商業(yè)地產(chǎn)：下一輪房地產(chǎn)掘金目標(biāo)?

在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。

新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)

日前，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價(jià)，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價(jià)近3 .3萬元每平方米。6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價(jià)16063元每平米，溢價(jià)率高達(dá)435.5%。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。

2011年以來，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，成為樓市嚴(yán)苛調(diào)控之下的逆市熱襲者。

在杭州，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點(diǎn)”，但2011年下半年開盤的商務(wù)公寓“保利灣天地”項(xiàng)目卻受到極大關(guān)注。一方面，板塊超低開盤價(jià)讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試;另一方面，在嚴(yán)苛的限購環(huán)境下，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。

“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購大背景下的一個(gè)實(shí)例。不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸的商務(wù)公寓以及寫字樓，在本輪樓市調(diào)控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會(huì)資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。

2011年，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會(huì)資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長。

深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達(dá)49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個(gè)項(xiàng)目中，有多達(dá)13個(gè)項(xiàng)目屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的比重高達(dá)48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。

火爆的交易，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價(jià)為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。

房企逆市淘金

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，“2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺(tái)，初步確立了系列產(chǎn)品線?！辈⑶冶硎尽鞍l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)方向?！?/p>

金地地產(chǎn)年報(bào)顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績初顯，開發(fā)與運(yùn)營體系初步構(gòu)建完成。體系建設(shè)和項(xiàng)目經(jīng)營齊頭并進(jìn)，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ)。而未來，金地將在進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。

中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑。

民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會(huì)資金。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，顯示社會(huì)資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的偏愛。

資金進(jìn)入步伐持續(xù)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別完成開發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長44 .7%和31 .6%，同期住宅開發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續(xù)。

從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達(dá)20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個(gè)月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達(dá)到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達(dá)59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率達(dá)到16.1%和23.7%。

分析人士指出，在住宅市場受到嚴(yán)苛調(diào)控的情況下，眾多房企和社會(huì)資本向相近領(lǐng)域傾注資本。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著我國城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價(jià)值洼地”，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%。

在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為繼住宅市場之后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)提醒，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。專家建議，要及早對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，完善現(xiàn)有的供地結(jié)構(gòu)，從源頭防止商業(yè)地產(chǎn)“過熱”，同時(shí)要拓寬投資渠道，改變社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀。

商業(yè)地產(chǎn)隱憂初現(xiàn)

中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫，需要引起重視?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許今天的住宅地產(chǎn)市場就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場?！辈苄駯|說。

商業(yè)地產(chǎn)繁榮，眾多房企“轉(zhuǎn)商”，顯示了住宅調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)寄望于商業(yè)地產(chǎn)來平衡風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金。與此同時(shí)，部分投機(jī)性需求也轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，隱含的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫逐漸顯現(xiàn)。

受資本追捧，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。2011年，深圳一手寫字樓成交均價(jià)為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)C B D區(qū)域，租金價(jià)格最高的國貿(mào)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]寫字樓等寫字樓租金可達(dá)每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿(mào)中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]寫字樓等租金可達(dá)每月每平方米400元至500元。

商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高，無序、過熱發(fā)展可能導(dǎo)致泡沫越吹越大。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到16437萬平米。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達(dá)到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認(rèn)為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷售給了個(gè)人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者，無疑是將巨大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應(yīng)出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求，同時(shí)，要完善城市規(guī)劃、調(diào)整城市建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)，防止商業(yè)地產(chǎn)快速亢奮發(fā)展。

宋丁表示，短期看，要對(duì)“商改住”設(shè)置較為嚴(yán)格規(guī)范的條件，改變商務(wù)公寓無序發(fā)展、替代商品住宅的現(xiàn)狀，將商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅做較為嚴(yán)格的區(qū)分，防止樓市調(diào)控管住了商品住宅、吹大了商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，關(guān)鍵是要和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相協(xié)調(diào)，不能矯枉過正、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜，改變現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖動(dòng)狀態(tài)。

張大偉表示，要限制商務(wù)公寓市場的活躍性并不容易，即便開發(fā)商建的是寫字樓，如果價(jià)格便宜，一樣會(huì)被人當(dāng)住宅用，而動(dòng)用限購手段也會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面效果。因此，要解決這一問題，關(guān)鍵在于政府在出讓土地時(shí)做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)用地產(chǎn)供過于求，最后變相轉(zhuǎn)為住宅。其次，合理設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)中配建商務(wù)公寓的比例，限制商業(yè)地產(chǎn)通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務(wù)公寓。

“商業(yè)地產(chǎn)逐漸吹起的泡沫，既有開發(fā)商資本攪局的因素，也有地方政府"發(fā)展"和"政績"沖動(dòng)?！辈苄駯|表示。

為資本找到新出路

多位專家表示，要抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”，穩(wěn)定樓市調(diào)控成果，從長遠(yuǎn)來看，拓寬投資渠道，破除社會(huì)資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”勢在必行，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀才能得以改觀。

2012年5月，全國多個(gè)樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，部分城市的微調(diào)政策被決策層和市場所接受，杭州等地先前降價(jià)的樓盤出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)、微漲的情況，有分析認(rèn)為“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策已經(jīng)見底，部分專家甚至斷言，買房“窗口”已經(jīng)打開。

宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)欠佳，穩(wěn)增長壓力空前。在此背景下，樓市以成交放量回應(yīng)，資本已經(jīng)躍躍欲試。盡管中央一再表示，樓市調(diào)控政策基調(diào)不變，但是多個(gè)城市的一系列微調(diào)政策和市場的反應(yīng)，讓資本又開始緊盯樓市，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。

張大偉表示，從長遠(yuǎn)看，要使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，關(guān)鍵還是增加投資渠道，讓社會(huì)資本流動(dòng)起來，同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改變地方經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)啟動(dòng)相關(guān)的財(cái)稅體制改革，使地方政府的財(cái)權(quán)事責(zé)相匹配，緩沖地方政府的“賣地”沖動(dòng)。

宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商業(yè)地產(chǎn)，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資?！安还苁巧唐纷≌恼{(diào)控，還是商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，要取得長期的效果，必須為社會(huì)資本找到新的投資領(lǐng)域”，宋丁說，“否則，社會(huì)資本在房地產(chǎn)行業(yè)"打轉(zhuǎn)"的現(xiàn)狀很難改變”。

商業(yè)地產(chǎn)被視為住宅地產(chǎn)之后的最后一根救命稻草，購物中心發(fā)展過快，導(dǎo)致人才極端匱乏，商業(yè)物業(yè)人才泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，反過來惡化了商業(yè)生態(tài)。2011年9月10日，萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理、萬商俱樂部主任楊澤軒感慨，住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)目前猶如冰火兩重天，坦言“商業(yè)地產(chǎn)圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、傭金節(jié)節(jié)攀高”。

一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達(dá)等開發(fā)商之外，一些開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，以出售商鋪為主回籠資金，將購物中心隔成一間間沒有核心商業(yè)形態(tài)的鴿子籠。媒體披露，杭州一些商業(yè)物業(yè)9年間商鋪?zhàn)饨饾q了6倍，售價(jià)漲了5倍，而中西部地區(qū)大城市很多核心地區(qū)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)達(dá)到每平方米4萬元以上的高位，真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。

商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，包括大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)，以購物中心內(nèi)配建的住宅地產(chǎn)回籠資金，名為商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)為住宅地產(chǎn)。一些借商業(yè)地產(chǎn)概念炒作之機(jī)高價(jià)銷售，本質(zhì)上與炒作住宅地產(chǎn)沒有任何區(qū)別，這一部分是商業(yè)地產(chǎn)這杯啤酒中的泡沫，時(shí)間一長就會(huì)消失。

商業(yè)地產(chǎn)趁住宅地產(chǎn)限購之機(jī)洶洶而來，但與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境臉色行事，不容易形成泡沫。在商業(yè)地產(chǎn)早期炒作過后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報(bào)，租金價(jià)格就會(huì)下挫。

持有成本高僅舉一例。住宅地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅久議不決，商業(yè)性用房早有房產(chǎn)稅，按價(jià)或者按租金計(jì)征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等項(xiàng)目中地方政府眼開眼閉。今年情況有所改觀。8月，青島市房產(chǎn)交易中心地稅辦理窗口的一則房產(chǎn)稅繳納通知，給青島低迷的樓市投下重磅炸彈。通知要求，自通知下發(fā)日起，個(gè)人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳應(yīng)繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。今年5月，北京市下達(dá)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。

我國商業(yè)物業(yè)在總體房地產(chǎn)投資中僅占20%不到的比例，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控的視野，不可能在信貸等領(lǐng)域得到優(yōu)待。借商業(yè)物業(yè)炒作土地與住宅地產(chǎn)，受持有成本高、商業(yè)環(huán)境嚴(yán)苛的制約。以商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)的地位，不可能。

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