陳國(guó)強(qiáng)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)重要方向

　　在當(dāng)前樓市面臨嚴(yán)峻調(diào)控的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一道風(fēng)景，或者成為引人關(guān)注的一種現(xiàn)象。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是很多企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、未來(lái)拓展新的戰(zhàn)略空間的一個(gè)重要方向。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我們企業(yè)轉(zhuǎn)型或者拓展企業(yè)自身戰(zhàn)略空間的重要方向，在當(dāng)前它既是規(guī)避調(diào)控、繞開(kāi)土地招拍掛的有效方式，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目相比，我們分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以獲得有別于常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的高額利潤(rùn)，這個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)恐怕至少有五個(gè)方面，首先是城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的利潤(rùn)點(diǎn)。第二是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以及土地轉(zhuǎn)讓的收益，投資運(yùn)營(yíng)商可以自己來(lái)參與二級(jí)市場(chǎng)的投資開(kāi)發(fā)，但是也可以保證一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地給其他企業(yè)參與。第三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售利潤(rùn)。第四是后期管理運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)，和長(zhǎng)期住宅項(xiàng)目相比，是很大的差別。還有一個(gè)最重要的就是土地的增值收益，過(guò)去住宅項(xiàng)目除了暴利，有很大一塊是來(lái)自土地的收益，但是這一塊奶酪對(duì)住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，隨著調(diào)控已經(jīng)被政府拿走了，所以這一塊未來(lái)會(huì)成為有別于常規(guī)住宅項(xiàng)目一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成功的關(guān)鍵在哪里？這恐怕是很多企業(yè)非常關(guān)心的。從上一年的比較可以知道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和常規(guī)的住宅地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)相比，顯然更復(fù)雜，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業(yè)招商，需要銜接好政府企業(yè)資源等等，這是很基本的要求。另外一個(gè)要素是需要做好產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，這個(gè)加法如何來(lái)做，要實(shí)現(xiàn)過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的角度轉(zhuǎn)變，從單純的住宅開(kāi)發(fā)商真正轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合運(yùn)營(yíng)商，如果這兩條不具備，或者準(zhǔn)備的不足、不充分，套入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就充滿風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于投資商和運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)能力，資源整合能力和常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，這個(gè)對(duì)投資商和運(yùn)營(yíng)商是最主要的考慮，如果我們具備這樣的整合能力，區(qū)域城市運(yùn)營(yíng)能力有可能成功，概率比較高，相反的很多轉(zhuǎn)型不成功的企業(yè)帶來(lái)一個(gè)失敗的項(xiàng)目，一個(gè)難以持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目。

　　和其他的地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大的考驗(yàn)就是投資回收期比較長(zhǎng)，變現(xiàn)的通道和住宅項(xiàng)目還有常規(guī)的項(xiàng)目相比不可同日而語(yǔ)，這些是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的普遍的問(wèn)題和困惑。

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