占有率0.82%，2011年的銷售額增長(zhǎng)至1215億元，增長(zhǎng)了18倍，市場(chǎng)占有率也提高到了2.06%。

萬科天津公司營(yíng)銷總監(jiān)趙彤表示，2004年萬科成交額在96億左右，接近100億。在2010年首次超過1000億，利用差不多六年時(shí)間從100億的公司成長(zhǎng)為1000億的公司。在這個(gè)過程中萬科堅(jiān)持了三個(gè)戰(zhàn)略導(dǎo)向，第一是聚焦城郊接合部，第二是做了客戶細(xì)分和產(chǎn)品品位的研究，成立了產(chǎn)品庫(kù)。第三是工業(yè)化和綠色建筑，萬科的裝修房比例從2004年的20%提高到2011年的80%，實(shí)現(xiàn)了裝修房產(chǎn)業(yè)化?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高謀利時(shí)代，憑借土地升值來獲取項(xiàng)目溢價(jià)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，而更加嚴(yán)格的調(diào)控政策肯定會(huì)繼續(xù)壓抑投資需求，對(duì)房企來說，提高運(yùn)營(yíng)效率，在比較合理的成本之內(nèi)把產(chǎn)品做好才是關(guān)鍵?！壁w彤表示。

　　并購(gòu)規(guī)模加大

除了大房企銷售份額不斷提升外，一些以非房地產(chǎn)為主業(yè)的公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或公司，一些中小房企在調(diào)控中被迫轉(zhuǎn)讓或破產(chǎn)也是行業(yè)集中度提高的重要原因之一。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，共發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗，比2010年增長(zhǎng)65%，顯示出一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至12月上旬，股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。其中以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年的2倍，并購(gòu)金額超過900億元，約為2010年全年的6倍。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松曾經(jīng)公開表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合空間還很大，至少要從1萬家房企整合到1000家。而持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給行業(yè)內(nèi)的資源整合提供了動(dòng)力。

而當(dāng)前堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的政策現(xiàn)狀，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)等機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2011年上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值15.56億元，同比下降3.90%。房地產(chǎn)行業(yè)未來經(jīng)營(yíng)方式向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，也為行業(yè)集中度進(jìn)一步提高創(chuàng)造條件。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)則將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于低位。2012年4月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8711元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，是2011年9月以來的連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比下跌，而同比自公布該數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)下跌，跌幅為0.71%。2012年1-4月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額則同比分別下降13.4%和11.8%。中國(guó)指數(shù)研究院指出，當(dāng)前市場(chǎng)格局與2010年三季度類似，即房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，貨幣政策未全面放開，房?jī)r(jià)下降帶動(dòng)部分剛需入市。若銷量的持續(xù)回升導(dǎo)致價(jià)格明顯上漲，政府有可能出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策，導(dǎo)致今年二季度和2012年全年銷售難有大幅反彈。據(jù)其預(yù)測(cè)，2012年商品房銷售面積將在10.3億-10.6億平方米之間，相比2011年下降3%-6%，商品房銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為5050-5200元/平方米，相比2011年下降4%-6%，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)為7萬億-7.3萬億，相比2011年增長(zhǎng)12.5%-18%。

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